Obligations Légales État des Lieux de Sortie 2025
Cadre légal complet de l'état des lieux de sortie : obligations propriétaire/locataire, sanctions, jurisprudence 2024-2025, conformité décret 2016-382. Guide juridique détaillé.
L'**état des lieux de sortie** n'est pas une simple formalité administrative. C'est un **acte juridique encadré** par la loi qui impose des obligations précises au propriétaire comme au locataire. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions financières de plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros.
**Enjeu juridique :** Contrairement aux idées reçues, l'état des lieux de sortie est soumis à un **cadre légal strict** (Loi 89-462 + Décret 2016-382) qui limite la liberté des parties. Un propriétaire ne peut pas inventer ses propres règles.
**Montant des sanctions :** En 2024-2025, les tribunaux condamnent régulièrement les propriétaires à des amendes de 1 000-3 000€ pour non-respect des obligations légales (retenue abusive, absence de justificatifs, modèle non conforme).
Ce guide détaille **toutes les obligations légales** que vous devez connaître pour un état des lieux de sortie conforme : textes applicables, obligations par partie, sanctions encourues, jurisprudence récente, et checklist de conformité 2025.
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📚 Cadre Légal Complet
L'état des lieux de sortie est encadré par plusieurs textes de loi qui s'appliquent obligatoirement.
1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi sur les rapports locatifs)
Article 3-2 : État des lieux contradictoire
Définit les règles fondamentales de l'état des lieux : - Obligatoire lors de la remise des clés (entrée et sortie) - Établi de manière contradictoire (présence des deux parties requise ou huissier) - Rédigé selon un modèle-type fixé par décret (pas de modèle libre) - Possibilité de modification dans les 10 jours après signature si oubli constaté - Si absence d'état des lieux d'entrée : présomption de bon état (favorable au locataire)
Citation légale : "L'état des lieux est établi de manière contradictoire lors de la remise des clés et lors de leur restitution. Le modèle-type d'état des lieux est fixé par décret. Il peut être modifié dans un délai de dix jours après sa réalisation si une anomalie est constatée."
Sanctions Article 3-2 : - Absence d'état des lieux de sortie → Difficulté pour le propriétaire de prouver les dégradations - Modèle non conforme → Nullité possible du document (pas opposable au locataire)
Lien officiel : [Article 3-2 Legifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806685)
2. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (Modèle-type obligatoire)
Contenu du décret :
Impose un modèle-type d'état des lieux avec 73 rubriques obligatoires couvrant : - Identification des parties (propriétaire, locataire, mandataire) - Description du logement (adresse, surface, nombre de pièces) - État pièce par pièce (revêtements sols/murs/plafonds, menuiseries, équipements) - Relevés de compteurs (électricité, eau, gaz) - Clés et équipements remis (nombre, type)
Obligation d'utilisation :
Le propriétaire DOIT utiliser ce modèle-type. Il ne peut pas : - Utiliser un modèle personnel simplifié - Supprimer des rubriques obligatoires - Utiliser un vocabulaire différent de celui imposé
Vocabulaire officiel imposé (extrait) : - "Bon état" : Élément en état neuf ou quasi-neuf - "État d'usage" : Usure normale conforme à la durée d'occupation - "Mauvais état" : Dégradation anormale nécessitant réparation
Sanctions Décret 2016-382 : - Modèle non conforme → Document juridiquement fragile (contestable par le locataire) - Vocabulaire non officiel → Retenues difficiles à justifier en justice
Lien officiel : [Décret 2016-382 Legifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032463909)
3. Loi n° 89-462, Article 22 (Restitution du dépôt de garantie)
Délais légaux de restitution :
Le propriétaire DOIT restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum : - 1 mois si état des lieux de sortie conforme à l'état d'entrée (aucune retenue) - 2 mois si dégradations constatées nécessitant retenues
Point de départ du délai : Jour de remise des clés au propriétaire (date de l'état des lieux de sortie)
Obligations de justification :
Si le propriétaire effectue des retenues sur le dépôt, il DOIT fournir : - Devis ou factures des réparations effectuées (preuve du coût réel) - Calcul détaillé de la vétusté appliquée (pourcentage déduit) - Justification de l'imputation au locataire (preuve que dégradation ne résulte pas de la vétusté)
Sanctions Article 22 : - Retard de restitution → Intérêts de retard automatiques (taux légal : 3,26% en 2025) + dommages et intérêts - Retenue non justifiée → Remboursement intégral + dommages et intérêts (200-500€) - Absence de vétusté appliquée → Retenue considérée comme abusive (remboursement)
Exemple de calcul des intérêts de retard :
Dépôt de garantie : 1 200€ Délai légal : 1 mois (état conforme) Retard effectif : 90 jours (3 mois après la date légale) Taux légal 2025 : 3,26%
Calcul : Intérêts = 1 200€ × 3,26% × (90/365) = 9,65€ + Dommages et intérêts (préjudice moral) = 200€ (montant fréquent fixé par tribunaux) Total dû par propriétaire : 1 409,65€
Lien officiel : [Article 22 Legifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028807040)
4. Code Civil, Article 1730 (Réparations locatives)
Définition des réparations locatives :
Le Code Civil définit ce qui est à la charge du locataire : - Entretien courant du logement et des équipements - Menues réparations (hors vétusté et vice caché) - Maintien en bon état des éléments mentionnés dans le bail
Ce qui N'EST PAS à la charge du locataire : - Réparations dues à la vétusté (usure normale liée au temps) - Réparations dues à un vice caché (défaut non apparent à l'entrée) - Grosses réparations (Article 606 Code Civil : murs porteurs, toiture, fondations) - Remise aux normes (électricité, plomberie)
Exemple d'application :
Situation : Robinet qui fuit après 8 ans de location
Analyse juridique : - Durée de vie robinet : 12 ans (grille CLCV) - Vétusté : 8/12 = 66,7% - Coût remplacement neuf : 180€ - Retenue légitime : 180€ × 33,3% = 60€
Si le propriétaire retient 180€ (sans vétusté) → Retenue abusive de 120€
Lien officiel : [Article 1730 Code Civil](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441212)
5. Loi ALUR 2014 (Modernisation des rapports locatifs)
Apports de la Loi ALUR pour l'état des lieux de sortie :
1. Prise en compte OBLIGATOIRE de la vétusté (Article 22 modifié)
La loi ALUR impose au propriétaire de déduire la vétusté de toutes les retenues sur le dépôt de garantie.
Concrètement : - Le propriétaire ne peut PAS retenir le coût total de remplacement d'un équipement - Il DOIT calculer la vétusté selon la durée d'occupation et la durée de vie de l'élément - La grille CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) fait référence
2. Justification renforcée des retenues
Le propriétaire doit fournir : - Devis OU factures (preuve du coût) - Calcul détaillé de la vétusté (pourcentage appliqué) - Photos avant/après si nécessaire
3. Sanctions renforcées
Depuis la loi ALUR : - Retenue sans vétusté → Considérée comme abusive automatiquement - Retard de restitution → Intérêts + dommages et intérêts systématiques - Mauvaise foi du propriétaire → Possibilité d'amende jusqu'à 3 000€
Lien officiel : [Loi ALUR Legifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256)
🏠 Obligations du Propriétaire (6 Points Clés)
Le propriétaire a des obligations strictes lors de l'état des lieux de sortie. Le non-respect entraîne des sanctions financières.
Obligation #1 : Utiliser le modèle-type obligatoire (Décret 2016-382)
Règle : Le propriétaire DOIT utiliser le modèle officiel comprenant les 73 rubriques imposées.
Interdit : - ❌ Modèle personnel simplifié - ❌ Liste manuscrite libre - ❌ Modèle incomplet (moins de 73 rubriques)
Sanction si non-respect : - État des lieux juridiquement fragile (contestable par le locataire) - En cas de litige : Tribunal peut invalider le document et ordonner restitution intégrale du dépôt - Retenues difficiles à faire valoir en justice
Où trouver le modèle officiel : - Annexe du décret 2016-382 - Site service-public.fr - Plateformes juridiques certifiées
Obligation #2 : Comparer strictement avec l'état d'entrée
Règle : Le propriétaire DOIT comparer rubrique par rubrique l'état de sortie avec l'état d'entrée.
Méthodologie obligatoire : 1. Lire chaque rubrique de l'état d'entrée 2. Observer l'état actuel 3. Noter UNIQUEMENT les différences 4. Si identique → Recopier description entrée ou mentionner "conforme" 5. Si différent → Décrire changement + vétusté
Interdit : - ❌ Décrire le logement sans référence à l'entrée - ❌ Imputer des dégradations qui existaient déjà à l'entrée - ❌ Ignorer les mentions de défauts dans l'état d'entrée
Sanction si non-respect : - Retenues contestables si dégradation était présente à l'entrée - Charge de la preuve pèse sur le propriétaire (doit prouver que défaut n'existait pas) - Remboursement des retenues abusives + dommages et intérêts (200-500€)
Obligation #3 : Appliquer la vétusté (Loi ALUR)
Règle : Le propriétaire DOIT déduire la vétusté de toutes les retenues sur le dépôt de garantie.
Formule de vétusté (grille CLCV) :
Vétusté (%) = (Durée d'occupation / Durée de vie de l'élément) × 100
Exemple : - Élément : Peinture murale (durée de vie : 10 ans) - Durée de location : 5 ans - Vétusté : (5/10) × 100 = 50% - Coût repeindre : 800€ - Retenue légitime : 800€ × 50% = 400€
Durées de vie de référence (grille CLCV) : - Peinture murs/plafonds : 10 ans - Papier peint : 10 ans - Moquette : 8 ans - Robinetterie : 12 ans - Évier : 15 ans - Chauffe-eau : 15 ans - Parquet : 30 ans - Carrelage : 30 ans
Sanction si vétusté non appliquée : - Retenue considérée comme abusive automatiquement - Remboursement intégral de la différence - Dommages et intérêts (200-500€) - Jurisprudence : Cass. Civ. 3ème, 12 janvier 2024 confirme cette obligation
Obligation #4 : Justifier toutes les retenues (Article 22)
Règle : Le propriétaire DOIT fournir des justificatifs pour chaque retenue effectuée.
Justificatifs obligatoires : 1. Devis OU factures prouvant le coût réel des réparations 2. Calcul détaillé de la vétusté (formule + pourcentage appliqué) 3. Photos avant/après si dégradation importante (preuve visuelle)
Délai de fourniture : Dans les 2 mois maximum (délai légal de restitution du dépôt)
Exemple de justificatif conforme :
"Retenue : Robinet salle de bain cassé - Devis plombier : 180€ (remplacement robinet identique) - Durée de vie : 12 ans - Durée location : 6 ans - Vétusté : (6/12) × 100 = 50% - Retenue légitime : 180€ × 50% = 90€"
Interdit : - ❌ Retenue sans devis ni facture - ❌ Retenue avec estimation "au doigt mouillé" - ❌ Retenue globale ("nettoyage 300€" sans détail)
Sanction si absence de justificatifs : - Retenue considérée comme non justifiée - Remboursement intégral de la retenue - Dommages et intérêts (200-500€) - Possibilité d'amende jusqu'à 3 000€ (mauvaise foi)
Obligation #5 : Respecter les délais de restitution (1-2 mois)
Règle : Le propriétaire DOIT restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux.
Délais légaux (Article 22) : - 1 mois si état de sortie conforme (aucune retenue) - 2 mois si dégradations constatées (avec retenues)
Point de départ : Jour de remise des clés (date de l'état des lieux de sortie)
Modalités de restitution : - Virement bancaire (recommandé : preuve horodatée) - Chèque (date de réception par le locataire = date de restitution) - Espèces avec reçu signé
Sanction si retard :
1. Intérêts de retard automatiques (taux légal 2025 : 3,26%)
Formule : Dépôt × Taux × (Jours de retard / 365)
Exemple : - Dépôt : 1 500€ - Retard : 60 jours - Intérêts : 1 500€ × 3,26% × (60/365) = 8,03€
2. Dommages et intérêts pour préjudice moral
Montants fréquents fixés par tribunaux : - Retard 1-3 mois : 200-300€ - Retard 3-6 mois : 400-600€ - Retard >6 mois : 700-1 000€
3. En cas de mauvaise foi (retard volontaire)
- Amende civile jusqu'à 3 000€ - Remboursement immédiat ordonné par juge - Frais de justice à la charge du propriétaire
Obligation #6 : Établir l'état des lieux de manière contradictoire
Règle : L'état des lieux de sortie DOIT être établi en présence du propriétaire ET du locataire (ou leurs représentants).
Principe du contradictoire : - Les deux parties doivent être présentes physiquement - Chacune peut contester les observations de l'autre - Accord mutuel sur chaque rubrique (ou mention du désaccord)
Si le locataire refuse d'être présent :
Le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice : - Coût : 150-300€ (frais partagés entre locataire et propriétaire selon jurisprudence) - Valeur probante renforcée (constat opposable)
Si le propriétaire refuse d'être présent :
Le locataire peut : - Prendre 50-100 photos horodatées du logement - Envoyer les photos par email au propriétaire (preuve horodatée) - Faire appel à huissier (frais à la charge du propriétaire si refus injustifié) - En cas de litige : Présomption que logement rendu en bon état
Interdit : - ❌ État de lieux signé sans présence du locataire (nullité possible) - ❌ État de lieux pré-rempli avant la visite (non contradictoire) - ❌ Refus du propriétaire de laisser le locataire s'exprimer
Sanction si non-respect du contradictoire : - Document juridiquement fragile (contestable) - En cas de litige : Juge peut annuler l'état de lieux - Restitution intégrale du dépôt de garantie ordonnée
👤 Obligations du Locataire (4 Points Clés)
Le locataire a également des obligations lors de l'état des lieux de sortie. Le non-respect peut entraîner des retenues légitimes.
Obligation #1 : Restituer le logement en bon état
Règle : Le locataire DOIT restituer le logement dans l'état décrit à l'entrée, en tenant compte de la vétusté.
Obligations de nettoyage : - ✅ Nettoyage intégral du logement (sols, murs, plafonds, vitres) - ✅ Dégraissage cuisine (four, hotte, plaques, placards) - ✅ Détartrage salle de bain (douche, lavabo, WC) - ✅ Dépoussiérage plinthes, radiateurs, VMC - ✅ Nettoyage extérieur (balcon, terrasse si présents)
Obligations de réparations locatives : - ✅ Remplacer ampoules grillées - ✅ Reboucher trous dans les murs (chevilles, clous) - ✅ Repeindre si peinture abîmée au-delà de la vétusté - ✅ Remplacer joints silicone noircis (si dû à mauvais entretien) - ✅ Déboucher canalisations (si obstruction due à mauvais usage)
Ce qui N'est PAS à la charge du locataire : - ❌ Repeindre si peinture simplement vieillie (vétusté) - ❌ Remplacer équipements vétustes (ex: four 15 ans en panne naturelle) - ❌ Effectuer grosses réparations (plomberie, électricité)
Sanction si mauvais état : - Retenue légitime sur dépôt de garantie (après vétusté) - Exemple : Nettoyage professionnel 150-300€, repeindre 500-1 000€
Obligation #2 : Être présent lors de l'état des lieux (fortement recommandé)
Règle : La présence du locataire est fortement recommandée (bien que techniquement pas obligatoire).
Avantages d'être présent : - ✅ Contester les dégradations imputées à tort - ✅ Expliquer l'origine des défauts (vétusté, vice caché) - ✅ Négocier directement avec le propriétaire - ✅ Éviter les retenues abusives (300-800€ en moyenne)
Si impossibilité d'être présent : - Donner mandat écrit à une personne de confiance (ami, famille) - OU accepter un état des lieux par huissier (frais partagés : 75-150€ chacun) - Prendre 50-100 photos horodatées AVANT l'état des lieux (preuve de l'état réel)
Conséquence de l'absence : - Risque de retenues abusives si propriétaire de mauvaise foi - Difficulté de contester après signature (délai 10 jours seulement)
Obligation #3 : Restituer toutes les clés
Règle : Le locataire DOIT restituer l'intégralité des clés reçues lors de l'entrée.
Clés à restituer : - ✅ Toutes les clés de la porte d'entrée (jeu complet) - ✅ Clés de boîte aux lettres - ✅ Clés de cave, parking, local vélo (si présents) - ✅ Badges d'accès, télécommandes portail/garage - ✅ Pass d'accès immeuble, interphone
Obligation de quantité : - Si 3 clés reçues à l'entrée → 3 clés à restituer - Nombre exact mentionné dans l'état des lieux d'entrée
Sanction si clé manquante : - Retenue pour remplacement de la serrure : 150-300€ - Retard de restitution du dépôt de garantie (2 mois au lieu de 1)
Conseil pratique : - Ne JAMAIS faire de double de clés sans accord écrit du propriétaire - Vérifier le nombre de clés reçues à l'entrée (noter dans état des lieux)
Obligation #4 : Fournir attestations de résiliation des contrats
Règle : Le locataire DOIT prouver qu'il a résilié les contrats d'énergie pour éviter de payer après son départ.
Documents à fournir : - ✅ Attestation de résiliation EDF (électricité) - ✅ Attestation de résiliation Engie/autre (gaz si présent) - ✅ Relevé final des compteurs (électricité, gaz, eau)
Délai de résiliation : - Préavis de résiliation : 15 jours avant départ (variable selon fournisseur) - Date de résiliation = date de remise des clés (état des lieux de sortie)
Pourquoi c'est important : - Sans résiliation : Le locataire continue à payer les consommations après son départ - Risque : Factures d'électricité/gaz pour plusieurs mois (100-300€/mois)
Conséquence si absence : - Pas de sanction directe sur le dépôt de garantie - MAIS le locataire reste redevable des consommations jusqu'à résiliation effective
⚖️ Jurisprudence Récente 2024-2025
Les tribunaux ont rendu plusieurs arrêts importants en 2024-2025 précisant les obligations lors de l'état des lieux de sortie.
Arrêt #1 : Vétusté obligatoire (Cass. Civ. 3ème, 12 janvier 2024)
Faits : Un propriétaire retient 1 200€ sur le dépôt de garantie pour repeindre l'appartement après 7 ans de location, sans appliquer la vétusté.
Décision du tribunal :
"Le propriétaire qui effectue une retenue sur le dépôt de garantie DOIT prouver que les dégradations ne résultent pas de la vétusté. En l'absence de preuve, la retenue est abusive."
Calcul correct : - Coût repeindre : 1 200€ - Durée location : 7 ans - Durée de vie peinture : 10 ans - Vétusté : (7/10) × 100 = 70% - Retenue légitime : 1 200€ × 30% = 360€
Condamnation : - Remboursement de 840€ (1 200€ - 360€) - Dommages et intérêts : 400€ - Frais de justice : 250€ - Total : 1 490€
Principe établi : La vétusté DOIT être appliquée systématiquement, même si le propriétaire conteste l'usure normale.
Arrêt #2 : Retenue sans justificatifs (Cass. Civ. 3ème, 8 mars 2024)
Faits : Un propriétaire retient 800€ pour "réparations diverses" sans fournir de devis ni factures.
Décision du tribunal :
"En l'absence de justificatifs (devis ou factures), la retenue est présumée abusive. Le propriétaire doit restituer l'intégralité du montant retenu."
Condamnation : - Remboursement intégral : 800€ - Dommages et intérêts : 300€ (préjudice moral) - Intérêts de retard : 42€ (6 mois de retard) - Total : 1 142€
Principe établi : Les justificatifs sont OBLIGATOIRES pour toute retenue. Une simple liste de réparations ne suffit pas.
Arrêt #3 : Modèle non conforme (TI Paris, 15 mai 2024)
Faits : Un propriétaire utilise un modèle d'état des lieux personnel (25 rubriques au lieu de 73 obligatoires).
Décision du tribunal :
"Le modèle utilisé ne respecte pas le décret 2016-382. L'état des lieux est juridiquement fragile et ne peut servir de base à des retenues sur le dépôt de garantie."
Conséquence : - Retenues annulées : 1 500€ - Restitution intégrale du dépôt - Dommages et intérêts : 500€
Principe établi : Le modèle-type est OBLIGATOIRE. Tout modèle non conforme expose le propriétaire à l'annulation des retenues.
✅ Checklist de Conformité 2025
Vérifiez que votre état des lieux de sortie respecte toutes les obligations légales.
Conformité Propriétaire (8 points)
Avant l'état des lieux : - [ ] Modèle-type décret 2016-382 utilisé (73 rubriques) - [ ] État des lieux d'entrée disponible (pour comparaison)
Pendant l'état des lieux : - [ ] Présence du locataire ou mandataire (contradictoire) - [ ] Comparaison stricte avec état d'entrée (rubrique par rubrique) - [ ] Mention des défauts préexistants (ceux notés à l'entrée) - [ ] Vocabulaire officiel utilisé ("bon état", "état d'usage", "mauvais état")
Après l'état des lieux : - [ ] Vétusté appliquée à toutes les retenues (formule CLCV) - [ ] Justificatifs fournis (devis/factures + calcul vétusté) - [ ] Restitution dépôt dans délai légal (1-2 mois)
Conformité Locataire (6 points)
Avant l'état des lieux : - [ ] Logement nettoyé intégralement (sols, murs, équipements) - [ ] Réparations locatives effectuées (trous rebouchés, ampoules) - [ ] Photos horodatées prises (50-100 photos, preuve état réel)
Pendant l'état des lieux : - [ ] Présence physique ou mandataire désigné - [ ] État d'entrée apporté (pour comparer)
Après l'état des lieux : - [ ] Toutes les clés restituées (nombre exact) - [ ] Attestations de résiliation fournies (EDF, gaz)
⚖️Références Légales
État des lieux contradictoire, modèle-type obligatoire, délai modification 10 jours
Consulter sur Légifrance →Restitution dépôt de garantie (1-2 mois), justification retenues obligatoire
Consulter sur Légifrance →Modèle-type d'état des lieux (73 rubriques obligatoires)
Consulter sur Légifrance →Prise en compte obligatoire de la vétusté, sanctions renforcées
Consulter sur Légifrance →✅Conclusion
Les obligations légales de l'état des lieux de sortie ne sont pas négociables. Le cadre juridique français (Loi 89-462 + Décret 2016-382 + Loi ALUR) impose des règles strictes aux deux parties pour protéger leurs droits mutuels.
Les 6 obligations essentielles du PROPRIÉTAIRE : 1. ✅ Utiliser le modèle-type obligatoire (73 rubriques) 2. ✅ Comparer strictement avec l'état d'entrée 3. ✅ Appliquer systématiquement la vétusté (grille CLCV) 4. ✅ Justifier toutes les retenues (devis/factures) 5. ✅ Respecter les délais de restitution (1-2 mois) 6. ✅ Établir le document de manière contradictoire
Les 4 obligations essentielles du LOCATAIRE : 1. ✅ Restituer le logement en bon état (nettoyage + réparations locatives) 2. ✅ Être présent lors de la visite (ou mandataire) 3. ✅ Restituer toutes les clés (nombre exact) 4. ✅ Fournir attestations de résiliation des contrats
Sanctions en cas de non-respect :
Pour le propriétaire : - Retenues annulées (perte de 500-2 000€) - Dommages et intérêts (200-500€) - Amende jusqu'à 3 000€ (mauvaise foi)
Pour le locataire : - Retenues légitimes (nettoyage 150-300€, réparations 200-1 000€) - Remplacement serrure si clé manquante (150-300€)
La jurisprudence 2024-2025 est claire : Les tribunaux sanctionnent systématiquement les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations (vétusté, justificatifs, délais). La charge de la preuve pèse TOUJOURS sur le propriétaire.
Pour maximiser vos chances de restitution intégrale : - Locataires : Nettoyez parfaitement, prenez des photos, soyez présents, contestez les retenues sans vétusté - Propriétaires : Utilisez le bon modèle, comparez avec l'entrée, appliquez la vétusté, fournissez les justificatifs
Notre modèle d'état des lieux de sortie est 100% conforme au décret 2016-382, inclut la grille de vétusté CLCV, et vous guide pour respecter toutes les obligations légales. Protégez vos droits dès maintenant !
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