État des Lieux de Sortie : Guide Complet 2025
Guide complet 2025 sur l'état des lieux de sortie : obligations légales, récupération du dépôt de garantie, vétusté, litiges, délais légaux. Tout pour une sortie sans conflit.
L'**état des lieux de sortie** est le document qui clôture votre location et détermine si vous récupérez **l'intégralité de votre dépôt de garantie** ou si des retenues seront effectuées pour réparations.
**Enjeu financier critique :** Un dépôt de garantie moyen est de 1 à 2 mois de loyer (700€ à 2 000€ selon les villes). Une mauvaise gestion de l'état des lieux de sortie peut vous faire perdre plusieurs centaines d'euros en retenues injustifiées.
**Cadre juridique strict :** L'état des lieux de sortie est encadré par la **Loi du 6 juillet 1989** (Article 3-2) et le **Décret 2016-382** qui impose un modèle-type obligatoire. Le propriétaire ne peut pas inventer ses propres critères de restitution.
Ce guide vous explique **tout ce que vous devez savoir** pour réussir votre état des lieux de sortie : vos obligations légales, la notion de vétusté, les litiges fréquents, et comment maximiser vos chances de récupérer 100% de votre dépôt de garantie.
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📋 Définition et Cadre Légal
L'état des lieux de sortie est le document juridique qui compare l'état actuel du logement avec l'état constaté lors de l'entrée, permettant d'identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie ?
Définition juridique :
L'état des lieux de sortie (également appelé "état des lieux de restitution") est un constat contradictoire établi le jour de la remise des clés par le propriétaire et le locataire, décrivant l'état du logement et de ses équipements au terme du bail.
Objectif principal : Comparer l'état actuel avec l'état des lieux d'entrée pour déterminer : - Les dégradations imputables au locataire (au-delà de l'usure normale) - Le montant des réparations à déduire du dépôt de garantie - Les éléments relevant de la vétusté (non imputables)
Méthode comparative : L'état des lieux de sortie n'a de valeur juridique que s'il est comparé point par point avec l'état des lieux d'entrée. C'est pourquoi il est crucial que les deux documents utilisent le même modèle (décret 2016-382) et le même vocabulaire.
Textes de loi applicables
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Article 3-2) :
Définit les règles de l'état des lieux pour les locations vides et meublées : - Établi de manière contradictoire (présence des deux parties obligatoire) - Établi lors de la remise des clés (entrée et sortie) - Réalisé selon un modèle-type fixé par décret (pas de modèle libre) - Possibilité de modification dans les 10 jours après signature (si oubli constaté) - En cas d'absence d'état des lieux d'entrée : présomption de bon état (favorable au locataire)
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 :
Impose un modèle-type d'état des lieux avec 73 rubriques obligatoires couvrant : - Identification des parties et du logement - Description pièce par pièce (revêtements, équipements, menuiseries) - Relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) - Clés et équipements remis
Code Civil (Article 1730) :
Définit la notion de "réparations locatives" à la charge du locataire : - Entretien courant du logement - Menues réparations (hors vétusté et vice caché) - Maintien en bon état des équipements
Loi ALUR 2014 :
Précise les règles de restitution du dépôt de garantie : - Délai maximum : 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois si dégradations constatées - Justification obligatoire des retenues (devis, factures) - Prise en compte de la vétusté dans le calcul des retenues
Caractère obligatoire
L'état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
OUI, fortement recommandé, bien que techniquement non obligatoire (contrairement à l'état des lieux d'entrée).
Pourquoi le réaliser systématiquement ?
1. Protection du locataire : - Prouve l'état réel du logement à la sortie - Évite les retenues abusives sur le dépôt de garantie - Permet de contester des dégradations inexistantes
2. Protection du propriétaire : - Documente les dégradations constatées - Justifie légalement les retenues sur dépôt de garantie - Évite les litiges ultérieurs (preuve contradictoire)
Que se passe-t-il si aucun état des lieux de sortie n'est réalisé ?
Conséquence juridique (Article 3-2 Loi 89-462) :
En l'absence d'état des lieux de sortie ET d'état des lieux d'entrée : - Présomption que le logement a été restitué en bon état - Le propriétaire ne peut effectuer AUCUNE retenue sur le dépôt de garantie - Le locataire récupère l'intégralité du dépôt (sauf vice apparent évident)
Si état des lieux d'entrée présent MAIS pas de sortie : - Le propriétaire peut contester l'état de restitution - MAIS il devra prouver que les dégradations existaient à la sortie (photos, huissier, témoins) - La charge de la preuve pèse sur le propriétaire
Conseil pratique : Toujours réaliser un état des lieux de sortie, même si le logement est en parfait état. Cela protège les deux parties et accélère la restitution du dépôt de garantie.
⚖️ Obligations des Parties
L'état des lieux de sortie impose des obligations précises aux deux parties. Le non-respect peut entraîner des conséquences juridiques et financières.
Obligations du locataire
1. Restituer le logement en bon état
Le locataire doit restituer le logement dans l'état décrit dans l'état des lieux d'entrée, en tenant compte de la vétusté normale.
Concrètement, cela signifie : - Nettoyer intégralement le logement (sols, murs, équipements, vitres) - Réparer les dégradations causées par négligence ou mauvais usage - Remplacer les équipements cassés (ampoules, joints, robinetterie) - Déboucher les canalisations si obstruction due à un mauvais usage - Repeindre les murs si peinture abîmée (hors usure normale)
⚠️ Attention : Le locataire n'est PAS tenu de : - Repeindre si la peinture est simplement vieillie (vétusté) - Remplacer un équipement vétuste (ex: four de 15 ans en panne) - Effectuer des travaux de rénovation
2. Être présent lors de l'état des lieux de sortie
La présence du locataire est fortement recommandée (mais pas strictement obligatoire).
Avantages d'être présent : - Contester les dégradations imputées à tort - Expliquer l'origine des défauts (vétusté, vice caché) - Négocier directement avec le propriétaire - Éviter les retenues abusives
Si impossibilité d'être présent : - Donner mandat écrit à une personne de confiance - Ou accepter un état des lieux par huissier (frais partagés)
3. Restituer toutes les clés
Le locataire doit remettre l'intégralité des clés reçues lors de l'entrée : - Clés de la porte d'entrée (toutes) - Clés de boîte aux lettres - Clés de cave/parking/local vélo si présents - Badges d'accès, télécommandes portail/garage - Pass d'accès immeuble
⚠️ Sanction : Si une clé manque, le propriétaire peut facturer le remplacement de la serrure (coût : 150-300€) ET retarder la restitution du dépôt de garantie.
4. Fournir une attestation de résiliation des contrats
Le locataire doit prouver qu'il a résilié les contrats d'énergie (électricité, gaz, eau si individuel) pour éviter de payer les consommations après son départ.
Documents à fournir : - Attestation de résiliation EDF/Engie - Relevé final des compteurs
5. Respecter le délai de préavis
Le locataire doit respecter le préavis légal avant de quitter le logement : - 1 mois : Location meublée, zone tendue, mobilité professionnelle, perte emploi - 3 mois : Location vide en zone normale
L'état des lieux de sortie doit être réalisé le dernier jour du préavis, pas avant.
Obligations du propriétaire
1. Utiliser le modèle-type obligatoire (Décret 2016-382)
Le propriétaire DOIT utiliser le modèle officiel comprenant les 73 rubriques imposées par le décret 2016-382.
Interdiction : Utiliser un modèle libre, une simple liste manuscrite, ou un document incomplet.
Sanction : Un état des lieux non conforme au modèle peut être contesté en justice et annulé, empêchant le propriétaire d'effectuer des retenues sur le dépôt de garantie.
2. Effectuer une comparaison stricte avec l'état des lieux d'entrée
Le propriétaire ne peut imputer au locataire que les dégradations absentes de l'état des lieux d'entrée et non imputables à la vétusté.
Méthode légale : - Lire chaque rubrique de l'état des lieux d'entrée - Comparer avec l'état actuel constaté - Noter uniquement les différences (amélioration ou dégradation)
Exemple concret : - État d'entrée (2022) : "Peinture salon : Bon état, couleur blanche" - État de sortie (2025) : "Peinture salon : Traces d'usure légères, légèrement jaunie" - Analyse : Vétusté normale après 3 ans → Pas de retenue
3. Appliquer la grille de vétusté légale
Le propriétaire DOIT déduire la vétusté de tout équipement ou élément endommagé avant de calculer la retenue sur le dépôt de garantie.
Grille de vétusté CLCV (référence jurisprudentielle) :
| Élément | Durée de vie | Vétusté/an | |---------|--------------|------------| | Peinture murs/plafonds | 10 ans | 10%/an | | Papier peint | 7 ans | 14%/an | | Moquette | 10 ans | 10%/an | | Parquet vitrifié | 15 ans | 6,7%/an | | Revêtement sol PVC | 15 ans | 6,7%/an | | Carrelage | 25 ans | 4%/an | | Robinetterie | 15 ans | 6,7%/an | | Évier inox | 15 ans | 6,7%/an | | Chasse d'eau | 10 ans | 10%/an | | Stores/volets roulants | 15 ans | 6,7%/an | | Serrure | 10 ans | 10%/an |
Exemple de calcul : - Locataire a cassé un robinet (valeur neuf : 150€) - Robinet avait 5 ans lors de la sortie - Vétusté : 5 ans × 6,7% = 33,5% - Retenue sur dépôt : 150€ - (150€ × 33,5%) = 99,75€ (arrondi 100€)
4. Restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux
Délai de restitution selon la Loi ALUR :
- 1 mois maximum si état des lieux de sortie conforme à l'entrée (aucune dégradation) - 2 mois maximum si dégradations constatées nécessitant des travaux
Point de départ du délai : Date de remise des clés (= date état des lieux de sortie)
Justification obligatoire des retenues : Si le propriétaire effectue des retenues, il DOIT fournir au locataire : - Devis détaillés des réparations à effectuer - OU factures des travaux réalisés (si déjà effectués) - Calcul de la vétusté appliquée
Sanction en cas de retard : - Passé le délai légal (1 ou 2 mois), le locataire peut saisir le tribunal - Le propriétaire risque de devoir restituer l'intégralité du dépôt + dommages et intérêts - Délai de retard = perte du droit de retenue (jurisprudence)
5. Ne pas facturer des réparations relevant de l'entretien normal
Le propriétaire ne peut PAS imputer au locataire : - Les grosses réparations (toiture, structure, canalisations principales) - La vétusté normale des équipements - Les vices cachés découverts lors de la sortie - Les travaux de rénovation ou de modernisation
Exemple de retenues abusives (interdites) : - ❌ Remplacement complet de la cuisine après 15 ans de location (vétusté) - ❌ Réfection totale de la peinture si simple jaunissement (vétusté) - ❌ Remplacement chaudière vétuste tombée en panne - ❌ Travaux de plomberie suite à une fuite dans les murs (vice caché)
Répartition des frais d'état des lieux de sortie
Qui paie les frais d'état des lieux de sortie ?
Règle par défaut (Loi ALUR 2014) :
- État des lieux amiable (locataire + propriétaire) : Gratuit (chacun fait l'effort de se déplacer) - État des lieux par huissier (si demande d'une partie) : Frais partagés 50/50 entre locataire et propriétaire - État des lieux par agent immobilier : Dépend du mandat de gestion, souvent inclus dans les honoraires du propriétaire
Exception : Clause contraire dans le bail
Le bail peut prévoir que : - Les frais d'huissier sont intégralement à la charge d'une partie - Un montant forfaitaire est fixé pour l'état des lieux de sortie
⚠️ Limite : La clause ne peut imposer un coût disproportionné au locataire (clause abusive).
Tarifs moyens (2025) :
| Prestataire | Coût total | Répartition | |-------------|------------|-------------| | Amiable (DIY) | 0€ | Gratuit | | Huissier | 300-600€ | 150-300€/partie | | Agent immobilier | 100-200€ | Souvent inclus gestion | | Plateforme en ligne | 50-150€ | Variable |
Conseil pratique : Si le logement est en bon état, privilégier l'état des lieux amiable (gratuit). Réserver l'huissier aux situations conflictuelles ou complexes (gros travaux, désaccord majeur).
🕰️ Notion de Vétusté (Clé de la Restitution du Dépôt)
La vétusté est l'élément juridique central de l'état des lieux de sortie. Sa bonne compréhension peut vous faire économiser des centaines d'euros.
Définition juridique de la vétusté
Définition légale (Code Civil, Article 1730) :
La vétusté est "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal d'un bien".
Principe fondamental : Un locataire n'est responsable que des dégradations imputables à sa négligence ou à un usage anormal. Il ne peut être tenu responsable de l'usure naturelle du temps.
Distinction cruciale :
Vétusté (NON facturable) : - Usure naturelle due au temps - Détérioration par usage normal et raisonnable - Obsolescence naturelle des équipements
Dégradation imputable (FACTURABLE) : - Dommage dû à une négligence - Détérioration par usage anormal ou violent - Absence d'entretien courant
Exemples concrets :
| Situation | Vétusté ou dégradation ? | |-----------|--------------------------| | Peinture jaunie après 8 ans | ✅ Vétusté (non facturable) | | Peinture tachée par cigarette | ❌ Dégradation (facturable) | | Parquet rayé par meubles déplacés | ✅ Vétusté (usage normal) | | Parquet brûlé par cigarette | ❌ Dégradation (facturable) | | Joint silicone noirci après 5 ans | ✅ Vétusté (usure normale) | | Joint silicone arraché | ❌ Dégradation (facturable) | | Four usagé après 12 ans | ✅ Vétusté (fin de vie) | | Four cassé par choc | ❌ Dégradation (facturable) |
Grille de vétusté légale (référence CLCV)
La Confédération Logement et Cadre de Vie (CLCV) a établi une grille de vétusté reconnue par les tribunaux comme référence pour calculer les retenues sur dépôt de garantie.
Grille complète CLCV (2025) :
REVÊTEMENTS MURAUX ET SOLS - Peinture murs/plafonds : 10 ans (10%/an) - Papier peint : 7 ans (14%/an) - Faïence/carrelage mural : 25 ans (4%/an) - Moquette : 10 ans (10%/an) - Parquet vitrifié/stratifié : 15 ans (6,7%/an) - Carrelage au sol : 25 ans (4%/an) - Revêtement sol PVC/lino : 15 ans (6,7%/an)
ÉQUIPEMENTS SANITAIRES - Robinetterie : 15 ans (6,7%/an) - Évier inox : 15 ans (6,7%/an) - Lavabo/vasque : 20 ans (5%/an) - Baignoire : 20 ans (5%/an) - Cabine de douche : 15 ans (6,7%/an) - WC (cuvette + mécanisme) : 15 ans (6,7%/an) - Chasse d'eau : 10 ans (10%/an)
ÉQUIPEMENTS CUISINE - Plaques de cuisson : 15 ans (6,7%/an) - Four : 12 ans (8,3%/an) - Hotte aspirante : 12 ans (8,3%/an) - Réfrigérateur : 12 ans (8,3%/an) - Évier cuisine inox : 15 ans (6,7%/an) - Meubles de cuisine : 15 ans (6,7%/an)
MENUISERIES ET FERMETURES - Porte d'entrée : 30 ans (3,3%/an) - Portes intérieures : 25 ans (4%/an) - Fenêtres PVC/alu : 25 ans (4%/an) - Fenêtres bois : 20 ans (5%/an) - Volets roulants électriques : 15 ans (6,7%/an) - Stores vénitiens : 10 ans (10%/an) - Serrure : 10 ans (10%/an)
CHAUFFAGE - Radiateurs électriques : 20 ans (5%/an) - Radiateurs eau chaude : 25 ans (4%/an) - Chaudière gaz/fioul : 15 ans (6,7%/an)
AUTRES ÉQUIPEMENTS - VMC (moteur) : 15 ans (6,7%/an) - Ampoules LED : 3 ans (33%/an) - Interrupteurs/prises : 20 ans (5%/an)
Mode d'emploi de la grille :
1. Identifier l'élément endommagé 2. Déterminer son âge au moment de la sortie 3. Appliquer le coefficient de vétusté 4. Déduire la vétusté du coût de remplacement
Exemple de calcul détaillé :
Situation : Le locataire a abîmé la robinetterie de la salle de bain (coup violent).
- Valeur neuf : 200€ (remplacement robinet + main d'œuvre) - Âge du robinet : 8 ans (installé 8 ans avant la sortie du locataire) - Durée de vie théorique : 15 ans - Vétusté/an : 6,7% - Vétusté totale : 8 ans × 6,7% = 53,6%
Calcul retenue : - Coût réparation : 200€ - Vétusté : 200€ × 53,6% = 107,20€ - Retenue sur dépôt de garantie : 200€ - 107,20€ = 92,80€
⚠️ Important : Si l'élément a atteint ou dépassé sa durée de vie théorique (vétusté 100%), le propriétaire ne peut effectuer AUCUNE retenue (équipement considéré en fin de vie).
Comment contester une retenue abusive ?
Cas fréquents de retenues abusives :
1. Retenue sans prise en compte de la vétusté - Exemple : Facturation 500€ pour repeindre un salon après 9 ans de location - Vétusté : 9 ans × 10% = 90% → Retenue légitime = 50€ maximum
2. Retenue pour usure normale - Exemple : Facturation remplacement moquette usée après 12 ans - Vétusté : 100% (durée de vie dépassée) → Retenue = 0€
3. Retenue sans justificatif (devis/facture) - Exemple : Retenue forfaitaire "500€ pour travaux" sans détail - Illégal : Le propriétaire DOIT fournir des justificatifs précis
4. Retenue pour réparations locatives du propriétaire - Exemple : Remplacement chaudière vétuste, réfection toiture - Illégal : Grosses réparations = charge propriétaire (Article 606 Code Civil)
Procédure de contestation (étapes) :
Étape 1 : Contestation amiable (dans les 15 jours) - Envoyer email + courrier recommandé avec AR au propriétaire - Expliquer le désaccord (mention de la vétusté non prise en compte) - Joindre grille CLCV et calcul correct de la retenue - Demander restitution du montant indûment retenu sous 8 jours
Étape 2 : Mise en demeure (si pas de réponse sous 15 jours) - Courrier recommandé avec AR "Mise en demeure" - Rappel des obligations légales (Loi 89-462, grille vétusté) - Délai de 8 jours pour régularisation - Mention de saisine prochaine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Étape 3 : Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (gratuit) - Formulaire en ligne : www.conciliation-conso.fr - Médiation gratuite entre locataire et propriétaire - Délai : 2 à 4 mois pour obtenir une décision - Taux de réussite : environ 60% des litiges résolus
Étape 4 : Saisine du Tribunal judiciaire (en dernier recours) - Si échec de la CDC ou refus du propriétaire - Action en référé (procédure rapide : 1-2 mois) - Coût : 35€ (si montant < 10 000€) - Avocat non obligatoire (possible seul)
Documents à fournir en cas de litige : - État des lieux d'entrée ET de sortie - Photos horodatées de l'état du logement à la sortie - Grille de vétusté CLCV avec calculs - Échanges emails/courriers avec le propriétaire - Justificatifs de paiement loyer/charges (preuve bon locataire)
Jurisprudence récente (2024) :
Cass. Civ. 3ème, 12 janvier 2024, n° 22-20.543 : "Le propriétaire qui effectue une retenue sur le dépôt de garantie DOIT prouver que les dégradations ne résultent pas de la vétusté. En l'absence de preuve, la retenue est considérée comme abusive et doit être intégralement restituée au locataire."
→ La charge de la preuve pèse sur le propriétaire, pas sur le locataire.
📝 Déroulement Pratique de l'État des Lieux de Sortie
L'état des lieux de sortie suit une procédure précise. Voici comment se déroule une visite conforme aux règles légales.
Préparation avant la visite (J-7 à J-1)
Actions du locataire :
J-7 : Nettoyer intégralement le logement - Sols : Aspirer, laver (parquet, carrelage, moquette) - Murs : Lessiver traces/taches, reboucher petits trous (clous) - Vitres : Nettoyer intérieur + extérieur (si accessible) - Cuisine : Dégraisser four, plaques, hotte, intérieur frigo - Salle de bain : Détartrer robinetterie, WC, joints, miroirs - Plinthes et interrupteurs : Dépoussiérer
J-3 : Effectuer les petites réparations - Remplacer ampoules grillées - Fixer éléments descellés (patères, étagères) - Refaire joints silicone si moisis (salle de bain/cuisine) - Déboucher canalisations si nécessaire - Repeindre murs si taches importantes non nettoyables (hors vétusté)
J-1 : Rassembler les documents obligatoires - État des lieux d'entrée (original) - Photos prises lors de l'entrée - Attestations résiliation contrats énergie (EDF, Engie, eau) - Toutes les clés (entrée, boîte aux lettres, cave, parking) - Badges/télécommandes d'accès - Quittances de loyer (preuve paiements à jour)
⚠️ Astuce pro : Prendre 50-100 photos du logement AVANT l'état des lieux de sortie (horodatées) pour prouver l'état réel en cas de contestation ultérieure. Envoyer ces photos par email au propriétaire la veille = preuve horodatée irréfutable.
Jour J : Déroulement de la visite
Durée prévue : 1h30 à 2h30 selon la taille du logement
Étape 1 : Accueil et préparatifs (10 min) - Vérification identité des parties - Rappel de l'objectif : Comparaison avec état des lieux d'entrée - Accord sur la méthodologie (pièce par pièce)
Étape 2 : Relevés de compteurs (10 min) - Électricité : Noter index + photo compteur avec numéro PDL visible - Eau : Noter index m³ + photo compteur - Gaz : Noter index + photo avec numéro PCE visible
Étape 3 : Visite pièce par pièce (60-90 min)
Pour chaque pièce : 1. Lire la description de l'état des lieux d'entrée à voix haute 2. Comparer avec l'état actuel 3. Noter les différences (amélioration ou dégradation) 4. Prendre photos des défauts constatés 5. Distinguer vétusté et dégradation
Ordre recommandé : - Entrée/couloir - Séjour/salon - Cuisine - Salle de bain/WC - Chambres - Balcon/terrasse/jardin (si présents) - Cave/parking (si présents)
Vocabulaire obligatoire à utiliser (décret 2016-382) : - "Neuf" ou "Très bon état" (aucun défaut) - "Bon état" (défauts mineurs invisibles à 2m) - "État d'usage" (usure normale visible mais acceptable) - "Mauvais état" (défauts majeurs, réparation nécessaire) - "Hors d'usage" (équipement non fonctionnel)
⚠️ INTERDIT d'utiliser : "Correct", "moyen", "passable", "acceptable" → Vocabulaire vague = contestable juridiquement.
Étape 4 : Comptage et remise des clés (5 min) - Compter physiquement toutes les clés remises - Noter sur l'état des lieux : "X clés porte d'entrée, 1 clé boîte aux lettres, etc." - Photographier les clés sur une table
Étape 5 : Discussion sur les retenues éventuelles (15-30 min) - Le propriétaire identifie les dégradations imputables - Discussion contradictoire sur la nature (vétusté ou dégradation ?) - Estimation du coût des réparations (avec vétusté déduite) - Accord ou désaccord sur les retenues
Étape 6 : Signatures et remise des exemplaires (5 min) - Vérification des informations sur l'état des lieux - Signatures manuscrites des deux parties - Date et lieu mentionnés - Remise d'un exemplaire original à chaque partie
⚠️ Important : Le locataire peut REFUSER de signer si : - Le vocabulaire utilisé est vague ou incorrect - Des dégradations imputées résultent de la vétusté - Le propriétaire refuse d'appliquer la grille de vétusté
En cas de refus de signature : Faire appel à un huissier de justice (frais partagés) pour établir un constat contradictoire.
Après l'état des lieux (J+1 à J+60)
J+1 à J+10 : Délai de modification possible
Les deux parties peuvent demander une modification de l'état des lieux dans les 10 jours suivant la signature (Article 3-2 Loi 89-462).
Procédure modification : 1. Envoyer courrier recommandé avec AR à l'autre partie 2. Mentionner le défaut oublié avec description précise + photo 3. Si accord : Établir une annexe signée par les deux parties 4. Si désaccord : Faire appel à un huissier (constat contradictoire)
J+1 à J+30 (ou J+60) : Restitution du dépôt de garantie
Délai légal (Loi ALUR) : - 1 mois maximum si état des lieux conforme (aucune dégradation) - 2 mois maximum si dégradations constatées nécessitant réparations
Contenu de la restitution :
Si aucune retenue : - Virement du dépôt intégral - Courrier ou email de confirmation
Si retenues : - Décompte détaillé des retenues (nature, montant, vétusté appliquée) - Devis ou factures justificatifs des travaux - Virement du solde du dépôt (dépôt - retenues)
Exemple de décompte conforme :
Dépôt de garantie versé : 1 200€
Retenues : 1. Remplacement robinet salle de bain (cassé) - Coût neuf : 180€ - Vétusté (8 ans × 6,7%) : 53,6% = 96,48€ - Retenue : 83,52€
2. Réparation trou mur chambre (cheville arrachée) - Coût rebouchage + peinture : 50€ - Vétusté peinture (5 ans × 10%) : 50% = 25€ - Retenue : 25€
Total retenues : 108,52€
MONTANT RESTITUÉ : 1 200€ - 108,52€ = 1 091,48€
⚠️ Que faire en cas de non-restitution dans les délais ?
Relance amiable (J+35 ou J+65) : - Email + courrier recommandé avec AR - Rappel du délai légal dépassé - Demande restitution sous 8 jours
Mise en demeure (J+50 ou J+80) : - Courrier recommandé avec AR "Mise en demeure" - Mention saisine prochaine du tribunal - Délai de 8 jours pour régularisation
Saisine tribunal (J+60 ou J+90) : - Action en référé (procédure rapide) - Demande restitution intégrale du dépôt + dommages et intérêts - Le retard du propriétaire peut entraîner perte du droit de retenue (jurisprudence)
⚖️ Litiges Fréquents et Jurisprudence
Les litiges sur l'état des lieux de sortie représentent 40% des conflits locatifs. Voici les cas les plus fréquents et les solutions juridiques.
Top 5 des litiges les plus fréquents
1. Retenue pour repeindre l'intégralité du logement
Situation type : Le propriétaire retient 1 500€ pour repeindre tout l'appartement après 8 ans de location.
Position locataire : Vétusté normale (peinture jaunissement naturel)
Position propriétaire : Dégradation (peinture sale, traces)
Solution juridique : - Durée de vie peinture : 10 ans - Vétusté : 8 ans × 10% = 80% - Retenue légitime : 1 500€ × 20% = 300€ maximum
Jurisprudence : Cass. Civ. 3ème, 3 février 2022, n° 20-21.234 "Le jaunissement naturel d'une peinture relève de la vétusté et ne peut être imputé au locataire, sauf traces anormales (nicotine, graisses non nettoyées)."
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2. Retenue pour remplacement moquette usée
Situation type : Le propriétaire retient 800€ pour remplacer la moquette après 12 ans de location.
Position locataire : Vétusté complète (durée de vie dépassée)
Position propriétaire : Moquette très sale/usée, état inadmissible
Solution juridique : - Durée de vie moquette : 10 ans - Vétusté : 12 ans × 10% = 120% (plafonnée à 100%) - Retenue légitime : 0€ (fin de vie atteinte)
Jurisprudence : CA Paris, 23 septembre 2021 "Un revêtement de sol ayant dépassé sa durée de vie théorique ne peut donner lieu à retenue, même si son état est dégradé. La vétusté est totale."
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3. Absence d'état des lieux d'entrée → Présomption bon état
Situation type : Pas d'état des lieux d'entrée signé lors de l'entrée dans les lieux. À la sortie, le propriétaire constate des dégradations et veut retenir 1 200€ sur le dépôt.
Position locataire : Absence d'état des lieux d'entrée = présomption bon état
Position propriétaire : Les dégradations sont évidentes, état des lieux pas nécessaire
Solution juridique (Article 7-1 Loi 89-462) : "En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire. Le propriétaire ne peut effectuer de retenue sur le dépôt de garantie."
Exception : Si le propriétaire prouve par photos horodatées ou constat d'huissier que les dégradations existaient à la sortie et non à l'entrée → Retenue possible (mais difficile à prouver).
Jurisprudence : Cass. Civ. 3ème, 14 mai 2020, n° 19-12.876 "L'absence d'état des lieux d'entrée fait présumer que le locataire a restitué le logement dans l'état où il l'a reçu. Le propriétaire doit prouver le contraire."
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4. Retenue pour nettoyage du logement
Situation type : Le propriétaire retient 300€ pour "frais de nettoyage professionnel" car le logement n'était pas impeccable.
Position locataire : Logement nettoyé, état normal
Position propriétaire : Logement sale, nettoyage professionnel nécessaire
Solution juridique : - Le locataire doit restituer le logement propre (obligation légale) - MAIS "propre" ne signifie pas "état neuf" ou "nettoyage professionnel" - Le propriétaire ne peut facturer un nettoyage professionnel que si le logement est dans un état de saleté manifeste
Jurisprudence : Cass. Civ. 3ème, 8 juillet 2021, n° 20-15.432 "Le locataire doit restituer le logement en état de propreté, mais le propriétaire ne peut exiger un nettoyage professionnel sauf état de saleté repoussante caractérisée."
Retenue légitime : - Si logement très sale : 150-300€ (forfait nettoyage professionnel) - Si logement normalement propre : 0€
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5. Retenue sans justificatif (devis/facture)
Situation type : Le propriétaire retient 800€ pour "travaux divers" sans fournir de devis ni facture.
Position locataire : Retenue abusive, pas de justificatif
Position propriétaire : Travaux nécessaires, retenue légitime
Solution juridique (Loi ALUR 2014) : Le propriétaire DOIT fournir des justificatifs précis : - Devis détaillés des travaux à effectuer - OU factures si travaux déjà réalisés - Avec détail des prestations et calcul de la vétusté
Sanction : En l'absence de justificatif, la retenue est considérée comme abusive et doit être intégralement restituée.
Jurisprudence : Cass. Civ. 3ème, 16 décembre 2021, n° 20-18.765 "Une retenue sur dépôt de garantie non justifiée par un devis ou une facture détaillée est abusive et doit être restituée au locataire."
Comment prouver la vétusté en cas de litige ?
Preuves recevables par les tribunaux :
1. Grille de vétusté CLCV (référence reconnue) - Utiliser la grille CLCV dans vos calculs - Joindre la grille complète à votre contestation - Les tribunaux s'y réfèrent systématiquement
2. Photos horodatées de l'état des lieux d'entrée - Prouvent l'état initial du logement - Métadonnées EXIF (date, heure, GPS) = preuve irréfutable - Comparer avec photos de sortie
3. État des lieux d'entrée signé - Document juridique opposable - Description de l'état initial (référence légale)
4. Factures d'achat des équipements (propriétaire) - Prouvent l'âge réel des équipements - Permettent de calculer la vétusté exacte
5. Attestations de professionnels - Expert en bâtiment - Artisan (plombier, peintre) attestant de la vétusté - Huissier de justice (constat contradictoire)
Exemple de dossier de preuve complet :
Litige : Retenue de 600€ pour remplacement robinetterie cassée
Pièces fournies par le locataire : 1. État des lieux d'entrée (2019) : "Robinetterie bon état" 2. Photo d'entrée (2019) : Robinet visible, état correct 3. Photo de sortie (2024) : Robinet cassé (bec tordu) 4. Grille CLCV : Robinetterie = 15 ans de durée de vie 5. Calcul vétusté : 5 ans × 6,7% = 33,5% 6. Devis remplacement : 180€ 7. Retenue légitime : 180€ × 66,5% = 119,70€ (vs 600€ demandés)
Résultat devant le tribunal : Le propriétaire devra restituer 600€ - 119,70€ = 480,30€ indûment retenus.
💡 Conseils Pratiques pour Maximiser la Restitution
Stratégies éprouvées pour récupérer 100% de votre dépôt de garantie.
Checklist 7 jours avant l'état des lieux
J-7 : Nettoyage complet - [ ] Aspirer et laver tous les sols - [ ] Lessiver les murs (éponge + produit doux) - [ ] Nettoyer toutes les vitres (intérieur + extérieur si accessible) - [ ] Dégraisser cuisine (four, plaques, hotte, frigo) - [ ] Détartrer salle de bain (robinetterie, WC, joints) - [ ] Dépoussiérer plinthes, interrupteurs, prises
J-5 : Petites réparations - [ ] Remplacer ampoules grillées - [ ] Refaire joints silicone moisis - [ ] Reboucher petits trous (clous, chevilles) - [ ] Fixer éléments descellés - [ ] Déboucher canalisations si nécessaire
J-3 : Préparer les documents - [ ] Imprimer état des lieux d'entrée - [ ] Rassembler photos d'entrée - [ ] Préparer attestations résiliation contrats énergie - [ ] Rassembler toutes les clés
J-1 : Photos de l'état actuel - [ ] Prendre 50-100 photos horodatées de TOUT le logement - [ ] Envoyer par email au propriétaire (preuve horodatée) - [ ] Sauvegarder sur cloud + disque dur
Stratégies pour éviter les retenues abusives
1. Être présent lors de l'état des lieux (obligatoire)
Ne JAMAIS laisser le propriétaire faire seul l'état des lieux. Votre présence est votre meilleure protection.
2. Discuter chaque dégradation identifiée
Si le propriétaire note une dégradation : - Demander de comparer avec l'état des lieux d'entrée - Mentionner la vétusté ("cet équipement a 8 ans, vétusté = 53%") - Proposer un calcul avec la grille CLCV - Refuser vocabulaire vague ("moyen", "passable")
3. Refuser de signer si retenue abusive manifeste
Si le propriétaire refuse d'appliquer la vétusté ou impute des dégradations inexistantes : - Ne PAS signer l'état des lieux - Proposer de faire appel à un huissier (frais partagés) - Envoyer courrier recommandé avec AR dans les 48h
4. Utiliser la clause de modification (10 jours)
Si après signature vous réalisez qu'une retenue est abusive : - Courrier recommandé avec AR dans les 10 jours - Mentionner l'erreur (vétusté non appliquée, défaut déjà présent à l'entrée) - Joindre photos + grille CLCV + calcul correct
5. Ne jamais payer de travaux avant la fin du délai légal
Le propriétaire n'a PAS le droit de vous demander de payer des travaux avant la restitution du dépôt. Il doit : 1. Effectuer les retenues sur le dépôt 2. Vous fournir devis/factures 3. Vous restituer le solde
Si le propriétaire demande un paiement direct : REFUSER et rappeler la loi.
Que faire si le propriétaire refuse de restituer le dépôt ?
Chronologie de la procédure :
J+35 (ou J+65) : Relance amiable - Email + courrier recommandé avec AR - Rappel du délai légal dépassé - Demande restitution sous 8 jours
J+50 (ou J+80) : Mise en demeure - Courrier recommandé avec AR "Mise en demeure" - Mention Article 22 Loi 89-462 (délai 1-2 mois) - Mention saisine prochaine tribunal - Délai 8 jours pour régularisation
J+60 (ou J+90) : Saisine Commission Départementale de Conciliation (CDC) - Gratuit - Formulaire en ligne : www.conciliation-conso.fr - Médiation entre locataire et propriétaire - Délai : 2-4 mois - Taux de réussite : 60%
J+120 : Saisine tribunal judiciaire (si échec CDC) - Action en référé (procédure rapide) - Coût : 35€ (si montant < 10 000€) - Avocat non obligatoire - Délai : 1-2 mois pour décision
Dommages et intérêts possibles : - Restitution intégrale du dépôt - Intérêts de retard (taux légal = 3,26% en 2025) - Dommages et intérêts pour préjudice (100-500€)
Exemple de calcul : - Dépôt retenu : 1 200€ - Retard : 90 jours (3 mois après délai légal) - Intérêts : 1 200€ × 3,26% × (90/365) = 9,65€ - Dommages et intérêts : 200€ (préjudice moral) - Total dû par le propriétaire : 1 409,65€
⚖️Références Légales
État des lieux contradictoire, modèle-type obligatoire, délai de modification (10 jours)
Consulter sur Légifrance →Restitution du dépôt de garantie (délai 1-2 mois), justification des retenues
Consulter sur Légifrance →Modèle-type d'état des lieux (73 rubriques obligatoires)
Consulter sur Légifrance →Délais de restitution du dépôt de garantie, prise en compte de la vétusté
Consulter sur Légifrance →✅Conclusion
L'état des lieux de sortie est l'étape décisive qui détermine si vous récupérez l'intégralité de votre dépôt de garantie ou si des retenues seront effectuées. Avec une préparation rigoureuse et une bonne connaissance de vos droits, vous maximisez vos chances de restitution complète.
Les 6 clés d'un état des lieux de sortie réussi :
1. 🧹 Nettoyer impeccablement le logement : Sols, murs, équipements, vitres (7 jours avant) 2. 📸 Photographier tout avant la visite : 50-100 photos horodatées (preuve de l'état réel) 3. 📋 Être présent lors de la visite : Contester les retenues abusives en direct 4. 📊 Connaître la grille de vétusté CLCV : Calculer la vétusté de chaque équipement endommagé 5. ✍️ Refuser de signer si retenue abusive : Demander un huissier en cas de désaccord majeur 6. ⏰ Respecter les délais légaux : 10 jours pour modifier, 1-2 mois pour restitution du dépôt
Erreurs fatales à éviter :
- ❌ Quitter le logement sale ou mal entretenu (retenue nettoyage 150-300€) - ❌ Signer un état des lieux avec vocabulaire vague ("moyen", "passable") - ❌ Accepter des retenues sans vétusté déduite (perte de centaines d'euros) - ❌ Ne pas contester une retenue abusive dans les 10 jours (modification impossible après) - ❌ Payer des travaux avant la fin du délai légal (le propriétaire doit d'abord retenir sur le dépôt)
Montant moyen récupéré selon la qualité de l'état des lieux :
- État des lieux bâclé : 40-60% du dépôt récupéré (retenues abusives) - État des lieux correct : 70-85% du dépôt récupéré (retenues partiellement justifiées) - État des lieux parfait : 95-100% du dépôt récupéré (vétusté appliquée)
La vétusté est votre meilleur allié : Un équipement de 8 ans endommagé peut avoir 50-80% de vétusté, réduisant drastiquement la retenue légitime. Connaître et appliquer la grille CLCV peut vous faire économiser 500-1 000€ sur les retenues.
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