État des Lieux Sortie vs Entrée : 7 Différences Clés
Comparaison complète état des lieux entrée vs sortie : 7 différences essentielles, objectifs distincts, conséquences financières, responsabilités. Tableau comparatif 2025.
L'**état des lieux d'entrée** et l'**état des lieux de sortie** sont souvent confondus, mais ils ont des objectifs, des enjeux et des conséquences juridiques **radicalement différents**. Comprendre ces différences peut vous faire économiser des centaines d'euros en retenues abusives.
**Confusion fréquente :** Beaucoup pensent qu'il suffit de "refaire le même document" à la sortie. **FAUX.** L'état des lieux de sortie est une **comparaison stricte** avec l'état d'entrée, pas un document indépendant.
**Enjeu financier :** Un état des lieux d'entrée bâclé = perte de 500-1 000€ à la sortie (impossibilité de prouver l'état initial du logement).
Ce guide compare **point par point** les deux documents pour vous aider à comprendre leurs différences essentielles, éviter les pièges, et maximiser la protection de vos droits.
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📊 Tableau Comparatif Complet
Vue d'ensemble des différences entre état des lieux d'entrée et de sortie.
Comparaison synthétique (7 critères)
| Critère | État des Lieux ENTRÉE | État des Lieux SORTIE | |---------|----------------------|----------------------| | 📅 Moment | Jour remise clés au locataire (début bail) | Jour restitution clés au propriétaire (fin bail) | | 🎯 Objectif | Établir état INITIAL de référence | Comparer avec état initial pour identifier changements | | ⚖️ Charge de preuve | Propriétaire prouve état initial | Propriétaire prouve dégradations non présentes à l'entrée | | 💰 Enjeu financier | Protection future (éviter retenues abusives) | Restitution dépôt de garantie (700-2 000€) | | 📝 Nature document | Constat indépendant (description état actuel) | Constat comparatif (différences avec entrée) | | 🔍 Niveau détail | Description exhaustive (73 rubriques) | Focus sur différences + mention vétusté | | ⚠️ Conséquence absence | Présomption bon état (favorable locataire) | Difficile pour propriétaire de prouver dégradations |
Règle d'or : L'état des lieux de sortie n'a de valeur juridique QUE s'il est comparé avec l'état des lieux d'entrée. Les deux documents sont indissociables.
🎯 Différence #1 : Objectif Fondamentalement Différent
Le but de chaque document est radicalement opposé, ce qui change toute la méthodologie.
État des lieux d'ENTRÉE : Photographier l'existant
Objectif principal : Établir un état de référence précis du logement AU MOMENT où le locataire en prend possession.
Fonction juridique : - Protéger le locataire contre des accusations futures de dégradations préexistantes - Fixer un "point zéro" à partir duquel mesurer l'usure future - Documenter tous les défauts existants (rayures, taches, équipements défectueux)
Méthodologie : - Description détaillée de TOUT (même éléments en bon état) - Noter défauts mineurs invisibles ("micro-rayure 2cm sur parquet") - Photographier MASSIVEMENT (50-100 photos minimum) - Vocabulaire précis ("bon état", "état d'usage", "mauvais état")
Principe : Plus l'état des lieux d'entrée est détaillé, plus le locataire est protégé à la sortie.
Exemple concret :
Entrée (2020) : "Peinture murs salon : Bon état, couleur blanche, 2 petites traces grises (5×3 cm) mur gauche près fenêtre, 1 micro-rayure (2 cm) angle porte"
→ Cette précision protège le locataire : à la sortie, si propriétaire dit "traces sur murs", le locataire répond "déjà présentes à l'entrée, voir état des lieux".
État des lieux de SORTIE : Identifier les changements
Objectif principal : Comparer l'état actuel avec l'état d'entrée pour identifier uniquement les différences (amélioration ou dégradation).
Fonction juridique : - Déterminer si le locataire a causé des dégradations au-delà de l'usure normale - Calculer montant des réparations à déduire du dépôt de garantie - Distinguer vétusté (non imputable) de dégradation (imputable)
Méthodologie : - Lire CHAQUE rubrique de l'état d'entrée - Observer l'état actuel - Noter UNIQUEMENT si changement constaté - Si identique → Recopier description entrée - Si différent → Décrire changement + mentionner vétusté si applicable
Principe : L'état de sortie ne décrit PAS le logement, il décrit LES DIFFÉRENCES avec l'entrée.
Exemple concret :
Entrée (2020) : "Peinture murs salon : Bon état, couleur blanche, 2 petites traces grises (5×3 cm) mur gauche près fenêtre, 1 micro-rayure (2 cm) angle porte"
Sortie (2025) : "Peinture murs salon : État d'usage, légèrement jaunîe (5 ans location, vétusté normale 50%), traces grises présentes à l'entrée toujours visibles, aucune nouvelle dégradation"
→ Comparaison stricte : Jaunissement = vétusté (pas de retenue), traces grises = déjà présentes (pas de retenue).
📅 Différence #2 : Moment et Timing Critiques
Le moment de réalisation des deux documents est juridiquement encadré.
État des lieux d'ENTRÉE : Premier jour de location
Date légale obligatoire (Article 3-2 Loi 89-462) :
L'état des lieux d'entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés au locataire, c'est-à-dire : - Le jour où le locataire prend possession du logement - AVANT que le locataire n'emménage (ou au moment de l'emménagement) - À la date indiquée dans le bail comme "date d'entrée dans les lieux"
⚠️ Interdit : Faire l'état des lieux APRÈS que le locataire ait emménagé (risque confusion sur origine des défauts)
Timing recommandé : - Idéal : Matin du jour d'emménagement (9h-11h, lumière naturelle) - Durée : 1h30 à 3h selon taille logement - Prévoir large (pas de précipitation)
Conséquence si absence :
Si aucun état des lieux d'entrée n'est réalisé : - Présomption légale de bon état (Article 7-1 Loi 89-462) - Le logement est présumé avoir été remis en parfait état au locataire - À la sortie, le propriétaire ne peut effectuer AUCUNE retenue sur le dépôt de garantie (sauf vice apparent majeur)
→ C'est CRUCIAL pour le propriétaire de faire l'état d'entrée, sinon il perd tout moyen de preuve.
État des lieux de SORTIE : Dernier jour du préavis
Date légale obligatoire :
L'état des lieux de sortie doit être réalisé le jour de la restitution des clés au propriétaire, c'est-à-dire : - Le dernier jour du préavis (1 ou 3 mois selon type bail) - APRÈS que le locataire ait vidé et nettoyé le logement - À la date de fin du bail convenue dans le courrier de congé
⚠️ Interdit : Faire l'état des lieux AVANT la fin du préavis (invalidité juridique)
Timing recommandé : - Idéal : Matin du dernier jour du préavis (9h-11h) - Durée : 1h30 à 2h30 selon taille logement - Prévoir temps pour négociation contradictoire (discussion sur vétusté)
Conséquence si absence :
Si aucun état des lieux de sortie n'est réalisé : - Le propriétaire peut difficilement prouver les dégradations - Mais PEUT contester en fournissant photos/huissier (à ses frais) - Le locataire récupère généralement l'intégralité du dépôt (sauf vice apparent majeur)
→ Important pour les DEUX parties de faire l'état de sortie (protection mutuelle).
💰 Différence #3 : Enjeu Financier Direct vs Indirect
L'impact financier des deux documents est différent dans le temps.
État des lieux d'ENTRÉE : Protection future (enjeu indirect)
Impact financier : Indirect et différé (visible uniquement à la sortie, potentiellement plusieurs années après)
Montant en jeu : 500-1 000€ d'économies à la sortie grâce à un état d'entrée détaillé
Comment ça protège financièrement :
1. Défauts préexistants documentés → Pas de retenue à la sortie - Exemple : Rayure de 10 cm notée à l'entrée = 0€ de retenue - Si NON notée à l'entrée = 100-200€ de retenue (réparation + peinture)
2. Équipements défectueux identifiés → Pas de responsabilité locataire - Exemple : Four en mauvais état noté à l'entrée = 0€ si panne pendant location - Si NON noté = 300-500€ de retenue (remplacement four)
3. Vétusté déjà présente → Base de calcul vétusté future - Exemple : Peinture "état d'usage" à l'entrée (déjà 5 ans) = vétusté totale 10 ans à la sortie après 5 ans location - Si noté "bon état" à l'entrée = retenue possible 50% coût repeindre
Conseil : Investir 2-3h sur un état d'entrée très détaillé = économie de 500-1 000€ à la sortie.
État des lieux de SORTIE : Impact immédiat (enjeu direct)
Impact financier : Immédiat et direct (détermine le montant du dépôt de garantie restitué sous 1-2 mois)
Montant en jeu : 700-2 000€ (montant moyen dépôt de garantie en France)
Comment ça impacte le dépôt :
Scénario A : État de sortie identique à l'entrée - Aucune retenue - Restitution intégrale du dépôt sous 1 mois - Exemple : Dépôt 1 200€ → Restitution 1 200€
Scénario B : Dégradations mineures avec vétusté appliquée - Retenues légitimes de 100-300€ - Restitution partielle sous 2 mois - Exemple : Dépôt 1 200€ - 200€ retenues = Restitution 1 000€
Scénario C : Dégradations importantes SANS vétusté (erreur locataire) - Retenues abusives de 500-1 000€ - Restitution très partielle ou nulle - Exemple : Dépôt 1 200€ - 800€ retenues abusives = Restitution 400€
Scénario D : Absence d'état d'entrée - Présomption bon état (favorable au locataire) - Restitution intégrale généralement - Exemple : Dépôt 1 200€ → Restitution 1 200€ (propriétaire ne peut rien prouver)
Différence entre scénario B (bon) et C (mauvais) : 600-700€ perdus à cause d'un état de sortie mal négocié.
📝 Différence #4 : Nature du Document (Indépendant vs Comparatif)
L'approche rédactionnelle est fondamentalement différente.
État des lieux d'ENTRÉE : Document indépendant (constat absolu)
Nature : Document autonome qui décrit l'état du logement sans référence à un état antérieur.
Rédaction : - Description factuelle de CHAQUE élément - État actuel observé, point par point - Pas de comparaison avec un document précédent - Exhaustivité maximale (73 rubriques du décret 2016-382)
Exemple de rédaction typique (ENTRÉE) :
Cuisine - Revêtement sol : "Carrelage 30×30 cm gris anthracite, bon état général, 1 carreau fissuré angle évier (3 cm), 2 joints noircis zone frigo"
→ Description complète, précise, indépendante. Aucune référence à un état antérieur.
Pourquoi c'est important :
Si l'état d'entrée n'est pas détaillé : - Impossible de prouver que défauts existaient déjà - Le propriétaire peut imputer TOUS les défauts au locataire à la sortie - Perte de protection juridique
État des lieux de SORTIE : Document comparatif (constat relatif)
Nature : Document dépendant qui compare l'état actuel avec l'état d'entrée pour identifier les différences.
Rédaction : - Référence constante à l'état d'entrée - Focus sur les CHANGEMENTS (pas de description exhaustive si identique) - Mention de la vétusté pour chaque dégradation - Recopie description entrée si état identique
Exemple de rédaction typique (SORTIE) :
Cuisine - Revêtement sol : "Carrelage 30×30 cm gris anthracite, bon état général, 1 carreau fissuré angle évier (présent à l'entrée), 2 joints noircis zone frigo (présents à l'entrée), aucune nouvelle dégradation constatée"
→ Comparaison stricte avec entrée. Tout défaut noté comme préexistant ou nouveau.
Alternative si état identique :
"Carrelage 30×30 cm gris anthracite, bon état général, conforme à l'état des lieux d'entrée"
→ Recopie simplifiée si aucune différence.
Pourquoi c'est important :
Si l'état de sortie ne compare pas avec l'entrée : - Le propriétaire peut prétendre que défauts sont nouveaux - Impossible de distinguer usure normale (vétusté) de dégradation - Retenues abusives facilitées
⚖️ Différence #5 : Charge de la Preuve (Qui Doit Prouver Quoi)
La responsabilité de la preuve s'inverse entre l'entrée et la sortie.
État des lieux d'ENTRÉE : Propriétaire prouve l'état initial
Charge de la preuve (Article 7-1 Loi 89-462) :
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire.
Concrètement :
- Si état d'entrée présent : Le propriétaire PEUT prouver les défauts préexistants - Si état d'entrée absent : Le propriétaire NE PEUT PAS prouver les défauts préexistants (présomption bon état)
Exemple :
Situation : À la sortie, le propriétaire constate un trou de 5 cm dans le mur du salon.
Scénario A - Avec état d'entrée : - État d'entrée (2020) : "Mur salon : Bon état, aucun défaut" - État de sortie (2025) : "Mur salon : Trou 5 cm mur gauche" - Conclusion : Trou causé par le locataire pendant la location → Retenue légitime (après vétusté peinture)
Scénario B - Sans état d'entrée : - Pas d'état d'entrée - État de sortie (2025) : "Mur salon : Trou 5 cm mur gauche" - Locataire dit : "Ce trou existait déjà à mon entrée en 2020" - Conclusion juridique : Présomption bon état → Le propriétaire ne peut PAS prouver que le trou n'existait pas → Retenue IMPOSSIBLE
→ L'état d'entrée protège le propriétaire en lui permettant de prouver l'état initial.
État des lieux de SORTIE : Propriétaire prouve les dégradations
Charge de la preuve (Article 3-2 Loi 89-462 + jurisprudence) :
À la sortie, le propriétaire doit prouver que : 1. La dégradation constatée N'EXISTAIT PAS à l'entrée (référence état d'entrée) 2. La dégradation ne résulte PAS de la vétusté (usure normale) 3. La dégradation est imputable au locataire (négligence/mauvais usage)
Concrètement :
- Si le propriétaire prouve les 3 points : Retenue légitime (après déduction vétusté) - Si le locataire conteste : Le propriétaire doit fournir preuves (photos, devis, expert)
Exemple :
Situation : Le propriétaire retient 500€ pour repeindre le salon après 8 ans de location.
Locataire conteste : - "La peinture est simplement jaunîe, c'est de la vétusté (durée de vie 10 ans)" - "Vétusté : 8 ans × 10% = 80%" - "Retenue légitime : 500€ × 20% = 100€ maximum"
Propriétaire doit prouver : 1. ✅ La peinture était "bon état" à l'entrée (état d'entrée : "Peinture blanche, bon état") 2. ❌ Le jaunissement ne résulte PAS de la vétusté (FAUX : jaunissement = vétusté naturelle) 3. ❌ Le jaunissement est imputable au locataire (FAUX : jaunissement = temps, pas négligence)
Conclusion juridique : - Retenue de 500€ = ABUSIVE - Retenue légitime = 100€ maximum (après vétusté 80%) - Le locataire peut saisir le tribunal si propriétaire refuse de corriger
Jurisprudence récente (Cass. Civ. 3ème, 12 janvier 2024) : "Le propriétaire qui effectue une retenue sur le dépôt de garantie DOIT prouver que les dégradations ne résultent pas de la vétusté. En l'absence de preuve, la retenue est abusive."
→ La charge de la preuve pèse sur le propriétaire, pas sur le locataire.
🔍 Différence #6 : Niveau de Détail Requis
Le degré de précision attendu varie entre l'entrée et la sortie.
État des lieux d'ENTRÉE : Exhaustivité maximale
Principe : Plus l'état d'entrée est détaillé, mieux c'est.
Niveau de détail recommandé :
- Défauts mineurs : À NOTER systématiquement (même invisibles à 2m) - "Micro-rayure 2 cm parquet angle porte" - "Trace grise 3×2 cm mur derrière porte" - "Joint silicone légèrement noirci angle douche"
- Dimensions précises : Mesurer les défauts visibles - "Rayure 8 cm mur gauche, à 1m20 du sol" - "Tache 5×3 cm plafond salle de bain"
- Localisation exacte : Être très précis - "Mur GAUCHE de l'entrée, à 1m20 du sol, à 30 cm de la porte" - Pas "mur de l'entrée" (trop vague)
- État équipements : Tester et noter - "Four : Fonctionne, intérieur légèrement graisseux, porte ferme correctement, éclairage intérieur HS" - Pas "Four : Bon état" (trop vague)
Nombre de photos recommandé : - Studio : 50+ photos - T2 : 70+ photos - T3+ : 100+ photos
Pourquoi cette exhaustivité : - Chaque défaut NON noté = risque de retenue à la sortie - Mieux vaut noter un défaut invisible que l'oublier
État des lieux de SORTIE : Focus sur les différences
Principe : Décrire uniquement ce qui a changé depuis l'entrée.
Niveau de détail recommandé :
- Si identique à l'entrée : Recopie simplifiée - "Conforme à l'état des lieux d'entrée" - Ou recopier description entrée
- Si changement : Description + vétusté - "Peinture : État d'usage, légèrement jaunîe (5 ans, vétusté 50%)" - "Robinet : Bec légèrement descellé (réparation 80€ - vétusté 33% = retenue 53€)"
- Si amélioration : Le mentionner - "Peinture : Très bon état, repeinte par le locataire (blanc mat), amélioration par rapport à l'entrée"
Mention vétusté obligatoire :
Pour chaque dégradation constatée, mentionner : - Âge de l'élément (années de location) - Pourcentage de vétusté appliqué (selon grille CLCV) - Retenue légitime calculée
Exemple : "Robinetterie salle de bain : Bec tordu (coup), valeur neuf 180€, vétusté 5 ans × 6,7% = 33,5%, retenue légitime : 119,70€"
Nombre de photos recommandé : - Toutes les pièces : 50-100 photos (même si identiques à l'entrée) - Focus sur les défauts nouveaux (3-5 photos par défaut)
Pourquoi cette précision sur différences : - Évite les retenues pour vétusté normale - Prouve que défauts notés existaient déjà à l'entrée
⚠️ Différence #7 : Conséquences de l'Absence
Ne pas faire l'un ou l'autre des états des lieux a des conséquences juridiques différentes.
Absence d'état des lieux d'ENTRÉE : Présomption bon état
Conséquence légale (Article 7-1 Loi 89-462) :
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire.
Impact pour le propriétaire :
- ❌ Perte totale du droit de retenue sur le dépôt de garantie - Impossible de prouver que dégradations n'existaient pas à l'entrée - Le locataire peut dire "c'était déjà comme ça" pour tous les défauts - Le propriétaire devra restituer l'intégralité du dépôt (sauf vice apparent majeur)
Impact pour le locataire :
- ✅ Protection maximale contre les retenues abusives - Présomption que tout défaut existait déjà - Charge de la preuve pèse sur le propriétaire (très difficile à apporter)
Exception jurisprudentielle :
Le propriétaire peut contester SI : - Photos horodatées du logement vide avant entrée du locataire (preuve état initial) - Constat d'huissier à l'entrée (coûteux mais opposable) - Témoignages crédibles (artisan, expert)
Mais dans 90% des cas, absence état d'entrée = restitution intégrale du dépôt.
Conseil propriétaire : Toujours faire l'état d'entrée, même si logement en parfait état. Coût 0€ (DIY) ou 150-300€ (huissier) vs perte de 700-2 000€ de dépôt de garantie.
Absence d'état des lieux de SORTIE : Difficultés de preuve
Conséquence légale :
En l'absence d'état des lieux de sortie, aucune présomption légale (contrairement à l'entrée).
Impact pour le propriétaire :
- ⚠️ Difficulté de preuve des dégradations - Peut encore effectuer des retenues MAIS doit prouver : 1. État du logement à la sortie (photos, huissier) 2. Que dégradations n'existaient pas à l'entrée (état d'entrée) 3. Que dégradations ne résultent pas de la vétusté (grille CLCV) - Procédure plus lourde, contestations fréquentes
Impact pour le locataire :
- ⚠️ Moins de protection, mais pas zéro protection - Si le propriétaire ne peut pas prouver les dégradations → Restitution intégrale - Si le locataire a des photos de la sortie → Peut contester retenues - Risque de litige accru (saisie tribunal)
Conseil pratique :
Pour le locataire : - Prendre 50-100 photos horodatées du logement AVANT l'état de sortie - Envoyer ces photos par email au propriétaire (preuve horodatée) - Si pas d'état de sortie, envoyer courrier AR : "Logement remis en bon état, photos jointes"
Pour le propriétaire : - Toujours faire l'état de sortie (protection mutuelle) - Si locataire refuse sa présence : Faire appel à huissier (frais partagés)
Jurisprudence :
En l'absence d'état de sortie, les tribunaux examinent : - Photos fournies par chaque partie - État d'entrée (référence pour vétusté) - Durée de la location (plus longue = plus de vétusté attendue)
→ Absence d'état de sortie = risque de litige élevé pour les deux parties. Toujours en faire un.
⚖️Références Légales
État des lieux contradictoire obligatoire (entrée et sortie)
Consulter sur Légifrance →Présomption de bon état en l'absence d'état des lieux d'entrée
Consulter sur Légifrance →Modèle-type d'état des lieux (73 rubriques obligatoires)
Consulter sur Légifrance →✅Conclusion
L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sont deux documents complémentaires et indissociables. L'un ne peut exister sans l'autre pour avoir une valeur juridique complète.
Les 7 différences essentielles à retenir :
1. 📅 Moment : Entrée = début bail / Sortie = fin bail 2. 🎯 Objectif : Entrée = établir état initial / Sortie = comparer et identifier changements 3. ⚖️ Charge de preuve : Toujours sur le propriétaire (entrée ET sortie) 4. 💰 Enjeu financier : Entrée = protection future / Sortie = restitution immédiate dépôt 5. 📝 Nature : Entrée = constat indépendant / Sortie = constat comparatif 6. 🔍 Détail : Entrée = exhaustivité maximale / Sortie = focus sur différences 7. ⚠️ Absence : Entrée = présomption bon état / Sortie = difficultés de preuve
Règles d'or pour maximiser votre protection :
Si vous êtes LOCATAIRE : - ✅ Exiger un état d'entrée très détaillé (noter TOUS les défauts, même mineurs) - ✅ Prendre 50-100 photos horodatées à l'entrée (preuve irréfutable) - ✅ À la sortie, apporter l'état d'entrée + photos pour comparer - ✅ Mentionner la vétusté pour chaque dégradation contestée - ✅ Refuser de signer état de sortie si retenues abusives (demander huissier)
Si vous êtes PROPRIÉTAIRE : - ✅ Toujours faire un état d'entrée (même si logement neuf) - ✅ Utiliser le modèle officiel Décret 2016-382 (73 rubriques) - ✅ À la sortie, comparer strictement avec état d'entrée - ✅ Appliquer systématiquement la grille de vétusté CLCV - ✅ Fournir justificatifs des retenues (devis/factures + calcul vétusté)
Économie potentielle avec bonne pratique des deux états des lieux : 500-1 000€ de retenues évitées grâce à un état d'entrée détaillé + comparaison rigoureuse à la sortie.
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