Obligations Légales État des Lieux d'Entrée 2025 : Ce que Dit la Loi

Article 3-2 (Ajouté par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014) :

"Un état des lieux est établi lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution en fin de bail. L'état des lieux est établi de façon contradictoire entre les parties ou par un tiers mandaté par elles et aux frais partagés par moitié entre les parties. Les parties peuvent également établir l'état des lieux par voie dématérialisée dans des conditions définies par décret en Conseil d'État."

Ce que cela signifie en pratique : - L'état des lieux est obligatoire (pas optionnel) - Il doit être contradictoire (les deux parties présentes et d'accord) - Il peut être réalisé par un tiers mandaté (huissier, agent immobilier) - Les frais de tiers sont partagés 50/50 entre propriétaire et locataire - La forme électronique est autorisée (depuis 2016)

Article 7-1 (Protection du locataire) :

"Le bailleur ne peut exiger du locataire aucun paiement pour l'établissement de l'état des lieux lors de la remise ou de la restitution des clés."

→ L'état des lieux d'entrée doit être gratuit pour le locataire (sauf si recours à un huissier à la demande d'une partie, auquel cas frais partagés).

Article 22 (Sanctions en cas de litige) :

"En cas de litige relatif à l'état des lieux, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation."

→ Recours amiable avant saisie du tribunal.

Ce décret impose un modèle standardisé d'état des lieux avec 73 rubriques obligatoires réparties en 6 catégories.

Contenu minimal obligatoire (Annexe du décret) :

I. Identification du logement et des parties - Type de document (entrée/sortie) - Date et heure de réalisation - Adresse complète du logement - Surface habitable (loi Boutin) - Nombre de pièces principales - Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) - Identité complète du bailleur - Identité complète du locataire(s) - Mode de réalisation (contradictoire, huissier, dématérialisé)

II. Description pièce par pièce (Pour chaque pièce) - Sols (type + état) - Murs (type + état) - Plafonds (type + état) - Portes et fenêtres (nombre + type + état) - Équipements (type + fonctionnement) - Observations particulières

III. Pièces d'eau - Cuisine (équipements, mobilier, état) - Salle de bain (sanitaires, robinetterie, état) - WC (équipement, fonctionnement)

IV. Espaces extérieurs et dépendances - Balcons, terrasses, jardins - Caves, parkings, garages - Espaces communs privatifs

V. Relevés de compteurs - Électricité - Gaz - Eau (si individuel)

VI. Clés et équipements remis - Nombre de clés (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, etc.) - Équipements fournis (télécommandes, badges) - Notice d'utilisation des équipements

VII. Annexes obligatoires - Diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, risques naturels, etc.) - Notice d'information sur les droits et obligations du locataire

Conséquence du non-respect : Un état des lieux incomplet ou ne respectant pas le modèle-type peut être contesté en justice et déclaré non conforme.

Ce décret précise les modalités de réalisation électronique de l'état des lieux.

Conditions de validité de l'état des lieux électronique :

1. Accord exprès des deux parties : Le propriétaire et le locataire doivent accepter la forme électronique 2. Support durable : Le document doit pouvoir être conservé et consulté à tout moment 3. Signature électronique : Signature électronique qualifiée ou cachet électronique qualifié (au sens du règlement eIDAS) 4. Conservation sécurisée : Archivage pendant toute la durée du bail + 5 ans après 5. Accès permanent : Chaque partie doit pouvoir télécharger et imprimer le document à tout moment

Garanties de sécurité : - Horodatage certifié (date et heure exactes) - Traçabilité des modifications (historique) - Protection contre les altérations - Stockage sur serveur sécurisé

Sanctions en cas de non-respect : État des lieux électronique non conforme = Nullité et retour à la règle de présomption de bon état (article 3-2).

Article 1728 du Code Civil (Obligations du bailleur) :

"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent."

→ Le propriétaire doit remettre un logement en bon état et décent. L'état des lieux d'entrée sert à prouver qu'il a rempli cette obligation.

Article 1730 du Code Civil (Obligation d'entretien) :

"Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives."

→ Distinction entre réparations locatives (à charge du locataire) et gros travaux (à charge du propriétaire). L'état des lieux d'entrée établit l'état initial pour déterminer qui est responsable en fin de bail.

Article 1732 du Code Civil (Obligation de restitution du locataire) :

"Le preneur doit user de la chose louée en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention."

→ Le locataire doit restituer le logement en bon état. L'état des lieux d'entrée sert de référence pour comparer l'état à la sortie.

Article L271-4 du CCH (Diagnostic de Performance Énergétique) :

"Lors de la conclusion d'un contrat de location, un diagnostic de performance énergétique conforme à l'article L. 134-1 doit être établi et remis au locataire."

→ Le DPE (classe énergétique A à G) doit être annexé à l'état des lieux d'entrée et mentionné dans le document.

Nouveauté 2025 : Interdiction de louer les passoires thermiques (DPE G en 2025, F en 2028, E en 2034). L'état des lieux d'entrée doit mentionner le DPE et vérifier la conformité.

Article R271-1 du CCH (Logement décent) :

Définit les critères d'un logement décent : surface minimale (9 m² + 2,20 m hauteur), absence d'humidité, chauffage, ventilation, installation électrique sécurisée, etc.

→ L'état des lieux d'entrée doit constater que le logement respecte ces critères.

Base légale : Article 3-2 loi 89-462

Le propriétaire a l'obligation d'organiser et réaliser l'état des lieux d'entrée au moment de la remise des clés.

En pratique : - Proposer une date et heure au locataire (au moins 3 jours à l'avance) - Être présent personnellement ou mandater un agent immobilier/huissier - Apporter tous les documents nécessaires (bail, diagnostics, notices)

Sanction si non-respect : - Présomption de bon état (article 7-1) : "En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état." - Impossibilité de retenir le dépôt de garantie en fin de bail - Perte de recours en cas de dégradations constatées à la sortie

Jurisprudence : Cass. Civ. 3e, 10 mai 2012 : "L'absence d'état des lieux d'entrée interdit au bailleur de prouver l'état initial du logement et donc de retenir le dépôt de garantie."

Base légale : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016

Le propriétaire doit utiliser un modèle d'état des lieux conforme au décret (73 rubriques obligatoires minimum).

Sanctions : - État des lieux incomplet = Contestable en justice - Risque de nullité partielle des clauses non conformes - Charge de la preuve renversée (le propriétaire doit prouver l'état initial s'il manque des sections)

Exemple de non-conformité sanctionnée : CA Paris, 15 septembre 2018 : État des lieux d'entrée ne mentionnant pas l'état des murs et plafonds déclaré non conforme. Le propriétaire n'a pas pu retenir 800 € pour repeindre l'appartement.

Base légale : Articles L271-4 à L271-6 du CCH

Le propriétaire doit annexer les diagnostics obligatoires à l'état des lieux d'entrée :

Diagnostics obligatoires en 2025 : 1. DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) - Validité 10 ans 2. Amiante (si immeuble construit avant 1997) - Validité illimitée si négatif 3. Plomb (CREP, si immeuble construit avant 1949) - Validité 6 ans si positif, illimitée si négatif 4. ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) - Validité 6 mois 5. Électricité (si installation >15 ans) - Validité 6 ans 6. Gaz (si installation >15 ans) - Validité 6 ans 7. Loi Carrez (surface privative en copropriété) - Validité illimitée 8. Mérules (si zone à risque) - Validité 6 mois

Sanction si absence de diagnostics : - Nullité du bail (possible mais rare) - Diminution de loyer (automatique si DPE manquant) - Amende administrative : 1 500 € (3 000 € si récidive) - Article L271-4 CCH - Action en justice du locataire (dommages-intérêts)

Nouveauté 2025 - Passoires thermiques : Location interdite pour DPE G (depuis 2023), F (à partir de 2028), E (à partir de 2034). L'état des lieux d'entrée doit mentionner le DPE et certifier la conformité.

Base légale : Articles 1719 et 1728 du Code Civil

Le propriétaire doit remettre un logement décent et en bon état de fonctionnement.

Critères de décence (Décret n° 2002-120) : - Surface minimale : 9 m² + 2,20 m hauteur sous plafond - Absence d'humidité, moisissures, infiltrations - Installation électrique sécurisée (normes NF C 15-100) - Chauffage fonctionnel et suffisant - Ventilation (VMC ou aération) - Fenêtres avec vitrage étanche - Absence de nuisibles (termites, cafards, punaises de lit)

Conséquence si logement indécent : Le locataire peut refuser de prendre le logement ou demander : - Réduction de loyer (jusqu'à 50% selon gravité) - Mise en conformité sous 15 jours (travaux obligatoires) - Résiliation du bail aux torts du propriétaire (sans préavis ni pénalités) - Dommages-intérêts pour préjudice subi

Jurisprudence : Cass. Civ. 3e, 2 juillet 2020 : Logement avec moisissures généralisées déclaré indécent. Réduction de loyer de 40% accordée rétroactivement depuis la signature du bail + obligation de travaux sous 2 mois.

Base légale : Article 7-1 loi 89-462

Le propriétaire ne peut pas facturer l'état des lieux d'entrée au locataire, sauf exception.

Règle générale : - État des lieux contradictoire (propriétaire + locataire) = Gratuit pour les deux parties - État des lieux par agent immobilier (mandaté par propriétaire) = Gratuit pour le locataire (coût à charge du propriétaire)

Exception unique : Si recours à un huissier de justice à la demande d'une des parties : - Coût partagé 50/50 entre propriétaire et locataire - Montant : 100-200 € selon région - Huissier obligatoire si désaccord ou absence d'une partie

Clause interdite : "L'état des lieux sera réalisé par l'agence XYZ et facturé 80 € au locataire." → Cette clause est abusive et nulle (article 7-1).

Sanction : Restitution du montant indûment perçu + amende civile jusqu'à 3 000 € (article L241-1 Code de la consommation).

Base légale : Article 3-2 loi 89-462

Le propriétaire doit : 1. Remettre un exemplaire original signé au locataire immédiatement après signature 2. Conserver son propre exemplaire pendant toute la durée du bail + 5 ans après

Format accepté : - Support papier (recommandé) - Support électronique (sous conditions strictes du décret 2016-523)

Délai de remise : Immédiat (le jour de la remise des clés). Tout retard peut être contesté par le locataire.

Sanction si non-remise : - Présomption d'absence d'état des lieux - Perte de droits du propriétaire (dépôt de garantie) - Possible recours en justice du locataire

Base légale : Article 3-2 loi 89-462 (caractère contradictoire)

Le locataire doit être présent lors de l'état des lieux d'entrée, ou mandater une personne de confiance (famille, ami, avocat).

En cas d'absence du locataire : - Le propriétaire peut faire constater l'état des lieux par huissier de justice - Coût partagé 50/50 (même si absence du locataire) - État des lieux unilatéral = Valeur juridique identique à un état des lieux contradictoire

Conséquence si le locataire refuse de venir : L'état des lieux sera établi par huissier, et le locataire sera présumé avoir accepté l'état constaté (pas de contestation possible sauf vice de procédure).

Base légale : Article 1728 Code Civil (obligation de livraison en bon état)

Le locataire doit inspecter le logement pièce par pièce et signaler immédiatement tous les défauts, anomalies ou non-conformités.

Que vérifier impérativement ? - Propreté générale (murs, sols, sanitaires) - Fonctionnement des équipements (chauffage, eau chaude, prises électriques) - État des revêtements (peinture, parquet, carrelage) - Présence de moisissures, infiltrations, fissures - Fermeture des fenêtres et volets - Sécurité (serrure, détecteurs de fumée)

Pourquoi c'est crucial ? Tout défaut non signalé à l'entrée sera présumé causé par le locataire → Retenue sur dépôt de garantie à la sortie.

Exemple : Le locataire ne signale pas une tache d'humidité au plafond lors de l'état des lieux d'entrée. À la sortie, la tache s'est étendue. Le propriétaire retient 500 € sur le dépôt de garantie pour repeindre → Le locataire ne pourra pas contester car il n'a pas mentionné la tache à l'entrée.

Règle d'or : Ne jamais signer un état des lieux d'entrée incomplet ou inexact.

Droits du locataire avant signature : - Refuser de signer si l'état des lieux est incomplet, imprécis ou ne reflète pas la réalité - Demander des modifications (ajout de mentions, photos, descriptions plus précises) - Ajouter des réserves manuscrites ("Sous réserve de vérification ultérieure du fonctionnement de la chaudière") - Prendre des photos personnelles pour compléter l'état des lieux

Après signature, c'est trop tard : Une fois l'état des lieux d'entrée signé, il est très difficile de le contester en justice. Le document fait foi jusqu'à preuve du contraire (preuve quasi impossible à apporter).

Exception : Délai de réserve : L'article 3-2 prévoit que le locataire peut ajouter des réserves dans les 10 jours suivant la signature pour : - Fonctionnement des équipements de chauffage (en dehors de la saison de chauffe) - Fonctionnement de l'eau chaude - Infiltrations/humidité non apparentes

Ces réserves doivent être notifiées par lettre recommandée avec AR au propriétaire.

Base légale : Article 3-2 loi 89-462

Le locataire doit conserver précieusement son exemplaire original de l'état des lieux d'entrée pendant toute la durée du bail.

Pourquoi ? Cet exemplaire sera la pièce maîtresse lors de l'état des lieux de sortie pour prouver l'état initial du logement et contester d'éventuelles retenues abusives sur le dépôt de garantie.

Que faire si l'exemplaire est perdu ? - Demander une copie au propriétaire ou à l'agence immobilière (obligation de fourniture) - Si refus : Saisir la commission de conciliation ou le tribunal - En l'absence d'exemplaire du locataire ET du propriétaire : Présomption de bon état (favorable au locataire)

💡 Conseil pratique : Scannez l'état des lieux d'entrée + photos et stockez-les dans un cloud (Google Drive, Dropbox) pour ne jamais les perdre.

1. Absence d'état des lieux d'entrée :

Sanction principale : Présomption de bon état (article 7-1 loi 89-462) → Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état → Impossibilité de retenir le dépôt de garantie en fin de bail, sauf preuve contraire (très difficile à apporter)

Exemple : Le propriétaire ne fait pas d'état des lieux d'entrée. À la sortie, il constate que le parquet est rayé et les murs sales. Il ne pourra rien retenir sur le dépôt de garantie car il ne peut pas prouver que ces dégradations sont imputables au locataire.

2. État des lieux incomplet ou non conforme :

Sanction : Contestation en justice, nullité partielle → Les sections manquantes sont présumées en bon état → Charge de la preuve renversée (le propriétaire doit prouver l'état initial)

Exemple : L'état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'état de la cuisine (meubles, électroménager). À la sortie, le propriétaire veut retenir 1 000 € pour remplacer les meubles de cuisine abîmés → Impossible, car l'état initial n'était pas décrit.

3. Absence de diagnostics techniques :

Sanction administrative : Amende de 1 500 € (3 000 € si récidive) - Article L271-4 CCH Sanction civile : Réduction de loyer automatique (jusqu'à 30% si DPE manquant) Sanction pénale : Si mise en danger du locataire (absence diagnostic plomb → intoxication) : jusqu'à 45 000 € d'amende + 1 an de prison (article L1334-6 Code de la santé publique)

4. Facturation illégale de l'état des lieux :

Sanction : Clause abusive (article L241-1 Code de la consommation) → Restitution du montant indûment perçu → Amende civile jusqu'à 3 000 € → Résiliation du bail aux torts du propriétaire (si clause abusive majeure)

5. Logement indécent constaté à l'entrée :

Sanction : Mise en demeure de travaux sous 15 jours → Réduction de loyer rétroactive (jusqu'à 50%) → Saisie du tribunal par le locataire (dommages-intérêts) → Interdiction de louer (si non-conformité grave)

1. Absence ou retard à l'état des lieux d'entrée :

Sanction : Frais d'huissier partagés 50/50 (100-200 €) → Acceptation implicite de l'état constaté par huissier → Perte du droit de contester l'état initial

2. Dégradations non signalées à l'entrée :

Sanction : Présomption de responsabilité du locataire → Retenue sur dépôt de garantie à la sortie → Charge de la preuve inversée (le locataire doit prouver que la dégradation préexistait)

Exemple : Le locataire ne signale pas une fissure au mur lors de l'état des lieux d'entrée. À la sortie, le propriétaire retient 800 € pour réparer la fissure → Le locataire ne peut pas contester car il n'a pas mentionné la fissure à l'entrée.

3. Signature d'un état des lieux incomplet sans réserves :

Sanction : Acceptation de l'état décrit → Impossibilité de contester ultérieurement les éléments manquants → Perte de recours en cas de litige

Conseil : Ne jamais signer un état des lieux incomplet. Mieux vaut passer 2 heures de plus à l'entrée que perdre 1 000 € à la sortie.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 septembre 2023

Faits : Un propriétaire n'a pas fait d'état des lieux d'entrée. À la sortie (3 ans plus tard), il constate des dégradations importantes (parquet rayé, murs sales, cuisine abîmée). Il retient 2 500 € sur le dépôt de garantie. Le locataire saisit le tribunal pour récupérer son dépôt.

Décision : La Cour de cassation confirme : "En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Le bailleur ne peut opérer aucune retenue sur le dépôt de garantie, même s'il apporte des preuves indirectes (photos, témoignages) de l'état initial."

Conséquence : Le propriétaire a dû restituer intégralement le dépôt de garantie (2 500 €) + dommages-intérêts pour retenue abusive (500 €) + frais de justice du locataire (800 €).

Total perdu par le propriétaire : 3 800 € pour ne pas avoir fait d'état des lieux d'entrée.

Cour d'appel de Paris, 15 janvier 2024

Faits : Un état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'état de la salle de bain (baignoire, robinetterie, carrelage). À la sortie, le propriétaire constate des joints de carrelage moisis et une fuite sous le lavabo. Il retient 1 200 € sur le dépôt de garantie.

Décision : La Cour d'appel annule la retenue : "Un état des lieux d'entrée qui ne décrit pas l'état de la salle de bain est incomplet. Les éléments manquants sont présumés en bon état à l'entrée. Le bailleur ne peut prouver le contraire."

Conséquence : Restitution intégrale du dépôt de garantie + intérêts au taux légal.

Leçon : Un état des lieux d'entrée doit être exhaustif. Toute omission profite au locataire.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 octobre 2023

Faits : Un propriétaire loue un appartement sans fournir le DPE (diagnostic de performance énergétique). Le locataire découvre après 6 mois que le logement est classé G (passoire thermique). Il saisit le tribunal pour obtenir une réduction de loyer.

Décision : La Cour de cassation confirme : "L'absence de DPE annexé au bail constitue un manquement grave du bailleur. Le locataire est en droit d'obtenir une réduction de loyer rétroactive jusqu'à régularisation."

Réduction accordée : 20% du loyer pendant 12 mois (soit 2 400 € pour un loyer de 1 000 €/mois)

Nouveauté 2025 : Depuis janvier 2023, la location de logements classés G (DPE) est interdite. Le locataire peut résilier le bail sans préavis et obtenir des dommages-intérêts.

Avant la remise des clés : - [ ] J'ai préparé un modèle d'état des lieux conforme au décret 2016-382 (73 rubriques minimum) - [ ] J'ai rassemblé tous les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, ERNMT, électricité, gaz) - [ ] J'ai vérifié que le logement est décent et en bon état (critères du décret 2002-120) - [ ] J'ai prévu suffisamment de temps (au moins 1h30 pour un T2, 3h pour un T4) - [ ] J'ai un appareil photo ou smartphone pour prendre des photos

Pendant l'état des lieux : - [ ] Je suis présent personnellement (ou mon mandataire : agent immo, huissier) - [ ] Je décris précisément l'état de chaque pièce et équipement - [ ] Je mentionne le nombre de clés remises (porte, boîte aux lettres, cave, etc.) - [ ] Je relève les compteurs (électricité, gaz, eau) - [ ] Je prends des photos de chaque pièce (angles, défauts) - [ ] Je remets les diagnostics techniques et notices d'équipements - [ ] Je fais signer le locataire en présence (signature manuscrite ou électronique qualifiée) - [ ] Je remets immédiatement un exemplaire original au locataire

Après l'état des lieux : - [ ] Je conserve mon exemplaire pendant toute la durée du bail + 5 ans - [ ] Je conserve les photos dans un dossier numérique sécurisé - [ ] Je n'ai facturé aucun frais au locataire pour l'état des lieux

Avant la signature : - [ ] J'ai vérifié que l'état des lieux est complet (toutes les pièces décrites, toutes les rubriques remplies) - [ ] J'ai signalé TOUS les défauts, anomalies et traces d'usure (même mineurs) - [ ] J'ai pris mes propres photos de chaque pièce (preuve personnelle) - [ ] J'ai ajouté des réserves manuscrites si nécessaire ("Sous réserve de vérification du chauffage en hiver") - [ ] J'ai vérifié le fonctionnement de tous les équipements (lumières, prises, chauffage, eau chaude, volets)

Vérifications critiques : - [ ] Le logement est propre et en bon état général - [ ] Aucune trace d'humidité, moisissures ou infiltrations - [ ] Les sanitaires fonctionnent (eau chaude, chasse d'eau, robinetterie) - [ ] Les fenêtres et volets s'ouvrent et se ferment correctement - [ ] Le chauffage fonctionne (si saison de chauffe) ou réserve ajoutée - [ ] Tous les diagnostics obligatoires sont annexés (DPE, plomb, amiante, etc.)

Après la signature : - [ ] J'ai reçu un exemplaire original signé par le propriétaire - [ ] J'ai scanné et sauvegardé l'état des lieux + photos dans un cloud - [ ] Je conserve l'exemplaire papier dans un endroit sûr - [ ] Je sais que je peux ajouter des réserves dans les 10 jours (LRAR) pour équipements non vérifiables