Comment Remplir un État des Lieux d'Entrée : Guide Pratique Pièce par Pièce

Indiquez la date complète (jour, mois, année) et l'heure exacte de réalisation de l'état des lieux. Ces informations sont obligatoires car elles permettent de situer l'état des lieux dans le temps.

Exemple concret : - Date : 15 octobre 2025 - Heure de début : 14h30 - Heure de fin : 16h45

💡 Conseil pratique : Prenez des photos horodatées avec votre smartphone pendant l'état des lieux. Elles serviront de preuve en cas de contestation ultérieure sur l'état du logement.

Mentionnez clairement l'identité complète de chaque partie présente lors de l'état des lieux.

Pour le propriétaire (bailleur) : - Nom et prénom complets - Adresse complète - Numéro de téléphone - Email

Pour le locataire (preneur) : - Nom et prénom complets - Ancienne adresse (avant l'emménagement) - Numéro de téléphone - Email

Si représentation : Si le propriétaire ou le locataire se fait représenter (par une agence, un mandataire, etc.), indiquez : - Nom et qualité du représentant - Nom de l'agence ou société - Numéro d'immatriculation (carte professionnelle pour les agents immobiliers)

⚠️ Point d'attention : Si vous êtes locataire et que vous arrivez seul à l'état des lieux, refusez de signer si le propriétaire ou son représentant n'est pas présent. L'état des lieux doit être contradictoire.

Décrivez précisément le logement concerné par l'état des lieux :

Adresse complète : - Numéro, nom de la rue - Code postal et ville - Bâtiment, escalier, étage, porte (si applicable) - Numéro de lot de copropriété (si connu)

Type de logement : - Appartement / Maison - Nombre de pièces principales (T1, T2, T3, etc.) - Surface habitable (en m²) - Cave, parking, jardin (si inclus dans la location)

Équipements loués avec le logement : - Meublé / Non meublé - Liste détaillée des meubles et équipements (si meublé)

Exemple : "Appartement de type T3 d'une surface habitable de 62 m², situé au 3ème étage sans ascenseur, au 45 rue Victor Hugo, 75015 Paris. Cave n°12 au sous-sol. Parking privatif n°8 dans la cour intérieure."

Pour chaque pièce du logement, suivez cette méthode en 5 étapes pour ne rien oublier :

1. Nommez la pièce clairement Entrée, Cuisine, Séjour, Chambre 1, Chambre 2, Salle de bain, WC, Dégagement, Cave, etc.

2. Indiquez les dimensions Longueur × Largeur (en mètres) et surface (en m²) Exemple : 4,20 m × 3,50 m = 14,70 m²

3. Décrivez les revêtements (du haut vers le bas) - Plafond : peinture blanche, lambris, suspensions lumineux, état - Murs : peinture (couleur), papier peint, carrelage, plinthes, état - Sol : parquet, carrelage, moquette, lino, état

4. Listez les équipements fixes - Prises électriques et interrupteurs - Radiateurs et système de chauffage - Fenêtres et volets - Portes (nombre, type, état) - Éléments de cuisine (placards, évier, plans de travail) - Sanitaires (lavabo, baignoire, douche, WC)

5. Notez l'état précis de chaque élément Utilisez un vocabulaire précis et évitez les termes subjectifs.

Vocabulaire recommandé : - ✅ État neuf : aucune trace d'usage - ✅ Bon état : usage normal, propre, fonctionnel - ✅ État d'usage : traces d'usage normal, propre, fonctionnel - ✅ État moyen : traces d'usage visibles, quelques imperfections mineures - ✅ Mauvais état : dégradations importantes, réparations nécessaires

❌ Termes à éviter : - "Correct" (trop vague) - "Acceptable" (subjectif) - "Pas terrible" (non professionnel)

Voici un exemple complet de description d'une cuisine, suivant la méthode en 5 étapes :

CUISINE

Dimensions : 3,80 m × 2,95 m = 11,21 m²

Plafond : - Peinture blanche : bon état, aucune trace d'humidité - 1 plafonnier central avec ampoule LED fonctionnelle - 2 spots encastrés au-dessus du plan de travail : fonctionnels

Murs : - Murs 1, 2, 4 : peinture blanc cassé, bon état, 2 légères traces de frottement derrière la porte d'entrée (5 cm × 3 cm) - Mur 3 (crédence) : carrelage blanc 10×20 cm, bon état, joints propres - Plinthes PVC blanches : bon état - 4 prises électriques doubles (normes françaises) : bon état, fonctionnelles - 2 interrupteurs : bon état, fonctionnels

Sol : - Carrelage grès cérame imitation parquet (20×120 cm), teinte chêne clair - État d'usage, propre, aucun carreau cassé - 1 micro-éclat sur carreau près de l'évier (2 mm), non visible - Joints gris : bon état

Équipements fixes : - Fenêtre PVC double vitrage 120×100 cm avec oscillo-battant : bon état, ouvre et ferme correctement - Volet roulant électrique blanc : bon état, fonctionnel, télécommande fournie - Porte d'entrée pleine en bois blanc : bon état, poignée et serrure fonctionnelles - Évier inox 1 bac + égouttoir intégré : bon état, propre, aucune rayure profonde - Robinet mitigeur chromé : bon état, fonctionnel, pas de fuite - Meuble sous-évier blanc 2 portes : bon état, charnières fonctionnelles - Plan de travail stratifié blanc (2,40 m) : état d'usage, 2 légères traces de brûlure (1 cm) près de la plaque de cuisson - Crédence carrelage blanc : bon état - Meuble haut blanc 3 portes : bon état, charnières fonctionnelles - Plaque de cuisson vitrocéramique 4 feux noire (marque Brandt) : bon état, fonctionnelle, 2 légères rayures d'usage sur zone avant gauche - Four encastrable électrique (marque Brandt) : bon état, fonctionnel, propre, joint de porte souple - Hotte aspirante inox 60 cm : bon état, fonctionnelle, filtre propre, éclairage LED opérationnel - Réfrigérateur combiné blanc (marque Samsung, 320L) : bon état, fonctionnel, propre, 1 petite rayure sur porte freezer (3 cm) - Radiateur électrique blanc 1500W : bon état, fonctionnel, grille propre

💡 Conseil : Ce niveau de détail peut sembler excessif, mais il protège les deux parties. Le locataire ne sera pas tenu responsable des défauts déjà existants, et le propriétaire dispose d'une référence précise pour l'état de sortie.

❌ Erreur n°1 : Oublier les plafonds et les angles Beaucoup se concentrent sur les murs et le sol, mais oublient de vérifier les plafonds (traces d'humidité, fissures) et les angles (moisissures, décollements).

✅ Solution : Prenez le temps d'observer le plafond avec attention, notamment dans la salle de bain et la cuisine. Utilisez une lampe torche pour inspecter les angles sombres.

❌ Erreur n°2 : Descriptions floues des rayures et impacts Écrire "quelques rayures" ou "traces d'usage" sans préciser l'emplacement, la taille ou la quantité.

✅ Solution : Soyez ultra-précis : "3 rayures superficielles sur le parquet, près de la fenêtre, longueur 5-8 cm" ou "1 impact de 2 cm de diamètre sur le mur du séjour, à 1,20 m du sol, à gauche de la porte".

❌ Erreur n°3 : Ne pas tester les équipements Supposer que les robinets, volets, interrupteurs fonctionnent sans les tester réellement pendant l'état des lieux.

✅ Solution : Testez TOUT pendant l'état des lieux : - Tous les robinets (eau chaude + eau froide) - Tous les interrupteurs et prises - Tous les volets et fenêtres - Tous les appareils électroménagers fournis - Chasse d'eau des toilettes - Chauffage et radiateurs - Ventilation (VMC)

❌ Erreur n°4 : Oublier de photographier les défauts Ne pas prendre de photos des défauts constatés, ou les prendre sans contexte.

✅ Solution : Pour chaque défaut mentionné, prenez 2 photos : - 1 photo large montrant l'emplacement dans la pièce - 1 photo rapprochée montrant le défaut en détail Astuce : posez un objet de référence (stylo, pièce de monnaie) pour l'échelle.

Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, l'état des lieux doit inclure une section sur les parties communes :

À mentionner : - Hall d'entrée : état général, propreté - Boîte aux lettres : numéro, présence de clé, état de fermeture - Escaliers : état, éclairage, propreté - Ascenseur : présence, état, fonctionnement - Couloirs : état, éclairage - Local vélos / poussettes : existence, accès - Vide-ordures ou local poubelles : présence, état

Exemple : "Parties communes : Hall d'entrée carrelé en bon état, éclairage fonctionnel. Boîte aux lettres n°12 avec clé fournie, serrure fonctionnelle. Escaliers en bon état, éclairage automatique fonctionnel. Pas d'ascenseur. Local poubelles au rez-de-chaussée, accès libre."

⚠️ Important : Même si les parties communes ne sont pas sous votre responsabilité directe, leur état peut influencer votre confort et doit être documenté (problèmes d'éclairage, de propreté, etc.).

Les annexes louées avec le logement doivent faire l'objet d'une description aussi détaillée que le logement principal.

Pour une cave : - Numéro ou emplacement précis - Dimensions approximatives - État des murs, plafond, sol - Présence de traces d'humidité, moisissures - Type de fermeture (porte, cadenas, etc.) - État de la serrure et remise des clés

Pour un parking / box / place de stationnement : - Numéro ou emplacement précis - Type : parking extérieur, box fermé, place en sous-sol - Dimensions - Type de sol - État général - Type de fermeture (télécommande, badge, clé)

Pour un jardin ou terrasse : - Surface approximative - Type de sol (terre, pelouse, gravier, dalles, etc.) - État de la végétation - Présence de clôture, portail - Équipements présents (salon de jardin, barbecue, etc.) - État d'entretien

Exemple complet - Cave : "Cave n°12 située au sous-sol, bâtiment A. Dimensions : environ 2,50 m × 1,80 m. Murs et plafond en béton brut, quelques traces d'humidité sur mur du fond (zone de 50×30 cm). Sol en ciment, bon état. Porte métallique grise, serrure à clé fonctionnelle, 1 clé fournie. Ampoule électrique extérieure à la cave (couloir commun). Bon état général."

L'état des lieux d'entrée doit impérativement inclure les relevés des compteurs individuels pour éviter que le locataire ne paie les consommations antérieures.

Pour chaque compteur, notez : - Type de compteur (eau froide, eau chaude, gaz, électricité) - Numéro du compteur (PDL pour l'électricité, PCE pour le gaz) - Index relevé (chiffres affichés) - Date et heure précises du relevé - Emplacement du compteur

Exemple - Électricité : - Type : Compteur électrique Linky - Numéro PDL : 012 345 678 901 23 - Index au 15/10/2025 à 14h45 : 45 678 kWh - Emplacement : Palier, à droite de la porte d'entrée

Exemple - Eau froide : - Type : Compteur d'eau froide - Numéro : 123456789 - Index au 15/10/2025 à 14h50 : 4 523 m³ - Emplacement : Sous l'évier de la cuisine

💡 Astuce : Prenez une photo de chaque compteur avec l'index visible et la date horodatée. Cela constituera une preuve irréfutable en cas de contestation avec les fournisseurs d'énergie.

⚠️ Attention aux erreurs de relevé : - Vérifiez que vous lisez les bons chiffres (certains compteurs affichent plusieurs séries de chiffres) - Pour les compteurs Linky, utilisez les boutons pour afficher l'index de consommation totale - Ne confondez pas m³ (eau, gaz) et kWh (électricité)

Dans certains immeubles anciens, les compteurs peuvent être collectifs (eau chaude collective, chauffage collectif).

Si compteur collectif : Mentionnez-le clairement dans l'état des lieux et précisez : - Type de répartition (clés de répartition, tantièmes, etc.) - Mode de facturation (charges collectives provisionnelles + régularisation annuelle) - Estimation des charges mensuelles

Exemple : "Eau chaude collective - Compteur collectif. Répartition selon les tantièmes de copropriété. Charges provisionnelles : 45 € par mois, régularisées annuellement. Pas de relevé individuel."

Chauffage collectif : Si le chauffage est collectif, précisez : - Mode de chauffage (gaz, fioul, réseau de chaleur urbain) - Période de chauffe (généralement 15 octobre au 15 avril) - Montant provisionnel des charges - Présence ou non de répartiteurs de frais de chauffage individuels

L'état des lieux doit lister toutes les clés et moyens d'accès remis au locataire. C'est essentiel car, en fin de bail, le locataire devra restituer exactement le même nombre de clés.

Clés à inventorier :

Pour le logement : - Clé de la porte d'entrée du logement : nombre exact (ex : 2 clés) - Clé de la serrure supplémentaire (verrou, serrure 3 points) : nombre - Type de clé (plate, à pompe, à gorges, carte magnétique, etc.)

Pour l'immeuble : - Clé du hall d'entrée / porte principale : nombre - Badge ou code d'accès : préciser et noter le code - Clé de la boîte aux lettres : nombre

Pour les annexes : - Clé de cave : nombre - Télécommande / badge parking : nombre, type - Clé de box : nombre - Clé de portail jardin : nombre

Exemple complet : "Clés remises au locataire : - Porte d'entrée appartement : 2 clés à pompe - Porte d'entrée immeuble : 1 clé plate - Boîte aux lettres n°12 : 1 clé plate - Cave n°12 : 1 clé à gorges - Télécommande portail parking : 1 télécommande Somfy (réf. ABC123) - Code digicode immeuble : A4571 (noté mais non fourni physiquement)"

⚠️ Piège courant : Ne pas noter qu'une clé a été remise en double exemplaire. Si vous ne notez que "clé de porte d'entrée" sans préciser le nombre, le propriétaire pourrait exiger 2 clés à la sortie alors que vous n'en avez reçu qu'une seule.

💡 Conseil pour les locataires : Si vous souhaitez faire faire des doubles de clés, demandez l'autorisation écrite au propriétaire et informez-le du nombre de doubles réalisés (à restituer en fin de bail).

Les réserves permettent de signaler un problème constaté lors de l'état des lieux, sans bloquer la signature, tout en se protégeant pour l'avenir.

Quand émettre une réserve ? - Défaut non encore réparé que le propriétaire s'engage à corriger - Élément dont l'état doit être vérifié ultérieurement (ex : chauffage en été) - Doute sur l'état réel d'un équipement

Comment formuler une réserve :

✅ Bonne formulation : "Réserve sur l'état du chauffe-eau : fuite légère constatée sous l'appareil. Le propriétaire s'engage à faire intervenir un plombier dans un délai de 7 jours et à produire une facture de réparation."

✅ Bonne formulation : "Réserve sur le fonctionnement du chauffage : l'état des lieux est réalisé en octobre, les radiateurs seront testés lors de la période de chauffe. Un état des lieux complémentaire sera réalisé en novembre 2025 pour vérifier le bon fonctionnement."

❌ Mauvaise formulation : "Le chauffage a l'air bizarre." (Trop vague, non mesurable, non vérifiable)

Formalisme des réserves : Les réserves doivent être inscrites directement sur l'état des lieux, dans une section dédiée, et paraphées par les deux parties (locataire ET propriétaire).

Délai pour lever les réserves : L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réserves peuvent être levées lors d'un état des lieux complémentaire réalisé dans un délai maximal de 10 jours après la remise des clés (sauf accord contraire entre les parties).

Dans certains cas, un état des lieux complémentaire est nécessaire après la remise des clés.

Situations courantes : - Chauffage non testable : état des lieux réalisé hors période de chauffe (printemps/été) - Travaux en cours : propriétaire qui doit finaliser des travaux après l'entrée du locataire - Réparations promises : défauts constatés que le propriétaire s'engage à réparer rapidement

Délai légal : Maximum 10 jours après la remise des clés (sauf accord spécifique)

Procédure : 1. Prévoir l'état des lieux complémentaire dès l'état des lieux initial 2. Noter dans la section "Réserves" : "État des lieux complémentaire prévu le [date] pour vérifier [élément concerné]" 3. Réaliser l'état des lieux complémentaire à la date prévue 4. Compléter l'état des lieux initial ou créer un document séparé annexé à l'état des lieux d'entrée 5. Signer le document complémentaire (les deux parties)

Exemple de formulation : "État des lieux complémentaire prévu le 1er novembre 2025 à 10h pour tester le système de chauffage (radiateurs et chaudière), en présence du locataire et du propriétaire ou de leurs représentants."

💡 Astuce : Si vous êtes locataire et que le chauffage ne fonctionne pas correctement lors de l'état des lieux complémentaire, vous avez le droit de demander sa réparation immédiate. Ne signez pas l'état des lieux complémentaire sans réserve si un problème persiste.

Nombre d'exemplaires obligatoires : L'état des lieux doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, soit généralement 2 exemplaires : - 1 exemplaire pour le locataire - 1 exemplaire pour le propriétaire

Si présence d'un tiers (huissier, agence) : Chaque exemplaire doit être remis à chacune des parties. L'huissier ou l'agence conserve une copie pour leurs archives mais ce n'est pas un exemplaire "officiel" supplémentaire.

Signatures requises : - Signature du locataire (ou de tous les colocataires si colocation) - Signature du propriétaire (ou de son mandataire/représentant) - Paraphe de chaque page (recommandé mais non obligatoire) - Date et heure de signature

⚠️ Attention : Si l'état des lieux est réalisé par un professionnel (huissier, expert), il doit signer et apposer son cachet professionnel.

Validité juridique : L'état des lieux signé par les deux parties a la même valeur juridique qu'un état des lieux réalisé par huissier, tant qu'il est contradictoire (présence des deux parties) et suffisamment détaillé.

Durée de conservation : L'état des lieux d'entrée doit être conservé pendant toute la durée du bail + 3 ans après la fin du bail (délai de prescription des actions en justice).

Locataire : Conservez précieusement votre exemplaire original + copies numériques + photos. Vous en aurez besoin pour l'état des lieux de sortie.

Propriétaire : Conservez l'exemplaire original avec le bail et les autres documents locatifs.

💡 Conseil pratique : - Scannez ou photographiez l'état des lieux complet - Stockez-le dans un cloud sécurisé (Google Drive, Dropbox, etc.) - Envoyez-vous une copie par email (preuve de date) - Conservez les photos dans un dossier séparé avec la date

En cas de perte : Si vous perdez votre exemplaire de l'état des lieux, contactez immédiatement l'autre partie pour obtenir une copie. Si les deux parties ont perdu leur exemplaire, l'état des lieux d'entrée sera considéré comme inexistant (présomption de remise en bon état en votre faveur si vous êtes locataire).

Une fois l'état des lieux signé et les clés remises, le locataire doit immédiatement procéder à l'ouverture des contrats d'énergie à son nom.

Électricité : - Contactez le fournisseur de votre choix (EDF, Engie, Total Energies, etc.) - Munissez-vous du numéro PDL (Point De Livraison) relevé lors de l'état des lieux - Indiquez l'index du compteur relevé lors de l'état des lieux - Choisissez votre offre (tarif bleu, heures creuses, etc.) - Délai : 5 à 10 jours ouvrés pour activation

Gaz : - Contactez un fournisseur de gaz - Munissez-vous du numéro PCE (Point de Comptage et d'Estimation) - Indiquez l'index relevé lors de l'état des lieux - Prévoir une visite technique pour la mise en service (intervention payante : environ 18-20 €) - Délai : 5 jours ouvrés minimum

Eau : - Contactez le service des eaux de votre commune (régie municipale ou délégataire comme Veolia, Suez) - Indiquez l'index du compteur d'eau relevé lors de l'état des lieux - Aucuns frais de mise en service généralement - Délai : activation immédiate ou sous quelques jours

⚠️ Important : Faites ces démarches avant votre emménagement pour éviter les coupures de courant ou de gaz le jour J.

Le locataire a l'obligation de souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion).

Délai : L'assurance doit être souscrite dès la remise des clés. Le propriétaire peut exiger une attestation d'assurance lors de la signature du bail ou de l'état des lieux d'entrée.

Que couvre l'assurance habitation locataire ? - Risques locatifs (obligatoire) : dégâts des eaux, incendie, explosion - Responsabilité civile (obligatoire) : dommages causés aux tiers - Recours des voisins et du propriétaire (recommandé) - Dommages aux biens personnels (optionnel mais fortement recommandé)

Prix : Entre 10 € et 30 € par mois selon la surface du logement, les garanties choisies et votre profil.

Fournisseurs courants : - Luko, Lovys, Mieux assuré (assureurs 100% en ligne) - Maif, Macif, Matmut, Groupama (mutuelles) - Allianz, AXA, Generali (assureurs classiques)

Renouvellement annuel : Chaque année, le propriétaire peut vous demander une attestation d'assurance à jour. Pensez à renouveler votre contrat automatiquement (tacite reconduction).

💡 Astuce : Certains propriétaires acceptent une assurance habitation avec franchise élevée pour réduire vos mensualités. Renseignez-vous auprès de votre bailleur.