État des Lieux d'Entrée 2025 : Guide Complet et Modèle Gratuit

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 :

"Un état des lieux est établi lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution en fin de bail. L'état des lieux est établi de façon contradictoire entre les parties ou par un tiers mandaté par elles et aux frais partagés par moitié entre les parties."

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 :

Ce décret impose un modèle type d'état des lieux avec 73 rubriques obligatoires réparties en 6 catégories :

1. Identification du logement (adresse, surface, diagnostic énergétique) 2. Pièces principales et dégagements (salon, chambres, couloir, entrée) 3. Cuisine et dépendances (cuisine, cellier, cave, parking) 4. Sanitaires (salle de bain, WC) 5. Autres éléments (balcons, terrasses, jardins, vérandas) 6. Équipements et matériaux (sols, murs, plafonds, menuiseries, installations)

Décret n° 2016-523 du 27 avril 2016 :

Précise les modalités de transmission et conservation de l'état des lieux (support papier ou électronique).

L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sont deux documents distincts qui servent à des fins complémentaires :

État des Lieux d'Entrée : - Quand ? Remise des clés au locataire (signature du bail) - Objectif : Constater l'état initial du logement - Enjeu : Établir la référence pour comparaison future - Qui paye ? Gratuit (sauf huissier à la demande d'une partie = frais partagés)

État des Lieux de Sortie : - Quand ? Restitution des clés par le locataire (fin du bail) - Objectif : Constater l'état final du logement - Enjeu : Déterminer les dégradations imputables au locataire - Conséquence : Retenue sur dépôt de garantie si dégradations

Comparaison juridique : L'état des lieux de sortie est comparé ligne par ligne avec l'état des lieux d'entrée. Toute différence constatée (dégradation, usure anormale, défaut d'entretien) peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Vétusté vs Dégradation : - Vétusté : Usure normale due au temps et à l'usage (non imputable au locataire) - Dégradation : Dommage anormal nécessitant réparation (imputable au locataire)

Une grille de vétusté existe pour différencier les deux (durée de vie estimée : peinture 10 ans, revêtement sol 7 ans, etc.).

Mentions obligatoires :

- Type de document : "État des lieux d'entrée" - Date et heure de réalisation : JJ/MM/AAAA à HH:MM - Adresse complète du logement : Rue, code postal, ville, étage, bâtiment - Identification des parties : - Propriétaire (ou mandataire) : Nom, prénom, adresse - Locataire(s) : Nom, prénom, adresse - Surface habitable : En m² (loi Boutin) - Nombre de pièces : Pièces principales (hors cuisine, salle de bain, WC, dégagements) - Référence au bail : Date de signature, durée - Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Classe énergétique (A à G) - Mode de réalisation : Contradictoire (présence des deux parties) ou huissier

Ces informations permettent d'identifier précisément le logement et les parties concernées.

Pour chaque pièce du logement, l'état des lieux doit mentionner :

A. Éléments de structure : - Sols : Type (carrelage, parquet, moquette, etc.) + État (bon, traces d'usure, fissures, tâches, rayures) - Murs : Type (peinture, papier peint, crépi) + État (propreté, fissures, trous, moisissures) - Plafonds : Type + État (fissures, traces d'humidité, peinture écaillée) - Plinthes : État (présentes, manquantes, endommagées)

B. Menuiseries : - Portes : Nombre, type (bois, PVC, métal) + État (fonctionnement, rayures, serrurerie) - Fenêtres : Nombre, type (simple/double vitrage, PVC/bois/alu) + État (ouverture/fermeture, vitres, joints) - Volets : Type (roulants, battants) + État (fonctionnement, télécommande)

C. Équipements fixes : - Radiateurs : Nombre, type (électrique, gaz, eau chaude) + État de fonctionnement - Prises électriques : Nombre + État (fonctionnelles ou non) - Interrupteurs : Nombre + État - Luminaires : Type + Présence ampoules + Fonctionnement - Placards : Nombre + État (étagères, portes, charnières)

Exemple concret pour une chambre : "Chambre 1 (10,5 m²) : Sol parquet stratifié en bon état sauf légère rayure angle gauche. Murs peinture blanche écaillée près de la fenêtre. Plafond peinture blanche bon état. 1 fenêtre PVC double vitrage fonctionnelle avec volet roulant électrique opérationnel. 1 porte bois blanc bon état avec serrure fonctionnelle. 1 radiateur électrique mural fonctionnel. 3 prises électriques + 2 interrupteurs fonctionnels. 1 placard mural 2 portes coulissantes bon état."

Cuisine : - Meubles et rangements : Nombre de placards, état des portes, étagères, tiroirs - Plan de travail : Matériau (stratifié, marbre, inox) + État (rayures, tâches, joints) - Évier : Type (simple/double bac, inox/résine) + Robinetterie + État - Électroménager fourni : Plaques de cuisson, four, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle (état de fonctionnement détaillé) - Revêtements : Sol (carrelage, lino) + Murs (carrelage, crédence, peinture)

Salle de bain : - Sanitaires : Baignoire ou douche (état de la robinetterie, joints silicone, bac de douche, paroi de douche) - Lavabo : Type + Robinetterie + Meuble sous-vasque + État - Miroir : Présence + État - Rangements : Armoires, étagères - Ventilation : VMC, aération (fonctionnement) - Chauffage : Radiateur, sèche-serviettes

WC : - Cuvette WC : État (fissures, fixation, chasse d'eau fonctionnelle) - Abattant : Présence + État - Réservoir : Type (apparent, encastré) + Fonctionnement - Lave-mains : Si présent

Ces pièces nécessitent une attention particulière car elles sont sujettes à l'humidité et aux dégradations (moisissures, calcaire, fuites).

Si le logement comprend des espaces extérieurs ou dépendances :

Balcon / Terrasse : - Surface : En m² - Revêtement sol : Carrelage, bois, béton + État - Garde-corps / Balustrade : Type + État de sécurité - Étanchéité : État (fissures, infiltrations) - Accès : Porte-fenêtre, baie vitrée

Jardin / Cour : - Surface : En m² - État général : Entretenu, enherbé, dallé, gravillonné - Clôtures : Type + État - Portail / Portillon : Présence + Fonctionnement - Végétaux : Arbres, arbustes (état et nombre approximatif)

Cave / Cellier : - Localisation : Sous-sol, rez-de-chaussée, extérieur - Surface : En m² - Accès : Porte + Serrurerie + Clés - État général : Humidité, éclairage, prises électriques - Sécurité : Verrou, cadenas

Parking / Garage : - Type : Box fermé, place numérotée, garage collectif - Surface : En m² - Accès : Porte automatique, télécommande, digicode - État : Sol, murs, éclairage - Équipements : Prises électriques, point d'eau

Grenier / Combles : - Accès : Trappe, escalier - Surface : Estimée en m² - État : Isolation, plancher, charpente visible

Installations techniques :

- Chaudière / Système de chauffage : Type (gaz, électrique, fioul, pompe à chaleur) + Marque + Année installation + Carnet d'entretien + Dernier entretien (date + organisme) - Chauffe-eau : Type (électrique, gaz, instantané, cumulus) + Capacité (litres) + État - VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) : Présence + Type (simple flux, double flux) + Fonctionnement - Compteurs : Électricité (index), gaz (index), eau (index) - IMPORTANT pour éviter litiges sur consommations - Installation électrique : Présence tableau électrique + Disjoncteurs + Différentiel + Conformité (si diagnostic fourni) - Alarme / Interphone : Présence + Fonctionnement + Code d'accès

Fournitures remises au locataire :

- Clés : Nombre et type (porte d'entrée, porte intérieure, boîte aux lettres, cave, garage, portail, digicode) - Télécommandes : Portail, porte garage, volets roulants, stores - Badges : Accès immeuble, parking, local à vélos - Documents techniques : Notices appareils électroménagers, chaudière, alarme - Contrats en cours : Abonnement électricité/gaz/eau (si reprise), assurance habitation propriétaire (si fournie)

Compteurs de consommation (OBLIGATOIRE) :

L'état des lieux d'entrée doit impérativement relever les index des compteurs (électricité, gaz, eau) au jour de l'entrée du locataire. Ces relevés déterminent la date de début de facturation au nom du locataire.

Si les index ne sont pas relevés, le locataire risque de payer des consommations antérieures à son arrivée.

Section libre pour noter :

- Défauts constatés : Fissures, traces d'humidité, infiltrations, problèmes de fonctionnement - Réparations à prévoir : Travaux annoncés par le propriétaire (avec délai d'exécution) - Propreté générale : "Logement propre" ou "Traces de saleté dans cuisine et salle de bain" (précision importante) - Réserves du locataire : "Tâche sur moquette chambre 2 constatée - non imputable au locataire" - Réserves du propriétaire : Si location en cours d'occupation précédente

Importance des réserves :

Les réserves écrites permettent au locataire de se protéger contre d'éventuelles réclamations injustifiées lors de l'état des lieux de sortie. Exemple : "Rayure profonde sur parquet salon angle droit - préexistante à l'entrée du locataire" garantit que cette dégradation ne sera pas imputée au locataire.

Le propriétaire peut également émettre des réserves si des travaux sont en cours ou si le logement nécessite un nettoyage (avec date limite de réalisation).

Réalisation entre le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire :

- Quand ? Le jour de la remise des clés, au moment de la signature du bail - Durée : 30 à 90 minutes selon la taille du logement - Qui rédige ? En général le propriétaire ou l'agence immobilière (le locataire vérifie et signe) - Coût : Gratuit (frais inclus dans les honoraires d'agence si agence mandataire) - Support : Papier ou électronique (tablette, ordinateur portable)

Déroulement étape par étape :

1. Rendez-vous fixé : Date et heure convenues entre les parties (prévoir 1h minimum) 2. Présence obligatoire : Propriétaire + Locataire (ou représentants avec pouvoir) 3. Visite pièce par pièce : Suivre le modèle type (décret 2016-382) 4. Description détaillée : Remplir toutes les rubriques (état, matériaux, fonctionnement) 5. Photos recommandées : Prendre des photos de chaque pièce + défauts constatés (horodatage) 6. Relevé des compteurs : Électricité, gaz, eau (index au jour de l'entrée) 7. Remise des clés : Nombre de clés de chaque type (noté dans l'état des lieux) 8. Relecture : Le locataire doit lire attentivement avant de signer 9. Signature des deux parties : Paraphe de chaque page + signature finale 10. Remise d'un exemplaire : Le locataire repart avec son exemplaire original signé

Conseil pour les locataires : Ne signez JAMAIS un état des lieux incomplet ou bâclé. Insistez pour que tous les défauts soient notés par écrit. Prenez vos propres photos avec la date visible.

Réalisation par un officier ministériel :

- Quand ? Si les parties ne parviennent pas à s'accorder, ou si le propriétaire/locataire souhaite une expertise officielle - Qui décide ? L'une ou l'autre partie peut demander l'intervention d'un huissier - Coût : 150 à 300 € (partagés par moitié entre propriétaire et locataire, article 3-2 loi 89-462) - Valeur juridique : Constat authentique faisant foi devant le tribunal (présomption de véracité)

Avantages : - Neutralité totale (l'huissier est impartial) - Expertise professionnelle (l'huissier connaît les normes juridiques) - Force probante supérieure en cas de litige - Description ultra-détaillée avec photos professionnelles

Inconvénients : - Coût élevé (150-300 €) - Délai de prise de rendez-vous (7-15 jours) - Formalisme important (allonge la durée de l'état des lieux)

Quand faire appel à un huissier ? - Logement de grande valeur (villa, appartement de luxe) - Historique de litiges entre les parties - État du logement dégradé ou contesté - Location entre particuliers sans expérience

L'huissier rédige un procès-verbal d'état des lieux qui a valeur de preuve en justice.

Réalisation par un professionnel de l'immobilier :

- Qui ? Agence immobilière, administrateur de biens, syndic, expert immobilier - Coût : Variable selon le prestataire (généralement inclus dans les honoraires d'agence) - Avantages : Expertise professionnelle, neutralité, gain de temps pour le propriétaire

Cas typique : Location gérée par une agence immobilière

L'agence réalise l'état des lieux en présence du locataire. Le propriétaire ne se déplace pas. L'état des lieux est ensuite signé par le locataire et le représentant de l'agence (mandataire du propriétaire).

Important : Le tiers mandaté doit avoir un mandat écrit du propriétaire pour établir l'état des lieux. Sans mandat, l'état des lieux pourrait être contesté.

Objectifs pour le bailleur :

1. Sécuriser le dépôt de garantie : L'état des lieux d'entrée permet de justifier les retenues en cas de dégradations constatées à la sortie du locataire.

2. Éviter les contestations abusives : Un état des lieux détaillé empêche le locataire de nier les dégradations qu'il a causées.

3. Préserver le patrimoine immobilier : En constatant précisément l'état du bien, le propriétaire peut suivre l'évolution et l'entretien du logement.

Conseils pratiques pour les propriétaires :

- Ne jamais bâcler l'état des lieux : Prendre le temps nécessaire (1h à 2h selon la taille) - Être exhaustif : Décrire TOUS les éléments (ne pas laisser de rubrique vide) - Prendre des photos : Chaque pièce + gros plan sur les défauts existants - Tester les équipements : Chauffage, électroménager, robinetterie, volets - Noter les réserves : Si le logement n'est pas parfait, le mentionner clairement ("traces d'humidité dans la salle de bain à surveiller") - Relever les compteurs : Électricité, gaz, eau (évite les litiges sur les consommations)

Erreurs à éviter :

❌ "Logement en bon état général" → Trop vague, inutilisable en cas de litige ✅ "Sol carrelage cuisine : bon état sauf éclat 5x5 cm angle gauche près du frigo" → Précis et opposable

❌ Ne pas mentionner les défauts existants par peur de "dévaloriser" le bien → Le locataire pourrait être tenu responsable de dégradations qu'il n'a pas causées, entraînant un contentieux ✅ Tout noter avec honnêteté → Protection juridique maximale

Objectifs pour le locataire :

1. Éviter des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie : Si l'état des lieux d'entrée mentionne un défaut, le propriétaire ne pourra pas vous le reprocher à la sortie.

2. Obtenir les réparations nécessaires : Les défauts constatés à l'entrée doivent être réparés par le propriétaire (sauf convention contraire).

3. Se protéger contre les accusations abusives : Un état des lieux détaillé empêche le propriétaire de vous tenir responsable de dégradations préexistantes.

Conseils pratiques pour les locataires :

- Ne JAMAIS signer un état des lieux bâclé : Même si le propriétaire insiste ("c'est juste une formalité"), prenez le temps de tout vérifier - Exiger que TOUS les défauts soient notés : Tâche sur la moquette, rayure sur le parquet, peinture écaillée, robinet qui fuit, radiateur qui fait du bruit... - Prendre ses propres photos : Avec la date visible (horodatage automatique du téléphone), de chaque pièce et de chaque défaut constaté - Tester TOUS les équipements : Plaques de cuisson, four, lave-vaisselle, VMC, volets roulants, interphone, chauffage (si possible) - Vérifier la propreté : Si le logement n'est pas propre, le noter ("Traces de saleté dans la cuisine et la salle de bain - nettoyage nécessaire") - Conserver son exemplaire original : Ne JAMAIS remettre l'original de l'état des lieux au propriétaire (garder l'exemplaire signé des deux parties)

Réserves à formuler systématiquement :

- "Le locataire se réserve le droit de compléter cet état des lieux dans les 10 jours en cas de découverte d'anomalies non détectables ce jour (chauffage, installations électriques, etc.)" - "Les équipements suivants n'ont pas pu être testés ce jour : [liste] - leur fonctionnement sera vérifié dans les 10 jours"

Erreurs à éviter :

❌ Signer un état des lieux incomplet "pour faire vite" → Vous risquez de payer pour des dégradations que vous n'avez pas causées ❌ Accepter la mention "Logement en bon état" sans détail → Inopposable en justice ❌ Ne pas prendre de photos personnelles → En cas de litige, seul l'état des lieux écrit fera foi

Que faire si le propriétaire refuse de noter un défaut ?

1. Insister fermement : "Je ne peux pas signer si ce défaut n'est pas mentionné" 2. Écrire soi-même la réserve : Ajouter à la main sur l'état des lieux "Le locataire constate [défaut] non mentionné par le propriétaire" 3. Refuser de signer : Si le propriétaire refuse catégoriquement de noter un défaut important, ne signez pas et demandez l'intervention d'un huissier (frais partagés) 4. Envoyer une lettre recommandée : Dans les 10 jours, notifier le défaut par écrit avec photos

Conséquences juridiques :

Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : "En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état."

Cela signifie que le propriétaire ne pourra effectuer AUCUNE retenue sur le dépôt de garantie, sauf s'il parvient à prouver par d'autres moyens (photos, témoignages, expertises) que les dégradations sont imputables au locataire (charge de la preuve très difficile).

Que faire en cas d'absence d'état des lieux ?

Pour le locataire : - Bénéficier de la présomption légale (le logement est présumé reçu en bon état) - Prendre des photos à l'entrée et les dater (preuve complémentaire) - Conserver tous les justificatifs de réparations effectuées pendant la location

Pour le propriétaire : - Régulariser la situation au plus vite (demander au locataire de faire un état des lieux même tardif) - Accepter que la retenue sur dépôt de garantie sera très difficile à justifier - Prendre des photos régulières lors des visites (si le bail l'autorise)

Que faire si l'état des lieux est incomplet ou imprécis ?

Dans les 10 jours suivant l'entrée : - Demander un complément d'état des lieux par lettre recommandée avec AR - Mentionner les anomalies constatées avec photos - Proposer une date de rendez-vous pour compléter le document

Après les 10 jours : - La contestation devient plus difficile mais reste possible - Constituer un dossier de preuves : Photos datées, témoignages, devis de réparation - En cas de litige avec le propriétaire, saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) (gratuit) - Si échec de la conciliation, saisir le Tribunal judiciaire (action en justice)

Recours amiables (gratuits) :

1. Commission Départementale de Conciliation : Organisme gratuit qui tente de trouver un accord amiable entre le propriétaire et le locataire. Saisine par lettre recommandée + dossier (état des lieux, photos, courriers échangés).

2. ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : Conseil juridique gratuit pour les locataires et propriétaires. Expertise sur les litiges locatifs.

3. Conciliateur de justice : Médiateur gratuit nommé par le tribunal, qui tente de trouver une solution amiable.

Recours judiciaires :

Si aucune solution amiable n'est trouvée, saisir le Tribunal judiciaire (compétent pour tous les litiges locatifs). Délai de prescription : 3 ans à compter de la fin du bail.

Principaux arrêts de la Cour de cassation :

1. Présomption de bon état en l'absence d'état des lieux : *Cass. Civ. 3e, 10 mai 2012, n° 11-13.924* "En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le restituer en tel état, sauf à établir par tout moyen qu'il l'a reçu en mauvais état."

Conséquence : La charge de la preuve est inversée. C'est au propriétaire de prouver que le locataire a causé des dégradations.

2. État des lieux incomplet : *Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2009, n° 08-19.920* "Un état des lieux mentionnant seulement 'logement en bon état général' est insuffisant pour caractériser l'état réel du logement et ne permet pas de retenir le dépôt de garantie en cas de dégradations."

Conséquence : Les formules vagues ("bon état", "état moyen") sont inutilisables en justice. Seul un état des lieux détaillé et précis a une valeur probante.

3. Vétusté vs Dégradation : *Cass. Civ. 3e, 3 novembre 2011, n° 10-23.380* "L'usure normale du bien due au temps et à l'usage (vétusté) ne peut donner lieu à aucune retenue sur le dépôt de garantie. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être facturées."

Conséquence : Le propriétaire doit distinguer la vétusté (usure normale) de la dégradation (dommage anormal). Une grille de vétusté existe pour évaluer la durée de vie des équipements (peinture : 10 ans, moquette : 7 ans, etc.).

Avant la visite : - ✅ Prévoir 1h30 à 2h pour l'état des lieux (ne pas être pressé) - ✅ Venir avec un proche (témoin) si possible - ✅ Apporter une lampe torche (vérifier les angles sombres) - ✅ Charger son téléphone (photos + vidéos) - ✅ Imprimer une copie du modèle type (décret 2016) pour vérifier que toutes les rubriques sont remplies

Pendant la visite : - ✅ Vérifier TOUS les équipements (allumer/éteindre, ouvrir/fermer, tester) - ✅ Tester toutes les prises électriques et interrupteurs - ✅ Faire couler l'eau chaude (robinets, douche, baignoire) - ✅ Vérifier l'évacuation des eaux (lavabo, douche, WC) - ✅ Ouvrir et fermer toutes les fenêtres et volets - ✅ Vérifier les serrures (porte d'entrée, portes intérieures) - ✅ Tester le chauffage (si saison froide) ou noter une réserve pour test ultérieur - ✅ Regarder les plafonds (traces d'humidité, fissures) - ✅ Vérifier les joints (cuisine, salle de bain) - moisissures, silicone décollé - ✅ Prendre des photos de chaque pièce (vue générale + gros plans sur défauts) - ✅ Relever les index des compteurs (électricité, gaz, eau) - ✅ Compter les clés remises et le noter

Après la signature : - ✅ Conserver l'original de l'état des lieux signé (ne jamais le rendre au propriétaire) - ✅ Faire des copies numériques (scan ou photos) + stockage cloud - ✅ Dans les 10 jours : tester les équipements non testés le jour J et signaler les anomalies par LRAR

Avant la visite : - ✅ Préparer le modèle type d'état des lieux conforme au décret 2016-382 - ✅ Nettoyer le logement (présentation = gage de sérieux) - ✅ Effectuer les petites réparations avant l'entrée du locataire (évite les réserves) - ✅ Rassembler les clés, télécommandes, badges - ✅ Préparer les notices des appareils (chaudière, électroménager)

Pendant la visite : - ✅ Être honnête et transparent (noter tous les défauts existants) - ✅ Ne rien cacher au locataire (un défaut non mentionné peut se retourner contre le propriétaire) - ✅ Expliquer le fonctionnement des équipements (chaudière, VMC, volets électriques) - ✅ Prendre des photos (vue d'ensemble + détails) avec horodatage - ✅ Remplir toutes les rubriques du modèle type (ne laisser aucune case vide) - ✅ Noter l'état réel : "Bon état sauf [défaut précis]" plutôt que "État moyen" - ✅ Relever les index des compteurs - ✅ Faire signer toutes les pages par le locataire (paraphe + signature finale)

Après la signature : - ✅ Remettre un exemplaire original au locataire (obligation légale) - ✅ Conserver son exemplaire dans le dossier locatif (avec le bail) - ✅ Numériser et sauvegarder (cloud, email) - ✅ Si réparations promises, les effectuer dans les délais annoncés

Les photos ne remplacent pas l'état des lieux écrit, mais elles constituent une preuve complémentaire précieuse en cas de litige.

Règles d'or pour les photos :

1. Activer l'horodatage : Date et heure visibles sur chaque photo (réglages appareil photo ou smartphone) 2. Vue d'ensemble : Photo générale de chaque pièce (4 angles : depuis chaque coin) 3. Gros plans : Détails des défauts (rayure, tâche, fissure, peinture écaillée) 4. Équipements : Four, plaques, robinetterie, chaudière, compteurs (index visibles) 5. Extérieurs : Balcon, terrasse, jardin, cave, parking si applicable

Organisation des photos :

- Créer un dossier "État des lieux entrée [adresse] [date]" - Renommer les fichiers : "01_Salon_vue_generale.jpg", "02_Salon_rayure_parquet.jpg", etc. - Sauvegarder sur cloud (Google Drive, Dropbox) + clé USB - Imprimer une sélection et l'annexer à l'état des lieux papier (facultatif mais recommandé)

Vidéo : Une vidéo commentée du logement (visite guidée de 5-10 minutes) est encore plus probante qu'une série de photos. Le locataire ou le propriétaire peut filmer et commenter l'état de chaque pièce ("Nous sommes le [date], voici le salon, le parquet présente une rayure ici, la peinture est écaillée près de la fenêtre...").