Obligations Légales du Bail Mobilité 2025 : Propriétaires et Locataires

Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 - Article 44 : Création du bail mobilité - Instauration d'un nouveau type de bail de courte durée - Objectif : Faciliter l'accès au logement temporaire

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée) - Article 25-12 : Définition, durée et conditions du bail mobilité - Article 25-13 : Interdiction formelle du dépôt de garantie - Article 25-14 : Modalités de résiliation et préavis

Décret n° 2018-1334 du 28 décembre 2018 - Modèle de contrat type de bail mobilité - Liste des équipements obligatoires en logement meublé (modifié du décret 2015-981) - Procédure de résiliation

Code Civil - Article 1708 : Obligations générales du bailleur - Article 1719 : Obligation de délivrance du logement décent - Article 1728 : Obligations générales du locataire - Article 1729 : Clause résolutoire pour impayés

Code de la Construction et de l'Habitation - Article L271-4 : Sanctions pour absence de diagnostics - Articles R111-1 et suivants : Normes de décence du logement

Obligation légale (Article 6 loi 89-462) : Le logement doit répondre aux critères de décence et être meublé conformément au décret 2015-981.

Critères de décence obligatoires : - Surface minimale : 9 m² avec hauteur sous plafond ≥ 2,20 m - Volume habitable ≥ 20 m³ - Installation électrique conforme et sécurisée - Installation gaz conforme (si applicable) - Eau potable - Évacuation des eaux usées - Chauffage fonctionnel - Aération suffisante - Absence d'infiltrations d'eau - Fenêtres permettant éclairage naturel

Équipements obligatoires (11 catégories - Décret 2015-981) : 1. Literie avec couette ou couverture 2. Dispositif occultation fenêtres (volets, rideaux) 3. Plaques de cuisson 4. Four OU micro-ondes 5. Réfrigérateur avec compartiment congélation 6. Vaisselle nécessaire à la prise de repas 7. Ustensiles de cuisine 8. Table et sièges 9. Étagères de rangement 10. Luminaires 11. Matériel d'entretien ménager

Sanctions si non-respect : - Le locataire peut demander la mise en conformité par LRAR - Délai de 2 mois pour le propriétaire - Si refus : Saisine commission départementale de conciliation - Le juge peut ordonner travaux + réduction de loyer rétroactive - Impossibilité d'expulser le locataire tant que non-conforme

Obligation légale (Article 3-3 loi 89-462) : Le propriétaire DOIT annexer au bail tous les diagnostics techniques obligatoires.

Diagnostics obligatoires en bail mobilité 2025 :

1. DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) - Obligatoire depuis janvier 2025 MÊME pour baux courts - Validité : 10 ans - Logements F et G : Interdiction de louer depuis 2025 - Sanction : Amende jusqu'à 300 000€ (article L271-4)

2. CREP (Constat Risque Exposition Plomb) - Si immeuble construit avant 1949 - Validité : Illimitée si concentration < 1mg/cm² - Sanction : Amende jusqu'à 300 000€

3. ERNT (État Risques Naturels et Technologiques) - Obligatoire dans toutes zones à risques - Validité : 6 mois - Sanction : Nullité possible du bail

4. Amiante - Si permis de construire avant 01/07/1997 - Validité : Illimitée si absence d'amiante - Sanction : Amende jusqu'à 300 000€

5. Gaz (si installation > 15 ans) - Validité : 3 ans - Sanction : Amende + responsabilité civile en cas d'accident

6. Électricité (si installation > 15 ans) - Validité : 3 ans - Sanction : Amende + responsabilité civile en cas d'accident

Conséquences absence de diagnostics : - Engagement responsabilité civile et pénale du propriétaire - Nullité du bail possible - Dommages-intérêts au profit du locataire - Impossibilité d'invoquer clause résolutoire

Obligation légale (Article 25-13 loi 89-462) : Il est STRICTEMENT INTERDIT d'exiger un dépôt de garantie en bail mobilité.

Texte exact de la loi : "Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé du locataire dans le cadre d'un bail mobilité."

Sanctions si dépôt de garantie exigé : - Requalification automatique du bail en bail meublé classique (1 an minimum) - Obligation de restituer immédiatement le dépôt perçu - Amende pénale de 5e classe (jusqu'à 1 500€) - Dommages-intérêts au profit du locataire - Impossibilité de mettre fin au bail avant 12 mois

Jurisprudence : Tribunal d'instance de Paris (2023) : Propriétaire ayant exigé 2 mois de dépôt → Restitution immédiate + 1 000€ de dommages-intérêts + bail requalifié en 1 an.

Obligation légale (Article 25-12) : Le bail mobilité ne peut excéder 10 mois et n'est pas renouvelable.

Règles strictes : - Durée minimum : 1 mois - Durée maximum : 10 mois - Impossibilité de prolonger au-delà avec le même locataire - Délai de carence minimum 1 mois entre deux baux mobilité

Sanctions si dépassement : - Requalification en bail meublé classique (1 an avec tacite reconduction) - Impossibilité de récupérer le logement avant 1 an minimum - Le locataire bénéficie de tous les droits du bail classique

Exemple de violation : Bail mobilité 8 mois + avenant prolongeant de 4 mois (total 12 mois) → Requalification automatique en bail 1 an.

Obligation légale (Article 3-2 loi 89-462) : État des lieux d'entrée et de sortie obligatoires.

Modalités obligatoires : - Réalisé contradictoirement (présence des deux parties) - À la remise des clés (entrée) et à la restitution (sortie) - Description détaillée pièce par pièce - Signature des deux parties obligatoire - Remise d'un exemplaire à chaque partie

Conséquences absence état des lieux d'entrée : - Présomption que le logement était en bon état - Difficile pour le propriétaire de prouver des dégradations - Impossibilité de réclamer des réparations sans preuve

Conséquences absence état des lieux de sortie : - Présomption que le locataire a rendu le logement en bon état - Propriétaire ne peut facturer de dégradations

Obligation légale (Article 25-14) : Le propriétaire ne peut PAS résilier le bail avant son terme.

Seules exceptions autorisées : 1. Clause résolutoire pour impayés (2 mois d'impayés + commandement de payer) 2. Manquement grave du locataire : - Dégradations volontaires majeures - Troubles de voisinage graves et répétés - Sous-location non autorisée - Non-paiement des charges

Procédure stricte en cas de clause résolutoire : 1. Mise en demeure par LRAR (1 mois pour régulariser) 2. Commandement de payer délivré par huissier 3. Si pas de paiement : Résiliation automatique après 2 mois 4. Assignation en justice pour expulsion

Sanction si résiliation abusive : - Nullité de la résiliation - Dommages-intérêts au profit du locataire (perte de logement) - Paiement des frais de relogement

Obligation légale (Article 25-12) : Le locataire DOIT justifier d'une situation de mobilité professionnelle ou formation.

Justificatifs obligatoires selon situation :

Étudiants : - Certificat de scolarité de l'année en cours

Stagiaires : - Convention de stage avec dates précises

Apprentis : - Contrat d'apprentissage

Formation professionnelle : - Attestation de formation avec dates

Mutation professionnelle : - Contrat de travail CDD/intérim - Ordre de mission temporaire

Service civique : - Contrat de service civique

Conséquences si pas de justificatif : - Le bail peut être requalifié en bail meublé classique (1 an minimum) - Le locataire perd la flexibilité (engagement 1 an au lieu de 10 mois max) - Obligation de payer un dépôt de garantie rétroactivement

Obligation légale (Article 7 loi 89-462) : Paiement du loyer à terme échu (le 1er de chaque mois généralement).

Modalités de paiement : - Date fixée dans le bail (généralement le 1er du mois) - Modes acceptés : Virement, chèque, prélèvement, espèces (< 1000€) - Quittance gratuite si demandée par le locataire

Sanctions en cas d'impayé :

1 mois d'impayé : - Mise en demeure par LRAR - Clause résolutoire non activable

2 mois d'impayés : - Commandement de payer par huissier - Activation possible clause résolutoire - Résiliation automatique après 2 mois + commandement

3 mois d'impayés : - Assignation en expulsion devant tribunal - Condamnation au paiement des loyers dus + frais de justice - Expulsion possible (délai 2-6 mois selon saison)

Important : En bail mobilité, pas de dépôt de garantie donc le propriétaire peut activer Visale ou poursuivre directement le locataire.

Obligation légale (Article 7 loi 89-462) : Assurance habitation obligatoire avec garanties minimales.

Garanties obligatoires : - Responsabilité civile locative (dégâts au logement) - Dégât des eaux - Incendie - Explosion

Justificatifs à fournir : - Attestation à la signature du bail - Renouvellement annuel (même si bail < 1 an)

Sanctions si pas d'assurance : - Le propriétaire peut résilier le bail pour manquement grave - Le propriétaire peut souscrire assurance pour le compte du locataire et refacturer - En cas de sinistre : Locataire responsable sur fonds propres (peut atteindre dizaines de milliers €)

Coût moyen : - Studio/T1 : 10-20€/mois - T2/T3 : 15-30€/mois

Obligation légale (Article 7 loi 89-462) : Entretien courant du logement et réparations locatives.

Réparations à charge du locataire : - Entretien courant (ménage, aération) - Remplacement joints, robinetterie usagée - Débouchage canalisations (si usage normal) - Entretien VMC, aérateurs - Changement ampoules, fusibles - Réparations mineures peintures et revêtements - Entretien espaces verts privatifs

Réparations à charge du propriétaire : - Gros travaux (ravalement, toiture, structure) - Remplacement équipements vétustes (chaudière, ballon eau chaude) - Réparations suite vétusté (canalisations anciennes) - Mise aux normes électricité/gaz

Sanctions si dégradations : - Facturation directe au locataire (pas de dépôt de garantie) - Activation garantie Visale si souscrite (plafond 2 mois de loyer) - Poursuites judiciaires + dommages-intérêts - Inscription fichier FCIP (Fichier Central des Impayés)

Obligation légale (Article 7 loi 89-462) : Usage du logement conforme à sa destination (habitation principale temporaire).

Interdictions strictes :

❌ Sous-location : - Interdite sans autorisation écrite du propriétaire - Sanction : Résiliation immédiate + dommages-intérêts

❌ Location courte durée (Airbnb) : - Interdite même quelques nuits - Sanction : Résiliation + amende jusqu'à 50 000€

❌ Exercice activité commerciale : - Interdit en logement d'habitation - Sauf autorisation spécifique (profession libérale avec bail mixte)

❌ Hébergement payant non déclaré : - Assimilé à sous-location illégale - Risque pénal (abus de confiance)

Sanctions en cas de violation : - Résiliation immédiate du bail - Dommages-intérêts au propriétaire - Remboursement des loyers perçus illégalement - Poursuites pénales possibles

Obligation légale (Article 25-14) : Préavis d'1 mois si résiliation anticipée par le locataire.

Forme obligatoire : - Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) OU - Remise en main propre contre récépissé OU - Acte d'huissier

Formes INVALIDES : - Email (même avec AR) - SMS, appel téléphonique - Courrier simple - Message vocal

Calcul du préavis : - Début : Date de réception de la lettre (pas envoi) - Durée : 1 mois calendaire - Fin : Même jour du mois suivant

Exemple : - Envoi LRAR : 10 mars - Réception propriétaire : 12 mars - Préavis court jusqu'au : 12 avril - Loyer dû : Mars complet + 12 jours d'avril (au prorata)

Sanction si préavis non respecté : - Paiement des loyers jusqu'à la fin du préavis légal - Impossibilité de récupérer le dépôt (mais il n'y en a pas en bail mobilité)

| Violation | Sanction | Base légale | |-----------|----------|-------------| | Exiger dépôt de garantie | Requalification bail + amende 1 500€ + restitution | Art 25-13 | | Absence DPE | Amende jusqu'à 300 000€ | Art L271-4 CCH | | Logement indécent | Travaux obligatoires + réduction loyer | Art 6 loi 89-462 | | Bail > 10 mois | Requalification en bail 1 an | Art 25-12 | | Résiliation abusive | Nullité + dommages-intérêts | Art 25-14 | | Absence état des lieux | Présomption bon état | Art 3-2 |

| Violation | Sanction | Base légale | |-----------|----------|-------------| | Impayés loyer (2 mois) | Clause résolutoire + expulsion | Art 24 loi 89-462 | | Pas d'assurance habitation | Résiliation bail + responsabilité sinistres | Art 7 | | Sous-location illégale | Résiliation + dommages-intérêts | Art 8 | | Dégradations volontaires | Facturation + poursuites | Art 7 | | Troubles de voisinage | Résiliation + dommages-intérêts | Art 7 | | Pas de justificatif mobilité | Requalification bail 1 an | Art 25-12 |