Bail Mobilité : 15 Erreurs à Éviter Absolument (2025)

L'erreur la plus grave et la plus fréquente.

Ce que dit la loi : L'article 25-13 de la loi n° 89-462 interdit formellement le dépôt de garantie en bail mobilité.

Conséquences juridiques : - Requalification automatique en bail meublé classique (durée minimum 1 an au lieu de 10 mois) - Obligation de restituer immédiatement le dépôt de garantie perçu - Sanction pénale : Amende de 5e classe (jusqu'à 1 500€) - Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation

Solution : - Utilisez la garantie Visale (gratuite pour propriétaire et locataire) - Souscrivez une GLI (Garantie Loyers Impayés) à vos frais - Vérifiez la solvabilité via justificatifs légaux uniquement

Exemple réel : Un propriétaire parisien a exigé 1 200€ de dépôt de garantie pour un bail mobilité. Le locataire a saisi le tribunal qui a requalifié le bail en bail meublé 1 an, obligeant le propriétaire à conserver le locataire 12 mois au lieu de 6 mois prévus.

Le bail mobilité ne concerne QUE les logements meublés.

Ce que dit la loi : Article 25-12 : "Le bail mobilité ne peut être conclu que pour un logement meublé décent."

Qu'est-ce qu'un logement meublé ? Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de 11 catégories d'équipements obligatoires :

1. Literie avec couette ou couverture 2. Dispositif d'occultation des fenêtres (volets, rideaux) 3. Plaques de cuisson 4. Four ou four à micro-ondes 5. Réfrigérateur avec compartiment congélation 6. Vaisselle et ustensiles de cuisine 7. Table et sièges 8. Étagères de rangement 9. Luminaires 10. Matériel d'entretien ménager 11. Ustensiles de cuisine

Conséquences si logement vide ou insuffisamment meublé : - Nullité du bail mobilité - Obligation d'appliquer un bail vide classique (3 ans minimum) - Le locataire peut demander la réduction du loyer - Impossibilité d'expulser avant 3 ans

Solution : - Équiper complètement le logement selon la liste légale - Faire un inventaire détaillé signé par les deux parties - Photographier tous les équipements lors de l'état des lieux

Le locataire DOIT justifier d'une situation de mobilité.

Bénéficiaires autorisés (article 25-12) : - Étudiants en formation initiale - Apprentis - Personnes en formation professionnelle - Stagiaires (convention obligatoire) - Engagement volontaire (service civique) - Mutation professionnelle temporaire - CDD ou intérim

Document obligatoire à demander : - Certificat de scolarité (étudiants) - Convention de stage (stagiaires) - Contrat de travail CDD/intérim - Attestation de formation professionnelle - Contrat d'apprentissage

Conséquences si pas de justificatif : - Requalification automatique en bail meublé classique - Impossibilité de mettre fin au bail avant 1 an - Perte des avantages du bail mobilité (flexibilité)

Exemple jurisprudentiel : Un propriétaire a loué en bail mobilité sans demander de justificatif. Le "locataire en formation" était en réalité un salarié CDI. Le tribunal a requalifié le bail en bail meublé classique avec tacite reconduction. Le propriétaire ne pouvait plus récupérer son bien.

Solution : - Exiger systématiquement le justificatif de mobilité - Le conserver dans le dossier locatif - Vérifier la cohérence des dates (formation doit correspondre à la durée du bail)

10 mois maximum, NON RENOUVELABLE.

Ce que dit la loi : "La durée du bail mobilité ne peut excéder dix mois et n'est pas renouvelable" (article 25-12).

Situations interdites : - Prolonger un bail de 6 mois pour 4 mois supplémentaires = OK (total ≤ 10 mois) - Signer un nouveau bail mobilité immédiatement après = INTERDIT - Faire un avenant pour dépasser 10 mois = Requalification

Délai de carence obligatoire : Minimum 1 mois entre deux bails mobilité pour le même locataire dans le même logement.

Conséquences si renouvellement abusif : - Requalification en bail meublé classique (1 an minimum) - Tacite reconduction automatique - Impossibilité de résilier avant l'échéance légale

Solution si le locataire veut rester : - Attendre au moins 1 mois de délai - Signer un bail meublé classique 1 an - OU Accepter que le bail mobilité prenne fin à 10 mois maximum

Les diagnostics sont OBLIGATOIRES même pour bail court.

Diagnostics obligatoires en bail mobilité 2025 :

1. DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) - Obligatoire depuis janvier 2025 MÊME pour baux courts - Classe F et G = Interdiction de louer - Validité : 10 ans

2. CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) - Si immeuble construit avant 1949 - Validité : Illimitée si <1mg/cm²

3. ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) - Obligatoire dans toutes les zones à risques - Validité : 6 mois

4. Diagnostic Amiante - Si permis de construire avant 01/07/1997 - Validité : Illimitée si absence d'amiante

5. Diagnostic Gaz (si installation > 15 ans) - Validité : 3 ans

6. Diagnostic Électricité (si installation > 15 ans) - Validité : 3 ans

Sanctions en cas d'absence : - Nullité du bail (tribunal peut l'annuler) - Amende jusqu'à 300 000€ (article L271-4 du Code de la construction) - Engagement de la responsabilité civile en cas d'accident - Le locataire peut saisir le tribunal et obtenir des dommages-intérêts

Solution : - Commander TOUS les diagnostics avant mise en location - Les annexer au bail signé - Les renouveler avant expiration

Le dépôt de garantie est strictement INTERDIT en bail mobilité.

Si le propriétaire vous le demande : 1. Refusez fermement en citant l'article 25-13 de la loi ELAN 2. Proposez la garantie Visale (gratuite) 3. Si le propriétaire insiste : Ne signez pas

Recours si vous avez déjà payé : - Mise en demeure de restitution immédiate - Saisine de la commission départementale de conciliation - Action en justice pour restitution + dommages-intérêts

Important : Le dépôt de garantie perçu illégalement doit être restitué immédiatement, pas à la fin du bail.

L'état des lieux protège AUSSI le locataire.

Pourquoi c'est critique en bail mobilité : - Pas de dépôt de garantie = Le propriétaire peut vous poursuivre directement - Preuve indispensable pour contester des dégradations préexistantes - En l'absence d'état des lieux d'entrée, présomption favorable au locataire (mais difficile à prouver)

Checklist état des lieux d'entrée : 1. Prévoir 1-2 heures minimum (ne pas expédier en 10 minutes) 2. Photographier TOUS les défauts : taches, rayures, fissures, équipements cassés 3. Insister pour noter chaque anomalie sur le document écrit 4. Vérifier le fonctionnement de tous les équipements (chauffage, eau chaude, électroménager) 5. Relever les index des compteurs (eau, gaz, électricité) 6. Signer uniquement si complet : Jamais signer un état des lieux incomplet

Exemple de piège : Un locataire signe un état des lieux vague "logement en bon état général". À la sortie, le propriétaire réclame 800€ pour des taches sur le canapé. Sans preuve photographique que ces taches existaient déjà, le locataire doit payer.

Solution : - Faire un état des lieux CONTRADICTOIRE (les deux parties présentes) - Prendre des dizaines de photos datées - Refuser de signer si des dégradations ne sont pas mentionnées

La sous-location est STRICTEMENT INTERDITE en bail mobilité.

Ce que dit la loi : Article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : La sous-location est interdite sauf autorisation écrite du propriétaire.

Formes interdites de sous-location : - Sous-location classique à un tiers - Mise en location Airbnb/Booking (même quelques nuits) - Hébergement payant d'un colocataire non inscrit au bail - Location de votre chambre pendant vos absences

Sanctions : - Résiliation immédiate du bail pour faute grave - Dommages et intérêts au profit du propriétaire - Remboursement des loyers perçus illégalement - Poursuites pénales possibles (abus de confiance)

Comment le propriétaire le découvre : - Plainte des voisins pour turnover inhabituel - Contrôle fiscal (revenus Airbnb déclarés) - Surveillance des annonces en ligne - Témoignages du syndic ou gardien

Solution si vous devez vous absenter : - Demander l'autorisation écrite au propriétaire - OU Laisser le logement vide pendant votre absence - Ne JAMAIS mettre en location, même "entre amis"

Le bail mobilité est NON RENOUVELABLE.

Idée fausse répandue : "Si le propriétaire est d'accord, on peut prolonger."

Réalité juridique : - Même avec accord du propriétaire, impossible de dépasser 10 mois - Toute prolongation requalifie le bail en bail meublé classique 1 an - Une fois le bail requalifié, tacite reconduction automatique

Planification nécessaire : - Commencer à chercher un nouveau logement dès le 7e mois - Prévoir que vous devrez quitter au plus tard au 10e mois - Si vous voulez rester : négocier un bail meublé classique (1 an minimum)

Exception : Après 1 mois de délai, vous pouvez signer un NOUVEAU bail mobilité (maximum 10 mois également).

11 catégories d'équipements sont OBLIGATOIRES.

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :

1. Literie (matelas + couette OU couverture) 2. Occultation fenêtres (volets, rideaux opaques) 3. Plaques de cuisson 4. Four OU micro-ondes 5. Réfrigérateur avec congélateur 6. Vaisselle (6 assiettes, verres, couverts minimum) 7. Table + chaises 8. Étagères/rangements 9. Luminaires 10. Matériel ménager (balai, aspirateur) 11. Ustensiles cuisine (casseroles, poêles, ouvre-boîte)

Si équipements manquants : - Demander réduction du loyer proportionnelle - Le signaler par LRAR au propriétaire (délai 15 jours pour équiper) - Si refus : Saisir la commission de conciliation - En cas de litige : Le juge peut réduire le loyer rétroactivement

Exemple : Logement sans literie = Réduction de loyer de 15-20% obtenue en justice.

Solution : - Vérifier la liste AVANT de signer - Faire un inventaire détaillé avec photos - Exiger que tous les équipements soient en état de fonctionnement

L'état des lieux est LA preuve en cas de litige.

Erreurs fréquentes : - État des lieux fait en 10 minutes ("tout est ok") - Descriptions vagues : "bon état général", "quelques traces d'usage" - Absence de photos - Signature sans avoir tout vérifié

Conséquences : - En cas de litige, impossible de prouver l'état initial - Conflits sur les dégradations à la sortie - Procédure judiciaire longue et coûteuse

Temps nécessaire pour état des lieux complet : - Studio/T1 : 45 minutes minimum - T2/T3 : 1h30 minimum - T4+ : 2h minimum

Solution : - Bloquer suffisamment de temps - Utiliser un vocabulaire technique précis - Photographier chaque pièce sous plusieurs angles - Relever tous les compteurs

Le préavis doit respecter une forme précise.

Pour le locataire (préavis 1 mois) :

Forme obligatoire : - Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) OU - Remise en main propre contre récépissé OU - Acte d'huissier (rare, mais valable)

⚠️ Formes INVALIDES : - Email (même avec accusé de réception) - SMS ou WhatsApp - Courrier simple non recommandé - Message vocal

Date de prise d'effet : Le préavis commence à la réception de la lettre (pas à l'envoi).

Exemple d'erreur coûteuse : Un locataire envoie un email de préavis le 1er mars. Le propriétaire ne le considère pas comme valable. Le locataire doit payer 1 mois de loyer supplémentaire et envoyer une LRAR.

Solution : - Toujours utiliser une LRAR - Conserver la preuve d'envoi ET de réception - Calculer le préavis à partir de la date de réception

L'assurance habitation est OBLIGATOIRE pour le locataire.

Ce que dit la loi : Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : Le locataire doit justifier d'une assurance habitation lors de la remise des clés, puis chaque année.

Garanties minimum obligatoires : - Responsabilité civile locative (dégâts causés au logement) - Dégât des eaux - Incendie - Explosion

Conséquences si pas d'assurance : - Le propriétaire peut résilier le bail pour manquement grave - En cas de sinistre, le locataire est responsable sur ses fonds propres (peut atteindre des dizaines de milliers d'euros) - Le propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et la refacturer

Coût moyen : - 8-15€/mois pour studio/T1 - 12-25€/mois pour T2/T3

Solution : - Souscrire AVANT la remise des clés - Fournir l'attestation au propriétaire chaque année - Vérifier que la garantie "responsabilité civile locative" est bien incluse

Toutes les charges ne sont pas à la charge du locataire.

Charges RÉCUPÉRABLES sur le locataire (décret 87-713) : - Eau froide et chaude - Chauffage et eau chaude collectifs - Ascenseur (consommation électrique + entretien courant) - Éclairage parties communes - Entretien espaces verts - Taxe ordures ménagères - Entretien chaudière individuelle (révision annuelle)

Charges NON RÉCUPÉRABLES (restent au propriétaire) : - Taxe foncière - Gros travaux (ravalement, toiture, cage d'escalier) - Travaux de mise aux normes - Assurance propriétaire non occupant (PNO) - Honoraires syndic - Remplacement équipements vétustes (chaudière, ballon d'eau chaude)

Erreur fréquente : Propriétaire qui refacture des gros travaux au locataire.

Solution pour le locataire : - Demander le détail des charges - Vérifier chaque ligne - Contester les charges non récupérables par LRAR

Solution pour le propriétaire : - Utiliser le décret 87-713 comme référence - Fournir les justificatifs détaillés - Appliquer le forfait charges (évite les litiges)

La clause résolutoire permet l'expulsion automatique.

Ce qu'est la clause résolutoire : Clause insérée dans le bail qui prévoit la résiliation automatique en cas de manquement grave (généralement 2 mois d'impayés).

Comment elle fonctionne : 1. Impayé de loyer (1er mois) 2. Commandement de payer délivré par huissier (le locataire a 2 mois pour régulariser) 3. Si pas de paiement après 2 mois : Résiliation automatique du bail 4. Assignation en expulsion devant le tribunal

Erreur du locataire : Ignorer le commandement de payer en pensant avoir du temps. En réalité, après 2 mois la résiliation est acquise et l'expulsion devient très difficile à éviter.

Erreur du propriétaire : Oublier de faire délivrer le commandement de payer dans les délais. Sans commandement, pas de clause résolutoire possible.

Solution locataire : - Prévenir immédiatement en cas de difficulté de paiement - Demander un échéancier - Saisir le FSL (Fonds de Solidarité Logement) pour aide d'urgence

Solution propriétaire : - Faire délivrer le commandement dès le 1er impayé - Proposer un échéancier avant d'aller en justice - Activer la garantie Visale si souscrite