Bail Mobilité 2025 : Guide Complet et Modèle Juridique

Bail Mobilité vs Bail Meublé Classique :

| Critère | Bail Mobilité | Bail Meublé Classique | |---------|---------------|----------------------| | Durée minimale | 1 mois | 1 an (9 mois étudiant) | | Durée maximale | 10 mois | Illimitée (renouvelable) | | Dépôt de garantie | Interdit (0€) | Maximum 2 mois de loyer | | Renouvellement | Impossible | Tacite reconduction | | Préavis locataire | 1 mois | 1 mois | | Conditions locataire | Mobilité professionnelle/formation | Aucune condition |

Le bail mobilité est donc particulièrement adapté aux situations temporaires et prévisibles, tandis que le bail meublé classique convient aux locations de longue durée.

La loi ELAN définit précisément les catégories de personnes éligibles au bail mobilité (article 25-12) :

Bénéficiaires autorisés :

1. Étudiants en formation initiale : Licence, Master, Doctorat, BTS, DUT, classes préparatoires 2. Apprentis : Contrat d'apprentissage dans le cadre d'une formation en alternance 3. Personnes en formation professionnelle : Reconversion, formation continue, VAE 4. Stagiaires : Convention de stage obligatoire 5. Personnes en engagement volontaire : Service civique, volontariat international 6. Professionnels en mutation temporaire : Mission temporaire, détachement 7. Personnes en CDD ou intérim : Contrat de travail de courte durée

Important : Le locataire doit prouver sa situation en fournissant un justificatif lors de la signature (certificat de scolarité, convention de stage, contrat de travail CDD, etc.). Sans justificatif valable, le bail mobilité peut être requalifié en bail meublé classique par un juge.

Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 44) - Création du bail mobilité - Définition des bénéficiaires éligibles - Interdiction du dépôt de garantie

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée) - Article 25-12 : Définition et conditions du bail mobilité - Article 25-13 : Interdiction formelle du dépôt de garantie - Article 25-14 : Résiliation et préavis

Décret n° 2018-1334 du 28 décembre 2018 - Modèle de contrat type (annexe modifiée) - Liste du mobilier obligatoire - Modalités de résiliation

Code Civil (articles applicables) - Article 1708 : Obligations du bailleur - Article 1728 : Obligations du preneur - Article 1729 : Clause résolutoire

Important : Le non-respect de ces dispositions peut entraîner la nullité du bail ou sa requalification en bail meublé classique avec toutes les obligations associées (durée minimale 1 an, dépôt de garantie possible, etc.).

Évolutions réglementaires 2025 :

1. DPE obligatoire : Depuis le 1er janvier 2025, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être annexé au bail mobilité, même pour les locations de courte durée.

2. Interdiction des passoires thermiques : Les logements classés F et G au DPE ne peuvent plus être loués en bail mobilité depuis le 1er janvier 2025.

3. Identifiant fiscal : Mention obligatoire de l'identifiant fiscal de la propriété dans le contrat (décret n° 2023-796).

4. Liste du mobilier : Mise à jour de la liste des équipements obligatoires (ajout de connexion internet haut débit dans les zones urbaines).

5. Garantie Visale renforcée : Extension de la garantie Visale à tous les bénéficiaires du bail mobilité (auparavant limitée aux moins de 30 ans).

✅ Avantages :

- Aucun dépôt de garantie : Économie de 2 mois de loyer (jusqu'à 2000€ en moyenne) - Préavis court : 1 mois seulement (vs 3 mois pour location vide) - Flexibilité : Durée adaptable de 1 à 10 mois selon vos besoins - Logement meublé : Pas besoin d'acheter ni de déménager des meubles - Formalités simplifiées : Moins de garanties demandées grâce à Visale - Résiliation facilitée : Possibilité de partir plus tôt avec 1 mois de préavis

❌ Inconvénients :

- Durée limitée : Maximum 10 mois, non renouvelable - Loyer souvent plus élevé : Les meublés sont généralement 10-20% plus chers - Recherche répétée : Nécessité de trouver un nouveau logement après 10 mois maximum - Moins de stabilité : Pas de reconduction tacite comme un bail classique - Conditions d'éligibilité : Obligation de justifier d'une situation de mobilité

✅ Avantages :

- Rotation rapide : Optimisation du rendement locatif - Garantie Visale : Sécurisation des loyers sans dépôt de garantie - Fiscalité attractive : Régime du meublé (micro-BIC ou réel simplifié) - Moins de charges : Pas de gestion de dépôt de garantie - Public solvable : Étudiants, stagiaires avec garants ou Visale - Flexibilité : Récupération du bien après 10 mois maximum

❌ Inconvénients :

- Aucun dépôt de garantie : Risque financier en cas de dégradations - Turnover élevé : Recherche fréquente de nouveaux locataires - Frais récurrents : États des lieux et frais d'annonces répétés - Vacance locative : Risque de périodes sans locataire entre deux baux - Usure accélérée : Rotation fréquente = usure plus rapide du mobilier

Documents obligatoires (article 22-2 de la loi 89-462) :

1. Justificatif d'identité : CNI, passeport ou titre de séjour en cours de validité 2. Justificatif de mobilité (obligatoire pour bail mobilité) : - Certificat de scolarité pour les étudiants - Convention de stage pour les stagiaires - Contrat de travail CDD/intérim - Attestation de formation professionnelle - Contrat d'apprentissage - Attestation de service civique 3. Justificatif de ressources : - Derniers bulletins de salaire OU - Avis d'imposition N-1 OU - Justificatif de bourse/revenus des parents 4. Attestation Visale (si applicable) : Garantie gratuite Action Logement

⚠️ Documents interdits (liste discriminatoire - loi du 6 juillet 1989) : - Relevé de compte bancaire - Attestation de bonne tenue de compte - Photo d'identité (sauf pièce d'identité) - Dossier médical

Annexes obligatoires au bail mobilité :

1. Diagnostics techniques obligatoires : - DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) - obligatoire - CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) si immeuble avant 1949 - ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) - Diagnostic Amiante si permis de construire avant 1997 - Diagnostic Gaz si installation >15 ans - Diagnostic Électricité si installation >15 ans

2. État des lieux d'entrée : Contradictoire, détaillé pièce par pièce 3. Inventaire du mobilier : Liste exhaustive conforme au décret 2015-981 4. Attestation d'assurance : Propriétaire non occupant (PNO) 5. Règlement de copropriété (si logement en copropriété) 6. Notice d'information : Droits et obligations du locataire

Étapes de signature du bail mobilité :

1. Visite du logement (1-2 jours avant) - Vérification de la conformité du logement - Contrôle du mobilier obligatoire - Questions sur les charges et modalités

2. Signature du contrat (jour J) - Lecture complète du bail mobilité - Signature de toutes les annexes obligatoires - Paraphe de chaque page par les deux parties - Remise d'un exemplaire original au locataire

3. État des lieux d'entrée (lors de la remise des clés) - Visite contradictoire pièce par pièce - Vérification de l'inventaire du mobilier - Photos datées recommandées - Signature par les deux parties

4. Remise des clés (après signature état des lieux) - Original du bail signé - Exemplaire de l'état des lieux - Notice d'utilisation des équipements - Coordonnées pour les urgences (fuite, panne)

Durée totale : Prévoir 2-3 heures pour l'ensemble de la procédure.

Règles de fixation du loyer en bail mobilité :

1. En zone non tendue : Loyer librement fixé entre propriétaire et locataire

2. En zone tendue (Paris, Lyon, Lille, etc.) : Plafonnement du loyer selon le décret en vigueur - Loyer de base plafonné par m² - Complément de loyer possible si caractéristiques exceptionnelles - Obligation de référence au loyer médian du secteur

3. Loyer meublé : Généralement 10-20% supérieur à un logement vide équivalent

Révision du loyer pendant le bail :

Le loyer d'un bail mobilité de courte durée (1-10 mois) ne peut pas être révisé pendant la durée du contrat. La clause de révision annuelle selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers) ne s'applique pas aux baux de moins de 12 mois.

Deux modes de facturation possibles :

1. Forfait de charges (le plus courant en bail mobilité) - Montant fixe mensuel inclus dans le loyer - Pas de régularisation annuelle - Simplicité pour locataire et propriétaire - Montant doit être mentionné séparément dans le bail

Exemple : Loyer 650€ + charges forfaitaires 100€ = 750€/mois total

2. Provision pour charges - Provision mensuelle avec régularisation annuelle - Justificatifs obligatoires (factures eau, chauffage collectif, entretien) - Moins adapté aux baux courts (<12 mois)

Charges récupérables sur le locataire (décret 87-713) : - Eau froide et chaude - Chauffage collectif - Électricité des parties communes - Ascenseur (entretien, consommation électrique) - Entretien espaces verts - Taxe ordures ménagères

Charges non récupérables (restent à charge du propriétaire) : - Gros travaux (ravalement, toiture, etc.) - Taxe foncière - Frais de gestion locative - Assurance propriétaire non occupant (PNO)

Visale : Garantie gratuite qui couvre les impayés de loyer et les dégradations locatives.

Avantages pour le locataire : - Gratuit (pris en charge par Action Logement) - Remplace le dépôt de garantie ET la caution parentale - Accepté par la majorité des propriétaires - Demande en ligne simple (15 minutes)

Avantages pour le propriétaire : - Couverture jusqu'à 36 mensualités d'impayés - Prise en charge des dégradations (plafond 2 mois de loyer) - Versement sous 2 mois en cas de sinistre - Aucun frais pour le propriétaire

Éligibilité Visale 2025 : - Tous les salariés de moins de 30 ans - Salariés de plus de 30 ans en mutation professionnelle - Étudiants, stagiaires, apprentis (tous âges) - Personnes en formation professionnelle

Procédure : 1. Demande en ligne sur visale.fr (15 min) 2. Réception du visa Visale sous 48h 3. Présentation au propriétaire lors de la signature 4. Activation automatique dès le premier loyer

1. Caution solidaire personnelle - Engagement d'un tiers (souvent parents pour étudiants) - Mention manuscrite obligatoire (article L313-7) - Illimitée dans le temps (engage jusqu'à restitution clés) - Gratuit

2. Garantie Me&My (ex-SmartGarant) - Assurance payante (3,5% du loyer annuel) - Alternative si pas éligible Visale - Souscription en ligne rapide

3. Garantie bancaire - Somme bloquée sur compte bancaire - Équivalent à 6-12 mois de loyer - Peu utilisée en bail mobilité (immobilise capital)

⚠️ Rappel : Le dépôt de garantie est strictement interdit en bail mobilité (article 25-13 loi ELAN). Un propriétaire qui exige un dépôt de garantie commet une infraction et le bail peut être requalifié en bail meublé classique.

Préavis : 1 mois seulement

Le locataire peut résilier le bail mobilité à tout moment avec un préavis d'1 mois (article 25-14).

Procédure : 1. Notification par lettre recommandée avec AR (ou remise en main propre contre récépissé) 2. Date de prise d'effet : réception de la lettre (pas la date d'envoi) 3. Préavis d'1 mois à compter de cette date 4. Loyer dû jusqu'à la fin du préavis

Exemple pratique : - Lettre reçue par le propriétaire le 5 mars - Préavis court jusqu'au 5 avril - Sortie effective et restitution des clés : 5 avril maximum - Loyer dû : Mars complet + 5 jours d'avril (au prorata)

Aucune indemnité n'est due par le locataire en cas de résiliation anticipée (contrairement à certains baux commerciaux).

Préavis : Durée du bail

Le propriétaire ne peut PAS résilier le bail mobilité avant son terme, sauf :

1. Clause résolutoire pour impayés (automatique après 2 mois d'impayés + mise en demeure) 2. Manquement grave du locataire : - Dégradations volontaires majeures - Troubles de voisinage répétés - Non-paiement des charges - Sous-location non autorisée

Procédure en cas de clause résolutoire : 1. Mise en demeure par LRAR (délai 1 mois pour régulariser) 2. Si pas de régularisation : résiliation automatique 3. Commandement de payer délivré par huissier 4. Si toujours pas de paiement : assignation en expulsion

⚠️ Important : Le propriétaire ne peut pas invoquer de "motif légitime et sérieux" pour résilier un bail mobilité en cours (contrairement au bail meublé classique). Il doit attendre la fin du terme convenu.

Procédure de sortie :

1. État des lieux de sortie (obligatoire) - Réalisé le jour de la remise des clés - Comparaison avec l'état des lieux d'entrée - Constat contradictoire signé par les deux parties - Photos recommandées pour preuves

2. Évaluation des dégradations - Usure normale : Non facturable (vétusté naturelle) - Dégradations : Facturation au locataire selon barème

Barème de vétusté (durée de vie mobilier décret 2016-382) : - Peintures murales : 10 ans - Revêtements sol : 8-10 ans - Équipements cuisine : 10-15 ans - Sanitaires : 15 ans - Volets/stores : 10-15 ans

3. Absence de dépôt de garantie

En bail mobilité, il n'y a pas de dépôt de garantie à restituer. En cas de dégradations :

- Le propriétaire doit facturer directement au locataire - Délai de prescription : 2 mois après le départ (jurisprudence) - Si refus de paiement : procédure judiciaire devant tribunal d'instance - OU Activation de la garantie Visale (si souscrite)

4. Restitution des clés - Remise en main propre contre décharge (recommandé) - État des lieux signé = preuve de restitution - Changement de serrure facultatif (frais propriétaire)

❌ Erreur n°1 : Exiger un dépôt de garantie - Strictement interdit par l'article 25-13 - Risque : Requalification en bail meublé classique - Sanction : Obligation de restituer immédiatement

❌ Erreur n°2 : Bail mobilité pour un logement vide - Le bail mobilité ne concerne QUE les logements meublés - Risque : Nullité du contrat - Solution : Utiliser un bail vide classique (3 ans minimum)

❌ Erreur n°3 : Renouveler le bail au-delà de 10 mois - Impossible de prolonger avec le même locataire - Délai de carence obligatoire entre deux baux (minimum 1 mois) - Sinon : Requalification en bail meublé classique automatique

❌ Erreur n°4 : Ne pas vérifier l'éligibilité du locataire - Obligation de demander un justificatif de mobilité - Sans justificatif : Bail requalifié en bail meublé classique - Conséquence : Engagement minimum 1 an, dépôt de garantie obligatoire

❌ Erreur n°5 : Omettre les diagnostics obligatoires - DPE obligatoire même pour bail court (depuis 2025) - Absence de DPE : Nullité du bail + amende jusqu'à 300 000€ - Logement F/G : Interdiction de louer

❌ Erreur n°1 : Accepter de payer un dépôt de garantie - Le dépôt de garantie est INTERDIT en bail mobilité - Si le propriétaire l'exige : Refusez et signalez aux autorités - Recours : ADIL, DDCS (Direction départementale cohésion sociale)

❌ Erreur n°2 : Sous-louer sans autorisation - Interdiction stricte de sous-location en bail mobilité - Sanction : Résiliation immédiate + dommages et intérêts - Même pour Airbnb quelques nuits : Interdit

❌ Erreur n°3 : Ne pas vérifier la liste du mobilier - Liste obligatoire définie par décret 2015-981 - 11 catégories d'équipements minimum - Absence d'équipement : Droit à réduction de loyer

❌ Erreur n°4 : Ne pas faire d'état des lieux détaillé - Risque : Être tenu responsable de dégradations préexistantes - Solution : Photos datées + état des lieux contradictoire approfondi - Insister pour noter TOUS les défauts existants

❌ Erreur n°5 : Espérer renouveler au-delà de 10 mois - Bail mobilité = 10 mois maximum NON RENOUVELABLE - Même accord oral avec propriétaire = Impossible légalement - Anticiper la recherche d'un nouveau logement dès le 8e mois