État des Lieux d'Entrée vs Sortie : Les 7 Différences Cruciales à Connaître

L'état des lieux d'entrée a pour unique objectif de constater l'état du logement au moment où le locataire en prend possession.

Fonction principale : - Figer l'état initial : Documenter précisément l'état de chaque élément du logement - Protéger le locataire : Prouver que les défauts existaient déjà avant son arrivée - Établir une référence : Servir de base de comparaison pour l'état des lieux de sortie

Conséquence juridique : L'état des lieux d'entrée crée une présomption de conformité. Si un défaut n'est pas mentionné, le logement est présumé avoir été remis en bon état pour cet élément.

Exemple concret : Si l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas "1 rayure de 10 cm sur le parquet du salon", le locataire est présumé avoir reçu un parquet impeccable. À la sortie, cette rayure lui sera imputée.

L'état des lieux de sortie a pour objectif principal de comparer l'état actuel du logement avec l'état d'entrée, et d'identifier les dégradations imputables au locataire.

Fonction principale : - Comparaison systématique : Confronter chaque élément avec l'état des lieux d'entrée - Distinction usure normale / dégradation : Déterminer ce qui relève de l'usage normal et ce qui est anormal - Calcul des retenues : Établir le montant des réparations à déduire du dépôt de garantie

Conséquence juridique : L'état des lieux de sortie détermine les obligations de réparation du locataire et justifie les retenues sur le dépôt de garantie.

Exemple concret : À la sortie, on constate "1 trou de 5 cm dans le mur du salon (cheville arrachée)". Ce défaut n'existait pas à l'entrée → dégradation imputable au locataire → retenue sur le dépôt de garantie pour réparation (environ 30-50 €).

Quand ? L'état des lieux d'entrée doit être réalisé au moment de la remise des clés au locataire, ou dans un délai très court (quelques jours maximum).

Délai légal strict : Si des défauts apparaissent après la remise des clés (chauffage défaillant, problème de plomberie), le locataire peut demander un état des lieux complémentaire dans un délai maximum de 10 jours après la prise de possession.

💡 Conseil pratique : Réalisez l'état des lieux d'entrée le jour même de la remise des clés. Si vous constatez un problème le lendemain (chasse d'eau qui fuit, volet bloqué), prévenez immédiatement le propriétaire par écrit (email avec AR) pour demander un état des lieux complémentaire.

Exemple de situation : 15 octobre 2025 : Remise des clés + état des lieux d'entrée → Le chauffage n'a pas été testé (hors période de chauffe) → 1er novembre 2025 : Le locataire découvre que 2 radiateurs ne chauffent pas → Délai de 10 jours écoulé, mais accord amiable du propriétaire pour un état des lieux complémentaire → Réparation prise en charge par le propriétaire

Quand ? L'état des lieux de sortie doit être réalisé le jour de la restitution des clés par le locataire au propriétaire, à l'issue du préavis.

⚠️ Piège à éviter : Contrairement à l'entrée, il n'existe aucun délai de grâce pour l'état des lieux de sortie. Si le locataire quitte le logement sans réaliser d'état des lieux de sortie, le propriétaire peut : - Faire constater l'état par huissier (aux frais du locataire) - Présumer que le logement a été dégradé si aucun état des lieux d'entrée n'existe

Délai pour restituer le dépôt de garantie : Après l'état des lieux de sortie, le propriétaire a un délai légal pour restituer le dépôt de garantie : - 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée (pas de dégradations) - 2 mois maximum si des réparations sont nécessaires (dégradations constatées)

Exemple de situation : 31 décembre 2025 : Fin du bail → Le locataire rend les clés mais refuse de faire l'état des lieux de sortie → Le propriétaire fait constater l'état par huissier le 2 janvier 2026 (150 € de frais) → Constat : "Murs du salon repeints en jaune (alors qu'ils étaient blancs à l'entrée)" → Retenue de 500 € pour remise en peinture blanche + 150 € de frais d'huissier = 650 € déduits du dépôt de garantie

À l'entrée, l'objectif est de tout documenter pour se protéger. Plus l'état des lieux d'entrée est détaillé, mieux c'est.

Détails à mentionner impérativement : - Rayures superficielles sur le parquet (même petites) - Légères traces de frottement sur les murs - Micro-éclats sur le carrelage - Petites taches sur la moquette - Joints de salle de bain légèrement noircis - Peinture écaillée dans les angles - Poignées de porte abîmées

Pourquoi tant de détails ? Chaque défaut non mentionné à l'entrée sera présumé avoir été causé par le locataire à la sortie.

💡 Conseil : Prenez des photos de TOUT, même les défauts mineurs. Cela vous protégera en cas de contestation.

À la sortie, l'état des lieux doit comparer élément par élément l'état actuel avec l'état d'entrée, et noter uniquement les différences.

Ce qui doit être noté à la sortie : - Nouvelles dégradations : Défauts qui n'existaient pas à l'entrée - Évolution des défauts : Défauts présents à l'entrée mais aggravés - Réparations effectuées : Défauts de l'entrée qui ont été réparés par le locataire

Distinction cruciale : Usure normale vs Dégradation

✅ Usure normale (non imputable) : - Parquet légèrement terni après 5 ans de location - Peinture des murs légèrement fanée - Joints de carrelage légèrement noircis (usage normal) - Moquette légèrement aplatie par les meubles

❌ Dégradations (imputables au locataire) : - Trou dans un mur (cheville mal arrachée) - Carrelage cassé - Fenêtre fêlée - Plomberie endommagée - Peinture neuve recouverte (mur repeint en noir alors qu'il était blanc)

Exemple de comparaison :

État des lieux d'entrée (2020) : "Parquet chêne massif du salon : bon état, quelques légères rayures d'usage (5-10 cm) près de la fenêtre"

État des lieux de sortie (2025) : "Parquet chêne massif du salon : état d'usage normal après 5 ans, rayures d'origine toujours présentes, parquet légèrement terni (vétusté normale). NOUVEAU : 1 impact de 3 cm de diamètre près de la porte (meuble tombé) → Dégradation imputable, devis de ponçage localisé : 80 €"

L'état des lieux d'entrée n'a aucun impact financier immédiat. Il sert uniquement de référence pour l'avenir.

Exception rare : Si le logement est remis dans un état vraiment indécent (insalubre, dangereux), le locataire peut : - Refuser de prendre le logement - Demander la réalisation de travaux avant l'entrée - Saisir la commission de conciliation - Exiger une réduction de loyer pendant la durée des travaux

Exemple : Le locataire découvre à l'état des lieux d'entrée que la cuisine est infestée de cafards et que le chauffe-eau fuit. Il peut refuser de signer le bail tant que ces problèmes ne sont pas résolus.

L'état des lieux de sortie détermine directement le montant du dépôt de garantie restitué au locataire.

Calcul des retenues :

Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie : - Le coût des réparations pour les dégradations imputables au locataire - Le coût du nettoyage si le logement est rendu sale - Les loyers impayés (si arriérés) - Les charges impayées

💡 Important : Le propriétaire doit appliquer un abattement pour vétusté sur les réparations. Il ne peut pas facturer au locataire le prix du neuf pour un élément usagé.

Tableau des vétustés courantes :

| Élément | Durée de vie | Vétusté après 5 ans | |---------|--------------|---------------------| | Peinture murs | 10 ans | 50% | | Moquette | 10 ans | 50% | | Parquet vitrifié | 15 ans | 33% | | Papier peint | 8 ans | 62% | | Évier inox | 15 ans | 33% |

Exemple de calcul :

Dégradation constatée : Moquette du salon déchirée (3 ans de location) - Coût du neuf : 600 € (20 m² à 30 €/m²) - Vétusté applicable : 3 ans / 10 ans = 30% - Montant imputable au locataire : 600 € - (600 × 30%) = 420 €

Exemple de restitution du dépôt de garantie :

Dépôt de garantie initial : 1 000 €

Retenues : - Réparation trou dans le mur : 50 € - Remplacement moquette (avec vétusté) : 420 € - Nettoyage professionnel : 100 € Total des retenues : 570 €

Montant restitué au locataire : 1 000 € - 570 € = 430 €

Délai de restitution : 2 mois maximum (car des réparations sont nécessaires)

À l'entrée, l'ambiance est généralement positive et collaborative. Le locataire est heureux de prendre possession de son nouveau logement, le propriétaire est soulagé de trouver un locataire.

Conséquences pratiques : - Les parties sont généralement moins attentives aux détails - Le locataire peut être intimidé et ne pas oser signaler des défauts - Le propriétaire minimise les défauts ("ce n'est rien, ce n'est qu'une petite rayure")

❌ Erreur fréquente : Le locataire, pressé d'emménager, signe un état des lieux d'entrée incomplet en se disant "ce n'est pas grave, le propriétaire est sympa, il comprendra à la sortie". C'EST UNE ERREUR ! À la sortie, les rapports peuvent être tendus, et seul l'état des lieux d'entrée fera foi.

✅ Bonne attitude à l'entrée : - Prenez votre temps (1h30 à 3h pour un état des lieux détaillé) - Notez TOUS les défauts, même mineurs - N'hésitez pas à demander des précisions - Prenez des photos de chaque pièce - Ne signez que si vous êtes satisfait de l'exhaustivité

À la sortie, l'ambiance est souvent plus tendue. Le locataire craint les retenues abusives, le propriétaire cherche à protéger son bien.

Conséquences pratiques : - Les parties sont très attentives aux détails - Chaque défaut est scruté et débattu - Les désaccords sont fréquents sur la qualification (usure normale ou dégradation ?) - Le risque de conflit est élevé

Situations conflictuelles courantes :

Conflit #1 : La peinture des murs - Propriétaire : "Les murs étaient blancs à l'entrée, ils sont maintenant jaunis, il faut repeindre" - Locataire : "C'est de l'usure normale après 5 ans, pas une dégradation" - Solution : Vérifier l'état des lieux d'entrée. Si les murs étaient déjà en "état d'usage", le jaunissement après 5 ans relève de la vétusté normale.

Conflit #2 : Les rayures du parquet - Propriétaire : "Il y a 15 nouvelles rayures sur le parquet" - Locataire : "Certaines étaient déjà là à l'entrée, vous les avez oubliées" - Solution : Comparer avec les photos de l'état des lieux d'entrée. Sans photos, la parole du locataire est présumée vraie si l'état des lieux d'entrée mentionne "quelques rayures".

💡 Conseil pour éviter les conflits : - Arrivez avec une copie de l'état des lieux d'entrée + photos - Restez calme et factuel - Si désaccord majeur, faites appel à un huissier (coûts partagés) - En cas de litige, saisissez la commission de conciliation (gratuit)

Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé, la loi présume que le logement a été remis en bon état au locataire.

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : "À défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire."

Conséquence pratique : Le locataire est présumé avoir reçu un logement impeccable. À la sortie, le propriétaire ne pourra retenir sur le dépôt de garantie que les dégradations manifestement anormales (trous dans les murs, carrelage cassé, etc.).

Exemple : Pas d'état des lieux d'entrée. À la sortie, le propriétaire constate : - 5 rayures sur le parquet - Peinture des murs légèrement fanée - 1 trou dans le mur (cheville)

Sans état des lieux d'entrée, le propriétaire ne peut retenir que le coût de réparation du trou (50 €). Les rayures et la peinture fanée sont présumées être de l'usure normale.

Si aucun état des lieux de sortie n'est réalisé lors de la restitution des clés, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état.

Conséquence pratique : Le propriétaire ne peut effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie, sauf s'il prouve par huissier que des dégradations existent.

Délai pour faire constater par huissier : Le propriétaire dispose d'un délai très court (quelques jours) pour faire constater l'état du logement par huissier après le départ du locataire. Passé ce délai, la preuve sera difficile à apporter.

Exemple : Le locataire rend les clés le 31 décembre sans faire d'état des lieux de sortie. Le propriétaire découvre le 15 janvier que le logement est très sale et dégradé. Il ne peut plus prouver que ces dégradations existaient au 31 décembre → Pas de retenue possible sur le dépôt de garantie.

💡 Conseil pour le propriétaire : Si le locataire refuse de faire l'état des lieux de sortie, faites immédiatement constater l'état par huissier (sous 48-72h maximum). Coût : 150-300 €, déductible du dépôt de garantie si des dégradations sont constatées.

À l'état des lieux d'entrée, c'est le propriétaire qui a l'obligation principale : livrer un logement décent et en bon état.

Obligations du propriétaire à l'entrée : - Remettre un logement propre (pas d'obligation de nettoyage professionnel, mais propre) - Remettre un logement en état de fonctionnement (plomberie, électricité, chauffage) - Remettre un logement sans vices cachés (pas de moisissures, pas d'infiltrations) - Fournir tous les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)

Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations : Le locataire peut : - Refuser de prendre le logement - Demander une réduction de loyer - Exiger la réalisation de travaux - Saisir la commission de conciliation

À l'état des lieux de sortie, c'est le locataire qui a l'obligation principale : restituer le logement en bon état, déduction faite de l'usure normale.

Obligations du locataire à la sortie : - Restituer un logement propre (nettoyage complet obligatoire) - Restituer un logement en bon état (pas de dégradations anormales) - Effectuer les réparations locatives (petits travaux d'entretien) - Restituer toutes les clés (même nombre qu'à l'entrée)

Si le locataire ne respecte pas ces obligations : Le propriétaire peut : - Retenir le coût des réparations sur le dépôt de garantie - Retenir le coût du nettoyage si le logement est sale - Facturer le remplacement des clés manquantes - Saisir le tribunal en cas de dégradations graves

Tableau récapitulatif des responsabilités :

| Élément | Responsable à l'entrée | Responsable à la sortie | |---------|------------------------|-------------------------| | État de propreté | Propriétaire | Locataire | | Réparations locatives | Propriétaire | Locataire | | Gros travaux | Propriétaire | Propriétaire | | Vétusté normale | Propriétaire | Propriétaire | | Dégradations anormales | - | Locataire |