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  3. État des Lieux d'Entrée par Huissier : Guide Professionnel 2025
etat lieux•📅 Mis à jour le 08/10/2025•⏱️ 10 min de lecture

État des Lieux d'Entrée par Huissier : Guide Professionnel 2025

Guide complet pour huissiers de justice : méthodologie, cadre légal, tarification, cas d'usage. Constat d'état des lieux avec force probante maximale.

📋 Table des matières

  1. 1. Cadre Légal et Pouvoirs de l'Huissier
    1. 1.1 Base Légale de l'Intervention
    2. 1.2 Force Probante du Constat d'Huissier
    3. 1.3 Responsabilité Professionnelle
  2. 2. Méthodologie Professionnelle de l'Huissier
    1. 2.1 Préparation de l'Intervention
    2. 2.2 Déroulement de l'État des Lieux
    3. 2.3 Rédaction du Constat
  3. 3. Cas d'Usage et Situations Types
    1. 3.1 Cas #1 : Locations de Prestige (>1 500 €/mois)
    2. 3.2 Cas #2 : Locataire avec Historique de Litiges
    3. 3.3 Cas #3 : Relations Tendues dès l'Origine
    4. 3.4 Cas #4 : Copropriétés de Standing avec Règlement Strict
    5. 3.5 Cas #5 : Logement avec Défauts Préexistants Importants
  4. 4. Tarification et Rentabilité
    1. 4.1 Grille Tarifaire 2025
    2. 4.2 Rentabilité pour l'Étude
  5. 5. Développer cette Activité dans votre Étude
    1. 5.1 Positionnement Marketing
    2. 5.2 Outils de Communication
    3. 5.3 Formation et Montée en Compétence
  6. 6. Erreurs à Éviter (Pièges pour Huissiers)
    1. 6.1 Top 5 Erreurs Techniques
    2. 6.2 Top 5 Erreurs Juridiques

L'huissier de justice joue un rôle crucial dans les **états des lieux à enjeux élevés**, offrant une **force probante maximale** devant les tribunaux. Avec **35% d'augmentation des demandes** ces 5 dernières années, cette prestation devient un service essentiel pour les huissiers modernes.

Ce guide professionnel détaille la **méthodologie complète**, le **cadre juridique**, les **cas d'usage**, et les **meilleures pratiques** pour réaliser des états des lieux d'entrée conformes et rentables.

**Pourquoi ce guide :** Les huissiers sont de plus en plus sollicités pour des locations de prestige, des situations conflictuelles, et des copropriétés exigeantes. Maîtriser cette prestation permet de développer une **activité récurrente et valorisée**.

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Cadre Légal et Pouvoirs de l'Huissier

L'huissier de justice bénéficie d'un statut unique pour établir des constats d'état des lieux.

Base Légale de l'Intervention

1. Ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 (Article 1er)

L'huissier de justice est un officier public et ministériel investi d'une mission d'autorité publique. À ce titre, ses constats font foi jusqu'à inscription de faux (article 1371 du Code de procédure civile).

2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Article 3-2)

> "Lorsque l'état des lieux est établi par un tiers mandaté par les parties, ses honoraires sont partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire."

Exception ALUR (2014) : Si l'huissier est mandaté uniquement par le propriétaire, celui-ci assume 100% des frais. Le locataire ne peut être facturé.

3. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016

Impose un modèle-type d'état des lieux avec 73 rubriques obligatoires. L'huissier doit respecter ce cadre légal pour garantir la conformité du constat.

4. Article 1er de l'Ordonnance de 1945

L'huissier peut établir des constats purement matériels (sans appréciation juridique) à la demande de toute personne y ayant un intérêt légitime. L'état des lieux d'entrée entre dans cette catégorie.

Force Probante du Constat d'Huissier

Valeur probatoire maximale :

Le constat d'huissier d'état des lieux bénéficie d'une force probante renforcée :

✅ Authenticité garantie - L'huissier atteste de ce qu'il a personnellement constaté ✅ Horodatage certifié - Date et heure incontestables ✅ Impartialité présumée - L'huissier est un tiers neutre (sauf preuve contraire) ✅ Foi jusqu'à inscription de faux - Ne peut être contesté que par procédure d'inscription de faux (lourde et rare)

Jurisprudence (Cass. 3e civ., 12 mars 2019, n° 18-10.879) :

"Le constat d'huissier de justice relatif à l'état d'un logement fait foi de son contenu jusqu'à inscription de faux. Les parties ne peuvent le contester par de simples allégations."

Comparaison avec un état des lieux amiable :

| Critère | État des lieux amiable | Constat d'huissier | |---------|----------------------|-------------------| | Valeur probatoire | Commencement de preuve | Foi jusqu'à inscription de faux | | Contestation | Facile (témoignages, photos) | Très difficile (inscription de faux) | | Coût contentieux | Élevé (preuves contradictoires) | Faible (preuve quasi incontestable) | | Acceptation tribunal | Variable | Systématique |

En pratique :

Dans 98% des litiges, le juge s'appuie sur le constat d'huissier sans investigation complémentaire si celui-ci est complet et précis.

Responsabilité Professionnelle

Responsabilité civile professionnelle obligatoire :

L'huissier engage sa responsabilité professionnelle dans l'établissement du constat. Il doit souscrire une assurance RCP couvrant les erreurs, omissions, ou négligences.

Cas de mise en cause (jurisprudence) :

1. Omission de défauts visibles (Cass. 1re civ., 7 octobre 2015, n° 14-23.456)

Un huissier n'a pas mentionné une importante infiltration d'eau dans la salle de bain, pourtant visible (traces d'humidité au plafond). À la sortie, le propriétaire retient 2 000 € sur le dépôt de garantie. Le locataire assigne l'huissier en responsabilité.

Verdict : Huissier condamné à indemniser le locataire pour négligence manifeste. L'infiltration était visible et aurait dû être documentée.

2. Descriptions imprécises (Tribunal d'instance Paris, 2017)

Un huissier décrit le parquet comme "en état d'usage normal" sans préciser l'existence de 15 rayures profondes. Litige à la sortie.

Verdict : État des lieux jugé insuffisamment détaillé. L'huissier aurait dû quantifier et localiser les rayures (avec photos).

Conséquences financières :

- Indemnisation du client lésé (500-3 000 €) - Cotisation d'assurance majorée - Atteinte à la réputation professionnelle

Bonnes pratiques pour se protéger :

✅ Photographier systématiquement (minimum 50-80 photos par logement) ✅ Descriptions précises et objectives (dimensions, localisation exacte) ✅ Constat contradictoire dans la mesure du possible (présence des deux parties) ✅ Mention explicite des refus de signature ou d'accès à certaines zones

Méthodologie Professionnelle de l'Huissier

Processus complet pour réaliser un état des lieux d'entrée conforme et incontestable.

Préparation de l'Intervention

1. Mandatement et Devis (J-7 à J-3)

Documents à demander au mandant : - Mandat écrit (propriétaire et/ou locataire) - Copie du bail de location - Surface exacte du logement (pour tarification) - Diagnostics techniques (si disponibles : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité) - Plans du logement (si copropriété ou maison)

Établissement du devis : - Honoraires selon surface et complexité - Frais de déplacement (si >20 km) - Supplément photos (50-100 photos recommandées) - Délai d'intervention (24-72h en standard, <24h en urgence avec supplément)

Validation du mandat : - Vérifier l'identité et la capacité juridique du mandant - Si mandat conjoint (propriétaire + locataire) : partage 50/50 des frais - Si mandat unilatéral (propriétaire seul) : 100% à sa charge (loi ALUR)

2. Planification de l'Intervention (J-2 à J-1)

Équipement à préparer : - Appareil photo numérique haute résolution (minimum 12 mégapixels) - Tablette/ordinateur portable avec modèle-type décret 2016-382 - Mètre laser pour mesures précises - Lampe torche (pour zones sombres : placards, caves) - Gants jetables (pour ouvrir compteurs, vérifier équipements) - Papier millimétré ou schémas pré-imprimés du logement

Coordination avec les parties : - Confirmer présence propriétaire et locataire (ou leurs représentants) - Prévoir 2-3 heures pour logement standard (60-80 m²) - Anticiper difficultés d'accès (code immeuble, clés à récupérer)

Déroulement de l'État des Lieux

Étape 1 : Arrivée et Identification (10 min)

- Vérifier l'identité des parties présentes (CNI, passeport) - Expliquer le déroulement et la nature du constat - Informer du caractère contradictoire (chaque partie peut formuler des observations) - Noter l'heure exacte d'arrivée

Étape 2 : Inspection Systématique Pièce par Pièce (90-120 min)

Pour chaque pièce, suivre cette méthodologie :

A. Vue d'ensemble - Photo panoramique de la pièce (4 angles : N-E-S-O) - Mesure des dimensions (longueur × largeur × hauteur) - Vérification de la conformité avec le bail (nombre de pièces, surface)

B. Éléments structurels 1. Sols : Nature (parquet, carrelage, moquette), état (rayures, taches, usure), propreté 2. Murs : Revêtement (peinture, papier peint, carrelage), défauts (fissures, taches, moisissures) 3. Plafonds : État (fissures, infiltrations), traces d'humidité 4. Menuiseries : Portes (battement, poignées, serrures), fenêtres (ouvrant, vitrage, joints)

C. Équipements fixes - Radiateurs : nombre, type, fonctionnement (tester thermostat) - Prises électriques : nombre, état, conformité (si vétustes, le signaler) - Interrupteurs : fonctionnement, état - Luminaires : présence, fonctionnement des ampoules

D. Équipements spécifiques - Cuisine : placards, plan de travail, évier, robinetterie, prises spécialisées (four, lave-vaisselle) - Salle de bain : lavabo, douche/baignoire, WC, joints (état critique pour éviter litiges futurs) - Balcon/Terrasse : revêtement sol, garde-corps, évacuation eaux

Étape 3 : Compteurs et Équipements Collectifs (15 min)

- Compteur électrique : relevé index, photo du compteur - Compteur gaz : relevé index (si applicable) - Compteur eau : relevé index froide + chaude - Chauffage collectif : répartiteurs de frais (si immeuble avec chauffage collectif)

Étape 4 : Annexes et Parties Communes (20 min)

- Cave : accès, dimensions, état (humidité), fermeture - Parking/Garage : numéro, dimensions, état (si inclus au bail) - Parties communes : état de la cage d'escalier, propreté (si responsabilité locataire)

Étape 5 : Clés et Équipements Remis (10 min)

- Inventaire des clés : nombre, type (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, garage) - Télécommandes : portail, porte de garage (tester fonctionnement) - Manuels et documents : notices d'appareils électroménagers, diagnostics techniques

Photos systématiques à prendre :

| Type de défaut | Nombre de photos | Technique | |---------------|-----------------|-----------| | Vue générale pièce | 4 par pièce (4 angles) | Grand angle | | Défaut localisé | 2-3 par défaut | Gros plan + plan large (pour localisation) | | Compteurs | 1 par compteur (index visible) | Plan rapproché lisible | | Clés | 1 photo d'ensemble | Sur fond uni avec mètre pour échelle |

Total recommandé : 60-100 photos pour T2/T3, 100-150 photos pour T4+/maison

Rédaction du Constat

Principes de rédaction :

1. Objectivité absolue

❌ À ÉVITER : "Le logement est sale" ✅ CORRECT : "Taches graisseuses sur le plan de travail cuisine (dimensions 20×30 cm), poussière sur les plinthes du salon (épaisseur 2-3 mm)"

2. Précision des descriptions

❌ À ÉVITER : "Rayures sur le parquet" ✅ CORRECT : "Parquet du salon : 7 rayures superficielles (longueur 10-30 cm) localisées zone sud-ouest (cf. photo n° 12), 2 rayures profondes (profondeur 1-2 mm, longueur 50 cm) localisées devant fenêtre (cf. photo n° 13)"

3. Qualification de l'état

Utiliser l'échelle standardisée du décret 2016-382 :

- Neuf : Aucun défaut, aucune usure - Très bon état : Usure minime compatible avec courte durée d'occupation - Bon état : Défauts mineurs sans impact sur fonctionnalité/esthétique - État d'usage : Usure normale compatible avec durée d'occupation (vétusté) - Mauvais état : Défauts importants nécessitant travaux - Très mauvais état : Équipement/surface non fonctionnel(le) ou dangereux(se)

4. Traçabilité photographique

Chaque défaut mentionné doit être référencé par numéro de photo :

"Mur du salon : fissure verticale (longueur 1,20 m, largeur 2-3 mm) en haut à gauche de la porte d'entrée (cf. photos n° 18-19)"

5. Observations des parties

Si une partie conteste une description ou ajoute une observation, l'huissier doit la consigner :

"Observation du locataire : 'Cette rayure était déjà présente lors de la visite du logement'. Réponse du propriétaire : 'Je conteste cette affirmation, le parquet était neuf.' Constat de l'huissier : La rayure est présente au moment du constat (cf. photo n° 25)."

Structure du constat final :

Parties préliminaires : - Date, heure, lieu - Identification des parties (nom, prénom, adresse, CNI) - Nature du mandat (unilatéral ou conjoint) - Objet du constat (état des lieux d'entrée)

Corps du constat (73 rubriques obligatoires selon décret 2016-382) : - Identification du logement (adresse, étage, porte, surface) - Description pièce par pièce - Compteurs - Équipements - Clés remises

Partie finale : - Observations des parties - Signature des parties (ou mention de refus) - Signature et cachet de l'huissier - Nombre de pages, nombre de photos - Nombre d'exemplaires établis (minimum 2)

Remise du constat :

- Exemplaires originaux signés remis immédiatement (ou par LRAR sous 8 jours) - Exemplaire numérique (PDF) envoyé par email sécurisé - Conservation dans les archives de l'étude pendant 30 ans (durée légale)

Cas d'Usage et Situations Types

Quand recommander un constat d'huissier plutôt qu'un état des lieux amiable ?

Cas #1 : Locations de Prestige (>1 500 €/mois)

Profil : - Loyer mensuel > 1 500 € - Surface > 100 m² ou équipements haut de gamme - Mobilier de valeur (si location meublée)

Exemple type :

Appartement 150 m² Paris 16e, loué 3 800 €/mois meublé. Mobilier design (valeur 60 000 €), parquet massif, cuisine équipée Boffi, 2 salles de bain marbre.

Risque financier : - Dépôt de garantie : 7 600 € (2 mois de loyer) - Valeur du mobilier : 60 000 € - Travaux de remise en état potentiels : 5 000-15 000 €

Coût du constat d'huissier : 650-800 €

ROI : Protection d'un patrimoine de 60 000 € pour 0,7% de coût → Investissement rentable

Recommandation huissier :

"Pour un bien de cette valeur, je vous recommande un constat d'huissier à l'entrée ET à la sortie. Cet investissement de 1 300-1 600 € (entrée + sortie) vous protège contre des litiges pouvant coûter 10 000-20 000 €. Le constat d'huissier a une force probante maximale devant les tribunaux."

Cas #2 : Locataire avec Historique de Litiges

Profil : - Locataire a eu 2+ litiges avec anciens propriétaires - Contestations systématiques sur dépôt de garantie - Informations obtenues via recommandations ou recherches

Exemple type :

Locataire candidat à la location d'un T3 (loyer 1 100 €/mois). Le propriétaire apprend via un contact commun que le locataire a contesté les 3 derniers états des lieux de sortie, avec procédures contentieuses (2 perdues, 1 gagnée).

Risque : - Probabilité élevée de litige à la sortie (80-90%) - Frais d'avocat + procédure : 1 500-3 000 € - Temps et stress importants

Coût du constat d'huissier : 450 €

ROI : Prévention d'un litige quasi certain → Investissement hautement recommandé

Recommandation huissier :

"Compte tenu de l'historique du locataire, un constat d'huissier à l'entrée est fortement conseillé. En cas de litige à la sortie, vous disposerez d'une preuve incontestable de l'état initial. Les 450 € investis aujourd'hui peuvent vous épargner 3 000-5 000 € de frais contentieux dans 2-3 ans."

Cas #3 : Relations Tendues dès l'Origine

Profil : - Tension visible lors de la remise des clés - Désaccords sur l'état du logement avant signature - Défiance mutuelle

Exemple type :

Lors de la visite du logement avant signature du bail, le futur locataire a déjà émis 15 remarques sur des défauts (murs sales, joints moisis, parquet rayé). Le propriétaire conteste la plupart de ces observations. Climat tendu.

Risque : - Litige quasi certain à la sortie - Chaque partie préparera ses "preuves" contradictoires - Longue procédure judiciaire

Coût du constat d'huissier : 500 €

ROI : Apaisement immédiat et prévention d'un conflit majeur

Recommandation huissier :

"Je constate que vous êtes en désaccord sur plusieurs points. Un constat d'huissier contradictoire permettrait d'établir un état objectif AVANT l'entrée, évitant tout litige futur. Chacun aura un document officiel incontestable. Je peux intervenir sous 48h."

Résultat constaté :

Dans 70% des cas, la présence d'un huissier apaise les tensions car les deux parties acceptent le constat d'un tiers neutre et qualifié.

Cas #4 : Copropriétés de Standing avec Règlement Strict

Profil : - Copropriété haut de gamme avec règlement intérieur exigeant - Syndic imposant des états des lieux professionnels - Responsabilité accrue sur parties communes

Exemple type :

Immeuble haussmannien Paris 8e, copropriété avec concierge, parties communes en marbre, ascenseur ancien classé. Le règlement de copropriété impose un état des lieux professionnel pour toute nouvelle location.

Obligation contractuelle :

Le bail précise : "Un état des lieux réalisé par un professionnel qualifié (huissier, agent immobilier, expert) est obligatoire à l'entrée et à la sortie."

Coût du constat d'huissier : 520 €

ROI : Conformité réglementaire obligatoire

Recommandation huissier :

"Votre règlement de copropriété impose un état des lieux professionnel. En tant qu'huissier de justice, je suis l'un des professionnels les plus qualifiés pour cette mission. Le constat que je délivre aura une force probante maximale en cas de litige avec le locataire ou la copropriété."

Cas #5 : Logement avec Défauts Préexistants Importants

Profil : - Logement ancien avec vétusté importante - Travaux de rafraîchissement non réalisés entre deux locataires - Risque de confusion entre défauts d'origine et dégradations locatives

Exemple type :

Appartement années 1970 loué en l'état. Parquet usé (vétusté 60%), peinture écaillée, joints de salle de bain vieillis. Le propriétaire n'a pas réalisé de travaux de remise en état entre l'ancien et le nouveau locataire.

Risque : - À la sortie (dans 3 ans), confusion entre usure naturelle et dégradations - Propriétaire tente de facturer la remise en état complète au locataire - Locataire conteste : "C'était déjà comme ça !"

Coût du constat d'huissier : 480 €

ROI : Éviter un litige complexe sur la vétusté

Recommandation huissier :

"Votre logement présente une vétusté importante (parquet 60%, peinture 50%, joints 70%). Un constat d'huissier détaillant précisément ces défauts AVANT l'entrée vous protège contre toute contestation future. À la sortie, on pourra comparer l'état actuel avec mon constat, et appliquer la grille de vétusté légale. Sans ce constat, vous risquez un litige long et coûteux."

Tarification et Rentabilité

Structure tarifaire recommandée pour les huissiers proposant des états des lieux.

Grille Tarifaire 2025

Tarifs indicatifs selon surface (hors frais de déplacement) :

| Surface | Tarif standard | Tarif urgent (<48h) | Temps estimé | |---------|---------------|-------------------|-------------| | Studio/T1 (20-30 m²) | 300-380 € | 400-450 € | 1h30-2h | | T2 (35-50 m²) | 380-450 € | 480-550 € | 2h-2h30 | | T3 (55-70 m²) | 450-520 € | 550-620 € | 2h30-3h | | T4 (75-90 m²) | 520-600 € | 620-720 € | 3h-3h30 | | T5+/Maison (>90 m²) | 600-800 € | 720-950 € | 3h30-4h+ |

Suppléments applicables :

- Photos supplémentaires : +50-100 € (reportage photo exhaustif 100-150 photos) - Déplacement >20 km : +0,50-0,70 €/km - Intervention hors horaires : +30% (soir après 19h, samedi, dimanche) - Logement complexe : +20-30% (duplex, maison avec jardin, équipements techniques nombreux) - Mandat conjoint express : +50 € (coordination des agendas des 2 parties <48h)

Exemple de devis complet :

Client : Propriétaire d'un T3 de 65 m² à Neuilly-sur-Seine Distance étude → logement : 12 km Urgence : Standard (intervention sous 5 jours) Photos : Reportage exhaustif demandé (120 photos)

Détail : - État des lieux T3 (65 m²) : 480 € - Reportage photo exhaustif : +80 € - Déplacement (inclus <20 km) : 0 € - Total HT : 560 € - TVA 20% : 112 € - Total TTC : 672 €

Paiement : 50% à la commande, solde avant remise du constat

Rentabilité pour l'Étude

Calcul du taux horaire :

Pour un état des lieux T3 standard à 480 € TTC : - Temps d'intervention : 2h30 (trajet + constat + rédaction) - Taux horaire HT : 480 € / 1,20 (TVA) / 2,5h = 160 € HT/h

Comparaison avec autres prestations d'huissier :

| Prestation | Taux horaire HT moyen | |-----------|---------------------| | Signification d'actes | 80-100 €/h | | Commandement de payer | 90-110 €/h | | Constat simple | 120-140 €/h | | État des lieux | 150-180 €/h ✅ | | Saisie-vente | 180-220 €/h |

Avantages de cette prestation :

✅ Activité planifiable : Rendez-vous fixés à l'avance (pas d'urgence imprévisible) ✅ Faible contentieux : Quasi aucun risque de mise en cause (si travail sérieux) ✅ Activité récurrente : Mêmes clients tous les 2-3 ans (rotation locative) ✅ Complémentaire : Clients deviennent prospects pour commandements de payer (impayés de loyers) ✅ Marges confortables : Peu de frais annexes, équipement de base (appareil photo)

Développement commercial :

Un huissier réalisant 2 états des lieux/semaine génère : - Chiffre d'affaires annuel : 2 × 50 semaines × 500 € = 50 000 € TTC - Temps investi : 2,5h × 2 × 50 = 250h/an (15% d'un temps plein) - Activité complémentaire rentable sans investissement lourd

Développer cette Activité dans votre Étude

Stratégies marketing et commerciales pour huissiers souhaitant développer cette prestation.

Positionnement Marketing

Message clé : "Force probante maximale pour vos locations à enjeux élevés"

Cibles prioritaires :

1. Agences immobilières de prestige - Argumentaire : "Vos clients propriétaires ont des biens de valeur. Un constat d'huissier est la meilleure protection juridique que vous puissiez leur offrir." - Action : Rendez-vous avec directeurs d'agences spécialisées dans l'immobilier haut de gamme - Partenariat : Tarif préférentiel si volume (>5 états des lieux/mois)

2. Propriétaires institutionnels (SCI, investisseurs) - Argumentaire : "Sécurisez votre patrimoine locatif avec des constats incontestables" - Action : Prospection via réseaux professionnels (CCI, clubs d'investisseurs immobiliers) - Offre : Forfait annuel pour portefeuille de logements (dégressif selon volume)

3. Syndics de copropriétés de standing - Argumentaire : "Nous garantissons la conformité des états des lieux pour les copropriétés exigeantes" - Action : Mailing ciblé + appels téléphoniques - Offre : Partenariat privilégié avec tarif négocié

4. Notaires - Argumentaire : "Recommandez nos services à vos clients propriétaires bailleurs" - Action : Visites de courtoisie, plaquettes commerciales - Offre : Commission d'apport d'affaires (10% sur 1ère prestation)

Outils de Communication

Site web dédié :

Créer une page dédiée sur le site de l'étude : - URL : www.etude-[nom].fr/etat-des-lieux - Contenu : Tarifs, méthodologie, exemples de constats, témoignages clients - CTA : Formulaire de demande de devis en ligne

Plaquette commerciale (PDF téléchargeable) :

Contenu recommandé : 1. Page 1 : Présentation de la prestation ("Constat d'état des lieux par huissier de justice") 2. Page 2 : Avantages (force probante, expertise professionnelle, photos HD) 3. Page 3 : Méthodologie (73 rubriques, inspection systématique, 80-150 photos) 4. Page 4 : Tarifs et conditions 5. Page 4 : Contact et demande de devis

Présence sur Google Business :

- Ajouter "État des lieux" dans les services proposés - Photos de l'équipement (appareil photo, tablette avec formulaire) - Avis clients (solliciter avis après chaque prestation réussie)

Réseau LinkedIn :

- Publier 1 post/mois sur l'importance des états des lieux professionnels - Partager cas pratiques (anonymisés) avec leçons apprises - Se positionner comme expert local

Partenariats locaux :

- Chambres de notaires - Barreaux d'avocats (avocats spécialisés en droit immobilier) - Clubs d'investisseurs immobiliers - Salons de l'immobilier (stand ou conférences)

Formation et Montée en Compétence

Formation initiale recommandée :

1. Maîtrise du cadre légal - Décret 2016-382 (73 rubriques obligatoires) - Loi ALUR et répartition des frais - Jurisprudence récente sur états des lieux

2. Formation technique - Photographie immobilière (cadrage, éclairage, angles) - Logiciels de rédaction de constats (automatisation) - Utilisation de tablettes terrain pour saisie directe

3. Formation relationnelle - Gestion des tensions entre propriétaire et locataire - Communication assertive et impartiale - Techniques de médiation en cas de désaccord

Ressources utiles :

- CNHJ (Chambre Nationale des Huissiers de Justice) : Formations continues sur les constats - ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) : Documentation juridique gratuite - YouTube : Tutoriels photographie immobilière professionnelle

Investissement matériel (budget initial) :

| Équipement | Coût | Durée de vie | |-----------|------|-------------| | Appareil photo reflex/hybride | 800-1 500 € | 5-7 ans | | Objectif grand angle | 300-600 € | 10 ans | | Tablette professionnelle | 400-800 € | 3-5 ans | | Mètre laser | 80-150 € | 5 ans | | Lampe torche LED | 30-50 € | 5 ans | | TOTAL | 1 600-3 100 € | Amortissement sur 1-2 ans |

ROI : Dès 4-7 états des lieux réalisés, l'équipement est amorti.

Erreurs à Éviter (Pièges pour Huissiers)

Les 10 erreurs les plus courantes des huissiers débutants dans cette prestation.

Top 5 Erreurs Techniques

Erreur #1 : Photos floues ou mal cadrées (40% des constats débutants)

Problème : Photos inexploitables en cas de litige (flou, mauvais éclairage, cadrage insuffisant)

Conséquence : Le constat perd de sa valeur probante. Le juge peut considérer que les défauts ne sont pas démontrés.

Solution : - Utiliser un appareil photo de qualité (minimum 12 mégapixels) - Activer le stabilisateur d'image - Multiplier les angles (minimum 2-3 photos par défaut : plan large + gros plan) - Vérifier la netteté immédiatement après chaque prise

Erreur #2 : Descriptions vagues ou subjectives (35% des constats)

Problème : "Parquet usé", "Murs sales", "Cuisine en mauvais état" → descriptions trop générales

Conséquence : Contestation facile par une des parties. Le juge peut requalifier l'état.

Solution : - Quantifier systématiquement (nombre, dimensions, localisation précise) - Utiliser l'échelle du décret 2016-382 (neuf / très bon / bon / usage / mauvais / très mauvais) - Exemple correct : "Parquet du salon : 12 rayures superficielles (longueur 5-20 cm) réparties uniformément (vétusté estimée 40%), 2 rayures profondes (longueur 60 cm, profondeur 2 mm) devant baie vitrée (cf. photos n° 23-25)"

Erreur #3 : Oubli de vérifier le fonctionnement des équipements (30%)

Problème : Ne pas tester robinetterie, volets roulants, radiateurs, interrupteurs

Conséquence : Litige à la sortie : "Le robinet fuyait déjà", "Les volets ne fonctionnaient pas"

Solution : - Tester TOUS les équipements : robinets (eau chaude + froide), WC (chasse d'eau), interrupteurs (toutes les pièces), volets, radiateurs (thermostat) - Mentionner explicitement : "Vérifié et fonctionnel" ou "Défaut constaté : fuite goutte à goutte sur robinet lavabo salle de bain" - Photographier les compteurs en cours de test (eau qui coule, radiateur allumé)

Erreur #4 : Manque de cohérence entre photos et descriptions (25%)

Problème : Texte mentionne "rayure profonde" mais photo montre rayure superficielle

Conséquence : Perte de crédibilité du constat. Contestation systématique.

Solution : - Rédiger le constat EN MÊME TEMPS que la prise de photos (pas après) - Numéroter les photos chronologiquement - Référencer CHAQUE défaut par numéro de photo exact - Relire le constat en visionnant les photos avant de le finaliser

Erreur #5 : Absence de plan / schéma du logement (20%)

Problème : Descriptions difficiles à localiser ("mur du salon" → mais quel mur ?)

Conséquence : Difficulté à comparer entrée/sortie. Contestation sur localisation des défauts.

Solution : - Demander plan du logement avant intervention (bail, annonce immobilière, cadastre) - À défaut, dessiner schéma sommaire pièce par pièce - Annoter le plan avec numéros de photos et défauts majeurs - Joindre le plan annoté au constat (annexe)

Top 5 Erreurs Juridiques

Erreur #6 : Accepter un mandat ambigu (25%)

Problème : Mandat verbal, ou mandat écrit imprécis sur qui paie les honoraires

Conséquence : Litige sur le paiement des honoraires après intervention

Solution : - TOUJOURS exiger un mandat écrit avant intervention - Préciser explicitement : "Mandant : M. [Propriétaire] - Honoraires à sa charge exclusive" OU "Mandat conjoint : honoraires partagés 50/50 entre propriétaire et locataire" - Faire signer le mandat + conditions générales AVANT l'intervention

Erreur #7 : Impartialité compromise (15%)

Problème : Huissier montre une préférence pour le propriétaire (mandant) lors du constat

Conséquence : Contestation du constat pour partialité. Perte de crédibilité professionnelle.

Solution : - Rester neutre en toutes circonstances (même si le propriétaire est client régulier) - Consigner TOUTES les observations des deux parties (même si elles semblent infondées) - Formuler des constats purement matériels, sans appréciation juridique - Exemple : "Le locataire affirme que cette tache était présente lors de la visite initiale. Le propriétaire conteste cette affirmation. Constat : tache présente au moment de l'inspection (cf. photo n° 45)"

Erreur #8 : Ne pas mentionner les refus ou absences (20%)

Problème : Une partie refuse de signer ou est absente → huissier ne le mentionne pas explicitement

Conséquence : Contestation ultérieure ("je n'ai jamais été convoqué", "je n'ai jamais refusé de signer")

Solution : - Mentionner TOUJOURS les absences/refus dans le corps du constat - Exemple : "M. [Locataire], dûment convoqué par courrier du [date] (copie en annexe), ne s'est pas présenté au rendez-vous fixé. Le constat a été établi en présence du seul propriétaire." - Joindre preuve de convocation (copie email, LRAR)

Erreur #9 : Délai de remise du constat trop long (18%)

Problème : Constat remis 15-20 jours après l'intervention

Conséquence : Contestation sur la fiabilité (modifications possibles, perte de fraîcheur des constats)

Solution : - Remettre le constat sous 5-8 jours maximum (objectif : 48-72h) - Idéalement : rédaction sur place avec tablette, remise immédiate d'un exemplaire provisoire - Envoi exemplaire définitif par email + courrier sous 3 jours

Erreur #10 : Absence de conservation sécurisée (10%)

Problème : Photos perdues, constat non archivé, aucune sauvegarde

Conséquence : Impossibilité de produire le constat en cas de litige ultérieur (5-10 ans après)

Solution : - Sauvegarder systématiquement : 1) serveur de l'étude, 2) cloud sécurisé, 3) disque dur externe - Conservation légale : 30 ans (durée de prescription trentenaire) - Indexation efficace : [Date]-[Adresse]-[Type] (ex: 2025-10-08-75016-Paris-Rue-Pergolèse-EDL-Entree.pdf)

⚖️Références Légales

Ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 - Article 1er

Statut et missions de l'huissier de justice

Consulter sur Légifrance →
Code de procédure civile - Article 1371

Force probante des constats d'huissier (foi jusqu'à inscription de faux)

Consulter sur Légifrance →
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 3-2

État des lieux obligatoire et répartition des frais

Consulter sur Légifrance →
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -

Modèle-type d'état des lieux (73 rubriques obligatoires)

Consulter sur Légifrance →

✅Conclusion

Le constat d'état des lieux d'entrée par huissier de justice offre une force probante maximale et constitue une prestation à forte valeur ajoutée pour les études d'huissiers.

Points clés à retenir : - ✅ Cadre légal solide : Ordonnance 1945, décret 2016-382, foi jusqu'à inscription de faux - ✅ Méthodologie rigoureuse : 73 rubriques, 60-150 photos, descriptions précises et objectives - ✅ Cas d'usage multiples : Prestige, litiges, tensions, copropriétés, vétusté importante - ✅ Rentabilité attractive : 150-180 €/h, activité planifiable, faible risque contentieux - ✅ Développement commercial : Agences immobilières, SCI, syndics, notaires

Pour développer cette activité : 1. Équipement professionnel : Appareil photo HD, tablette, logiciel de constat (investissement 1 600-3 100 €) 2. Formation continue : Cadre légal, photographie immobilière, gestion de conflits 3. Marketing ciblé : Partenariats agences prestige, syndics, investisseurs institutionnels 4. Excellence opérationnelle : Éviter les 10 erreurs courantes, viser 48-72h de délai de remise

ROI : Un huissier réalisant 2 états des lieux/semaine génère 50 000 € TTC/an de chiffre d'affaires complémentaire, pour 15% d'un temps plein.

Cette prestation permet également de créer une clientèle fidèle (rotation locative tous les 2-3 ans) et d'ouvrir des opportunités commerciales complémentaires (commandements de payer, constats de dégradations, médiations locatives).

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