Coût État des Lieux d'Entrée 2025 : Prix, Options et Économies

Coût réel : 0 € (si vous avez imprimante et papier)

Comment ça marche : - Le propriétaire et le locataire se retrouvent dans le logement - Ils remplissent ensemble un formulaire papier (téléchargé en ligne ou manuscrit) - Chaque partie signe et garde un exemplaire original

Avantages : ✅ Gratuit - Aucun frais pour aucune des parties ✅ Flexible - Rendez-vous fixé à la convenance des deux parties ✅ Valeur juridique complète - Aussi valable qu'un état des lieux professionnel ✅ Conforme au décret 2016-382 si modèle officiel utilisé

Inconvénients : ❌ Risque d'oublis - Pas de guide professionnel pour vérifier tous les points ❌ Litiges potentiels - Descriptions subjectives ("bon état" vs "état correct") ❌ Chronophage - Peut prendre 2-3 heures pour un logement de 60-80 m² ❌ Manque de photos - Souvent oublié de documenter visuellement

Pour qui ? - Propriétaires expérimentés avec plusieurs locations à leur actif - Relations de confiance entre propriétaire et locataire - Logements en excellent état sans particularités - Budget très serré

Coûts cachés potentiels : - Temps investi (2-3 heures) = valeur monétaire selon votre taux horaire - Risque de litige à la sortie si description imprécise (peut coûter 500-1 500 € en procédure) - Frais d'impression (5-10 € pour imprimer 2 exemplaires de 8-10 pages)

Coût réel : 300-600 € selon région et surface (Paris et grandes villes = tarifs hauts)

Comment ça marche : - Vous mandatez un huissier de justice - L'huissier se déplace au logement avec son équipement professionnel - Il réalise un constat détaillé avec photos horodatées - Vous recevez un constat d'huissier ayant force probante devant les tribunaux

Avantages : ✅ Force probante maximale - Valeur de preuve quasi incontestable en justice ✅ Exhaustivité professionnelle - Toutes les rubriques du décret 2016-382 couvertes ✅ Photos horodatées - Documentation visuelle certifiée et datée ✅ Impartialité garantie - Tiers neutre entre propriétaire et locataire ✅ Expertise technique - L'huissier identifie les défauts cachés (humidité, fissures)

Inconvénients : ❌ Coût élevé - Plusieurs centaines d'euros à la charge du propriétaire ❌ Disponibilité limitée - Délais de plusieurs jours à plusieurs semaines ❌ Surdimensionné pour la plupart des locations - Réservé aux cas complexes ❌ Procédure formelle - Moins de flexibilité sur le déroulement

Pour qui ? - Logements de prestige (>150 m², équipements haut de gamme) - Locations meublées luxueuses avec mobilier et décoration de valeur - Situations à risque : locataire avec historique de litiges, relations tendues - Propriétaires institutionnels (SCI, investisseurs professionnels) - Copropriétés de standing avec exigences strictes

Tarifs indicatifs 2025 : - Studio/T1 (20-30 m²) : 300-400 € - T2/T3 (40-70 m²) : 400-500 € - T4+ ou maison (80+ m²) : 500-600 € - Supplément photos : +50-100 € - Déplacement urgent (<48h) : +100-150 €

Coûts cachés : - Frais de déplacement (si hors zone de l'étude) - TVA à 20% (souvent non incluse dans les devis) - Impression des exemplaires supplémentaires (10-20 €/copie)

Coût réel : Inclus dans les honoraires de gestion (généralement 7-10% des loyers TTC)

Comment ça marche : - Si vous avez mandaté une agence immobilière pour gérer votre location - L'agent immobilier réalise l'état des lieux d'entrée dans le cadre de sa mission - Le coût est inclus dans les frais de gestion mensuels

Avantages : ✅ Pas de facturation séparée - Inclus dans le mandat de gestion ✅ Expertise professionnelle - L'agent connaît le logement et le marché local ✅ Gestion administrative complète - Archivage, suivi, coordination avec le locataire ✅ Photos professionnelles - Documentation visuelle systématique ✅ Conformité garantie - Respect du décret 2016-382

Inconvénients : ❌ Coût indirect élevé - 7-10% du loyer mensuel toute l'année (bien plus cher qu'un état des lieux isolé) ❌ Manque d'impartialité - L'agent représente le propriétaire (intérêt financier) ❌ Qualité variable - Dépend de l'agent (junior vs senior) ❌ Engagement longue durée - Mandat de gestion généralement 3 ans minimum

Pour qui ? - Propriétaires absents ou éloignés du logement (expatriés, résidence secondaire) - Propriétaires ne souhaitant aucune implication dans la gestion - Multi-propriétaires avec plusieurs biens en gestion - Locations en copropriété complexe nécessitant une gestion experte

Calcul du coût réel sur 3 ans : Pour un loyer de 1 000 €/mois avec 8% de frais de gestion : - Coût annuel : 1 000 € × 12 mois × 8% = 960 €/an - Coût sur 3 ans : 960 € × 3 = 2 880 € - Part attribuable à l'état des lieux d'entrée : ~3% du total = 86 €

Important : L'agent immobilier ne peut PAS facturer l'état des lieux séparément si le logement est en gestion. C'est une obligation incluse dans le mandat (art. 6 loi Hoguet).

Coût réel : Variable selon la plateforme et le niveau de service

Comment ça marche : - Vous accédez à une plateforme en ligne spécialisée en documents juridiques - Vous téléchargez un modèle d'état des lieux conforme au décret 2016-382 - Vous pouvez personnaliser le document ou l'imprimer vierge - Vous réalisez l'état des lieux vous-même avec le guide fourni

Avantages : ✅ Conformité garantie - Modèles certifiés par des juristes (décret 2016-382) ✅ Gain de temps - Document prêt à l'emploi, pas de mise en page ✅ Guidage structuré - Liste exhaustive des 73 rubriques obligatoires ✅ Flexibilité - Utilisable immédiatement, 24h/24 ✅ Accessibilité - Coût intermédiaire entre DIY et professionnel ✅ Mises à jour incluses - Documents actualisés selon les évolutions légales

Inconvénients : ❌ Coût non nul - Moins cher qu'un professionnel, mais pas gratuit ❌ Auto-réalisation - Vous devez quand même faire l'état des lieux vous-même ❌ Pas d'accompagnement physique - Pas de professionnel sur place

Pour qui ? - Propriétaires bailleurs occasionnels sans expertise approfondie - Primo-accédants réalisant leur première location - Locataires souhaitant vérifier que le document du propriétaire est conforme - Propriétaires recherchant un bon rapport qualité-prix - Locations standards (T1-T4 en bon état)

Avantages économiques : Par rapport à un huissier (400-600 €), vous économisez plusieurs centaines d'euros tout en conservant un document juridiquement valable.

Par rapport au DIY gratuit, vous gagnez en sécurité juridique et exhaustivité pour un coût modeste.

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

> "Lorsque l'état des lieux est établi par un tiers mandaté par les parties, ses honoraires sont partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire."

Mais attention à l'exception ALUR (2014) :

Depuis la loi ALUR, si l'état des lieux est réalisé par un professionnel mandaté uniquement par le propriétaire (agent immobilier en gestion, huissier choisi par le propriétaire), le coût est 100% à la charge du propriétaire.

En pratique :

✅ État des lieux DIY (propriétaire + locataire) : Gratuit pour les deux parties ✅ État des lieux par professionnel mandaté conjointement : 50% propriétaire / 50% locataire ❌ État des lieux par professionnel mandaté par le propriétaire seul : 100% propriétaire (le locataire ne peut pas être facturé)

Exemple : Si le propriétaire fait appel à un huissier (coût : 450 €) sans accord préalable du locataire, il ne peut PAS facturer 225 € au locataire. Il doit assumer les 450 € en totalité.

Jurisprudence (Cass. 3e civ., 15 décembre 2020, n° 19-21.879) : "Le propriétaire ne peut imputer au locataire le coût d'un état des lieux réalisé par un tiers qu'il a seul mandaté."

1. Gestion locative par agence : - Coût de l'état des lieux inclus dans les frais de gestion payés par le propriétaire - L'agent ne peut PAS facturer l'état des lieux séparément (ni au propriétaire, ni au locataire) - Obligation de service comprise dans le mandat

2. État des lieux par huissier sur désaccord : Si propriétaire et locataire ne parviennent pas à établir l'état des lieux ensemble, ils peuvent mandater conjointement un huissier : - Coût partagé 50/50 entre les deux parties - Nécessite un accord écrit préalable des deux parties - L'huissier établit un constat contradictoire

3. État des lieux d'entrée absent puis établi a posteriori : Si aucun état des lieux n'a été fait à l'entrée et que les parties veulent en établir un après l'emménagement : - Gratuit (DIY) recommandé - Si professionnel : coût partagé 50/50 - Attention : peu de valeur probante car le logement est déjà occupé

1. Frais de déplacement (huissier/agent) : - Généralement inclus dans un rayon de 10-20 km - Au-delà : 0,50-0,70 €/km supplémentaire - Exemple : +25 € pour 50 km de déplacement

2. Supplément photos et documentation : - Huissier : +50-100 € pour reportage photo complet - Agent immobilier : généralement inclus - Plateforme en ligne : 0 € (vous prenez vos propres photos)

3. Impression des exemplaires : - Exemplaires supplémentaires : 10-20 €/copie - 2 exemplaires obligatoires (un pour chaque partie) - Copie pour l'assurance habitation : +10 €

4. Archivage et conservation : - Conservation numérique sécurisée (optionnelle) : 5-15 €/an - Recommandé pour éviter la perte des documents - Alternative gratuite : scanner + stockage cloud personnel

5. Rendez-vous urgent ou hors horaires : - Huissier en soirée/week-end : +30-50% - Agent immobilier hors horaires : rarement possible - Plateforme en ligne : 0 € (accessible 24h/24)

1. ⚠️ "État des lieux offert" inclus dans les frais d'agence : Certaines agences annoncent "état des lieux offert" mais augmentent les honoraires de location (facturés au locataire). Vérifiez que les honoraires respectent le plafond légal (12-15 €/m² selon zone).

2. ⚠️ Vente forcée de services complémentaires : "Pour valider votre état des lieux, vous devez souscrire notre assurance propriétaire à 150 €/an." ➡️ Illégal. Aucune obligation d'achat groupé (article L122-1 Code de la consommation).

3. ⚠️ État des lieux "premium" surfacturé : Certains professionnels proposent des états des lieux "premium" à 800-1 200 € avec "garantie contentieux". ➡️ Inutile pour 99% des locations. Un état des lieux standard bien fait suffit.

4. ⚠️ Facturation séparée si mandat de gestion : L'agent immobilier vous facture à la fois des frais de gestion mensuels ET un état des lieux séparé. ➡️ Interdit. L'état des lieux DOIT être inclus dans le mandat de gestion (art. 6 loi Hoguet).

5. ⚠️ Révision tarifaire non prévenue : Devis initial à 350 €, facture finale à 520 € pour "complexité supplémentaire". ➡️ Exigez un devis détaillé avec prix ferme et définitif avant intervention.

Économie potentielle : 300-600 € (vs huissier)

Comment faire : 1. Téléchargez un modèle conforme au décret 2016-382 (gratuit sur service-public.fr ou via plateforme payante) 2. Imprimez 2 exemplaires originaux (ne pas photocopier après signature) 3. Prévoyez 2-3 heures et faites-vous accompagner d'un proche pour ne rien oublier 4. Prenez 50-100 photos avec votre smartphone (horodatage automatique) 5. Faites signer les deux exemplaires + paraphes sur chaque page

Outils gratuits recommandés : - Smartphone pour photos (horodatage GPS activé) - Application de scan (CamScanner, Adobe Scan) pour version PDF - Stockage cloud (Google Drive, Dropbox) pour conservation sécurisée

Checklist exhaustive (DIY assisté) : ✅ Vérifier les 73 rubriques du décret 2016-382 ✅ Photographier chaque pièce sous 3-4 angles ✅ Gros plans sur chaque défaut (rayure, tache, fissure) ✅ Photos des compteurs (eau, gaz, électricité) avec index ✅ Photos des clés remises (nombre et type) ✅ Mesure des pièces si non indiquées dans le bail

Erreur à ne pas commettre : Ne pas utiliser un modèle "fait maison" ou obsolète trouvé sur Internet. Utilisez uniquement le modèle officiel du décret 2016-382 (73 rubriques obligatoires).

Économie potentielle : 50-150 €

Techniques de négociation :

1. Demandez plusieurs devis (3 huissiers minimum) : Les tarifs varient de 30-40% entre professionnels pour le même service. - Huissier A (Paris 16e) : 580 € - Huissier B (Paris 19e) : 420 € - Économie : 160 €

2. Groupez plusieurs prestations : Si vous avez plusieurs locations ou besoin d'autres constats, négociez un tarif dégressif. - 1 état des lieux : 450 € - 3 états des lieux : 350 €/unité = 1 050 € (au lieu de 1 350 €) - Économie : 300 €

3. Profitez des périodes creuses : Les huissiers sont moins sollicités en janvier-février et juillet-août. Demandez une remise hors saison (10-15% possible).

4. État des lieux simplifié : Pour un logement neuf ou en parfait état, demandez une version "allégée" avec moins de photos. - État des lieux complet : 500 € - État des lieux simplifié : 350 € - Économie : 150 €

⚠️ Attention : Ne négociez jamais au détriment de la qualité. Un état des lieux incomplet peut coûter bien plus cher en cas de litige.

Économie potentielle : 250-500 € (vs huissier)

Avantages du modèle en ligne : - Conformité juridique garantie : Document certifié conforme au décret 2016-382 - Gain de temps : Modèle prêt à l'emploi avec toutes les rubriques - Guidage intégré : Instructions pour chaque section - Mises à jour automatiques : Modèle toujours à jour des dernières lois

Comparaison économique sur 10 ans (propriétaire avec 1 location) :

Scénario A : Huissier à chaque rotation locative (tous les 3 ans) - Rotation 1 (2025) : 450 € - Rotation 2 (2028) : 470 € (inflation 1,5%/an) - Rotation 3 (2031) : 490 € - Rotation 4 (2034) : 510 € - Total : 1 920 €

Scénario B : Plateforme en ligne + DIY - Accès plateforme 10 ans : coût modeste vs économies réalisées - Économie sur 10 ans : ~1 500-1 800 €

Pour qui cette stratégie ? ✅ Propriétaires bailleurs avec 1-3 locations ✅ Logements standards sans complexité particulière ✅ Propriétaires souhaitant maîtriser le processus tout en économisant

Profil : - 28-35 ans, premier investissement locatif - T2 de 45 m² acheté en VEFA - Budget serré (pas de revenus locatifs avant premier locataire) - Pas d'expérience en gestion locative

Recommandation : Plateforme en ligne + DIY assisté

Budget total : Modeste (vs 400-500 € pour huissier)

Justification : ✅ Conformité garantie malgré manque d'expérience ✅ Économie importante sur le premier état des lieux ✅ Apprentissage : comprendre comment bien faire un état des lieux ✅ Flexibilité : pas de contrainte d'agenda professionnel

Étapes recommandées : 1. Accéder à une plateforme spécialisée et télécharger le modèle conforme 2. Se faire accompagner d'un proche (parent, ami expérimenté) 3. Prévoir 2-3h et suivre le modèle rubrique par rubrique 4. Prendre 80-100 photos avec smartphone 5. Conserver les documents numériquement (cloud sécurisé)

ROI (retour sur investissement) : Économie de 350-450 € dès le premier état des lieux. Avec une rotation locative tous les 3 ans, économie de 1 200-1 500 € sur 10 ans.

Profil : - 45-60 ans, portefeuille de 5-10 locations - Gestion locative déléguée à une agence - Revenus locatifs mensuels : 4 000-6 000 € - Recherche optimisation temps/argent

Recommandation : Mandat de gestion (état des lieux inclus)

Budget total : Inclus dans frais de gestion (7-10% des loyers)

Justification : ✅ Gain de temps massif : pas d'implication personnelle ✅ Gestion déléguée complète : état des lieux + administratif + suivi locataire ✅ Professionnalisme : l'agence connaît les logements et le marché ✅ Déductibilité fiscale : frais de gestion déductibles des revenus fonciers (régime réel)

Calcul économique (5 locations) : - Coût des états des lieux si fait par huissier : 5 × 450 € = 2 250 € (tous les 3 ans) - Coût inclus dans mandat de gestion : 0 € supplémentaire - Gain de temps : 5 × 3h = 15 heures économisées par rotation

Optimisation fiscale : Si vous êtes au régime réel d'imposition, les frais de gestion (incluant états des lieux) sont déductibles à 100% de vos revenus fonciers.

Exemple : - Frais de gestion annuels : 4 800 € (pour 5 logements) - Économie d'impôt (TMI 30%) : 1 440 € - Coût net : 4 800 € - 1 440 € = 3 360 €/an

Profil : - Logement haut de gamme (>200 m², équipements luxueux) - OU locataire avec historique de litiges - OU relations tendues dès l'origine

Recommandation : Huissier de justice (constat officiel)

Budget total : 500-800 € (selon surface et complexité)

Justification : ✅ Force probante maximale : valeur de preuve quasi incontestable devant les tribunaux ✅ Protection juridique optimale : en cas de litige, vous avez un constat d'huissier ✅ Impartialité garantie : tiers neutre évitant contestations ✅ Expertise technique : l'huissier détecte les défauts cachés

Cas d'usage typiques :

1. Location meublée de luxe (Airbnb longue durée) : - Appartement 120 m² Paris 8e avec mobilier design (valeur 40 000 €) - Loyer : 3 500 €/mois - Risque financier : très élevé - Coût huissier : 650 € - ROI : Protection d'un patrimoine de 40 000 € pour 650 € (1,6% du risque)

2. Locataire avec historique contentieux : - Le locataire a eu 3 litiges sur dépôt de garantie lors de précédentes locations - Risque de mauvaise foi à la sortie - Coût huissier : 450 € - ROI : Prévention d'un litige potentiel de 2 000-5 000 € (frais d'avocat + procédure)

3. Copropriété de standing avec exigences strictes : - Règlement de copropriété imposant des états des lieux professionnels - Obligation contractuelle - Coût huissier : 520 € - ROI : Conformité réglementaire (pas de choix)

Profil : - Location à un membre de la famille, un ami proche, ou un collègue - Relation de confiance établie - Logement en bon état

Recommandation : DIY gratuit (fait main)

Budget total : 0 € (+ 2-3h de temps)

Justification : ✅ Gratuit : aucun coût pour aucune des parties ✅ Suffisant : si relations de confiance, pas besoin de professionnel ✅ Flexibilité : rendez-vous à la convenance des deux parties ✅ Valeur juridique : aussi valable qu'un état des lieux professionnel

⚠️ Attention malgré la confiance : Même entre proches, un état des lieux détaillé est indispensable : - Les relations peuvent se dégrader (90% des conflits familiaux impliquent de l'argent) - Le locataire peut sous-louer ou céder le bail - En cas de sinistre (dégât des eaux, incendie), l'assurance exige un état des lieux

Conseils pour un DIY réussi entre proches : 1. Utilisez un modèle officiel (décret 2016-382) même si vous êtes amis 2. Soyez exhaustif : ne négligez aucune rubrique ("on se fait confiance" ne suffit pas juridiquement) 3. Prenez des photos : même entre amis, la mémoire est faillible après 3 ans 4. Signez les deux exemplaires : chacun garde un original

Exemple réel : Thomas loue son T3 à son cousin Julien. Ils font un état des lieux "rapide" en 30 minutes sans photos. 4 ans plus tard, Julien déménage. Thomas découvre un parquet rayé et une porte de placard cassée. Julien affirme que c'était déjà comme ça. Aucune preuve. Conflit familial. Coût : 800 € de réparations + relation familiale dégradée.

Solution : Un état des lieux DIY sérieux de 2-3h avec photos aurait évité ce conflit.