État des Lieux d'Entrée : 30 Questions Fréquentes 2025 (FAQ)

Réponse : Document contractuel décrivant l'état précis du logement au moment de la remise des clés au locataire.

L'état des lieux d'entrée liste pièce par pièce tous les éléments du logement (murs, sols, plafonds, équipements, installations) avec leur état de propreté et de conservation. Il sert de référence absolue pour la comparaison avec l'état des lieux de sortie.

Objectif : Protéger les deux parties en établissant une preuve objective de l'état initial du logement.

Base légale : Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Réponse : OUI, absolument obligatoire pour toutes les locations (vide, meublée, mobilité, etc.).

La loi ALUR de 2014 rend l'état des lieux d'entrée obligatoire pour tous les contrats de location. Ne pas le faire expose le propriétaire à perdre automatiquement tous ses recours sur le dépôt de garantie.

Sanction si absent : - Le logement est présumé en bon état à la sortie - Le propriétaire ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie - Impossibilité de prouver des dégradations

Base légale : Article 3-2 de la loi n° 89-462 (version ALUR 2014).

Réponse : Le jour de la remise des clés, avant l'installation du locataire.

L'état des lieux doit être réalisé le jour même où le locataire prend possession du logement, avant qu'il ne commence à emménager. Il peut être fait quelques heures avant la remise des clés si nécessaire.

⚠️ Erreur à éviter : Ne JAMAIS faire l'état des lieux plusieurs jours avant ou après la remise des clés → risque de contestation (le logement a pu évoluer entre-temps).

Timing recommandé : 30 minutes à 2 heures selon la taille du logement.

Réponse : NON en principe, sauf exception de 10 jours.

Si l'état des lieux n'a pas été fait lors de la remise des clés, les parties disposent d'un délai de 10 jours maximum pour le réaliser après l'entrée dans les lieux (si le logement n'est pas déjà occupé).

Important : Passé ce délai de 10 jours, il devient juridiquement impossible de faire un état des lieux d'entrée valable. Le propriétaire perd ses droits de rétention sur dépôt de garantie.

Base légale : Article 3-2 alinéa 2 de la loi n° 89-462.

Réponse : Entre 30 minutes et 2 heures selon la taille et l'état du logement.

Durée moyenne par type : - Studio/T1 : 30-45 minutes - T2/T3 : 45 minutes - 1h30 - T4+ ou maison : 1h30 - 2h30 - Logement avec jardin/garage : +30 minutes

Facteurs rallongeant la durée : - Nombreux équipements (meublé) - État dégradé nécessitant descriptions détaillées - Prise de photos exhaustive

Réponse : Gratuit si fait par les parties elles-mêmes. Payant si huissier demandé.

Répartition des coûts : - État des lieux amiable (propriétaire + locataire) : Gratuit (aucun frais) - État des lieux par huissier : 100-250€ partagés à parts égales (50/50) entre propriétaire et locataire

Qui paie l'huissier : Les deux parties à parts égales. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de payer 100% des frais d'huissier.

Base légale : Article 3-2 de la loi n° 89-462 (frais partagés).

Réponse : OUI, l'utilisation du modèle officiel est obligatoire depuis 2016.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose un modèle-type d'état des lieux comprenant 73 rubriques obligatoires. Ce modèle doit être utilisé pour tous les baux signés après le 1er juin 2016.

Contenu obligatoire : - Identification des parties et du logement - Description pièce par pièce - État de conservation et propreté - Compteurs (eau, gaz, électricité) - Clés remises

Sanction si non-respect : Risque de nullité partielle du document en cas de litige.

Base légale : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Réponse : Le propriétaire ET le locataire ensemble (contradictoirement), ou un huissier.

L'état des lieux est un acte contradictoire : les deux parties doivent être présentes et signer le document ensemble. Une seule partie ne peut pas le rédiger seule.

Trois options légales : 1. Propriétaire + Locataire (ou leurs représentants) 2. Huissier de justice (frais partagés) 3. Tiers mandaté (agence immobilière avec mandat écrit)

⚠️ Interdit : État des lieux rédigé par le propriétaire seul puis envoyé au locataire → non valable juridiquement.

Réponse : OUI, le locataire peut refuser s'il est en désaccord avec la description.

Si le locataire estime que l'état des lieux ne reflète pas la réalité (dégradations non mentionnées, propreté surestimée, etc.), il a le droit de refuser de signer.

Procédure en cas de désaccord : 1. Émettre des réserves écrites sur le document (liste précise des points contestés) 2. Demander une commission de conciliation (ADIL, CDC) 3. Saisir un huissier pour établir un constat contradictoire officiel 4. En dernier recours : tribunal judiciaire

Important : Ne jamais signer un état des lieux avec lequel on est en désaccord sans émettre de réserves écrites.

Réponse : OUI, les réserves sont autorisées et fortement recommandées en cas de doute.

Si vous constatez un problème qui ne peut être vérifié immédiatement (ex: chauffage en été, système électrique non testé), vous pouvez ajouter une réserve écrite sur le document.

Exemple de réserve valable : "Réserve sur le fonctionnement du chauffage, contrôle à effectuer lors de la période de chauffe (avant le 31 octobre 2025)."

Délai pour lever les réserves : Les parties doivent fixer un délai raisonnable (généralement 1 mois maximum) pour vérifier les points sous réserve.

Base légale : Article 3-2 de la loi n° 89-462.

Réponse : 2 exemplaires originaux minimum (1 pour chaque partie).

Chaque partie (propriétaire et locataire) doit conserver un exemplaire original signé de l'état des lieux. Une photocopie n'a pas la même valeur juridique en cas de litige.

Recommandation : Faire 3 exemplaires : - 1 pour le propriétaire - 1 pour le locataire - 1 pour l'agence immobilière (si gestion locative)

Important : Les deux exemplaires doivent être signés par les deux parties et datés identiquement.

Réponse : OUI, l'état des lieux est une annexe obligatoire du contrat de bail.

L'état des lieux d'entrée fait partie intégrante du bail et doit être annexé au contrat. Il a la même valeur juridique que le bail lui-même.

Conséquence si non annexé : - Risque de perte du document - Difficultés de preuve en cas de litige - Le juge peut refuser de le prendre en compte s'il n'est pas annexé

Conservation : Garder l'état des lieux avec le bail pendant toute la durée de la location + 5 ans après la sortie.

Réponse : 73 rubriques obligatoires définies par le décret 2016-382.

Contenu obligatoire minimum : - Identification complète des parties (noms, prénoms, adresses) - Adresse précise du logement loué - Date de l'état des lieux et de la remise des clés - Type de location (vide/meublée) - Description pièce par pièce avec état de conservation - Revêtements (sols, murs, plafonds) - Équipements (cuisine, sanitaires, chauffage) - Relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) - Nombre de clés remises (logement, boîte aux lettres, cave, etc.) - Signatures manuscrites des deux parties

Base légale : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, annexe.

Réponse : Utiliser un vocabulaire précis et objectif défini par le décret.

Vocabulaire officiel recommandé : - "Neuf" : élément jamais utilisé, sans trace d'usure - "Très bon état" : peu d'usure visible, propreté impeccable - "Bon état" : usure normale, propre et fonctionnel - "État d'usage" : traces d'usure visibles mais normal (vétusté) - "Mauvais état" : dégradations anormales, nécessite réparations - "Hors d'usage" : élément non fonctionnel, à remplacer

⚠️ À éviter : Vocabulaire vague ("correct", "passable", "moyen") → source de litiges.

Conseil : Être exhaustif sur les défauts existants pour éviter qu'ils soient imputés au locataire à la sortie.

Réponse : OUI, ABSOLUMENT. Tous les défauts doivent être notés, même mineurs.

Pourquoi c'est crucial : - Une rayure non notée à l'entrée sera imputée au locataire à la sortie - Les "petits défauts" cumulés peuvent justifier des retenues importantes - Le juge tranche toujours en faveur du locataire si le défaut n'est pas mentionné

Exemples à TOUJOURS noter : - Rayures sur parquet, carrelage, évier - Taches sur murs, plafonds, moquette - Éclats de peinture - Traces d'humidité - Joints noircis ou moisis

Formulation : "Rayure de 5 cm sur parquet entrée salon", "Tache de 10 cm environ mur cuisine à gauche de la fenêtre".

Réponse : OUI, les relevés de compteurs sont obligatoires.

L'état des lieux doit obligatoirement indiquer les index des compteurs au jour de la remise des clés : - Compteur d'eau froide - Compteur d'eau chaude (si individuel) - Compteur électrique - Compteur de gaz (si présent)

Pourquoi c'est important : - Évite que le locataire paie les consommations du propriétaire ou de l'ancien locataire - Permet de vérifier la cohérence des factures futures - Preuve en cas de litige avec le fournisseur d'énergie

Base légale : Décret n° 2016-382, annexe (rubrique obligatoire).

Réponse : OUI, la propreté doit être décrite pièce par pièce.

Le décret impose de mentionner l'état de propreté pour chaque pièce et chaque élément du logement. C'est crucial car le locataire doit restituer le logement dans le même état de propreté.

Vocabulaire recommandé : - "Propre" : nettoyage récent, pas de saleté visible - "État d'usage" : propreté acceptable, traces d'usage normale - "Sale" : nécessite un nettoyage

Exemple : "Cuisine : sols propres, murs propres, hotte en état d'usage (traces de graisse légères), four propre."

Important : Un logement remis sale à l'entrée ne peut pas être exigé propre à la sortie (sauf si nettoyage effectué par locataire).

Réponse : OUI, liste exhaustive obligatoire pour les locations meublées.

En location meublée, l'état des lieux doit comporter un inventaire détaillé du mobilier et des équipements avec leur état de conservation.

Pour chaque meuble, indiquer : - Type et description ("Lit double 140x190 cm avec sommier et matelas") - Quantité ("2 chaises", "1 table") - État de conservation ("Bon état", "Rayures sur plateau") - Marque/référence si électroménager ("Réfrigérateur Indesit 180L")

Équipements obligatoires en meublé (Décret 2015-981) : Literie, table, chaises, étagères, luminaires, vaisselle, ustensiles de cuisine, plaques de cuisson, four/micro-ondes, réfrigérateur, matériel d'entretien.

Base légale : Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Réponse : NON, mais FORTEMENT RECOMMANDÉES pour éviter les litiges.

Les photos ne sont pas légalement obligatoires, mais elles constituent une preuve visuelle irréfutable de l'état du logement. Elles complètent et renforcent la description écrite.

Avantages des photos : - Preuve objective en cas de désaccord à la sortie - Mémoire visuelle après plusieurs années de location - Acceptées par les tribunaux comme preuve complémentaire

Conseil pratique : Prendre 30 à 50 photos minimum (vues d'ensemble + détails de chaque défaut).

Important : Les photos doivent être datées (horodatage automatique du smartphone) et annexées à l'état des lieux.

Réponse : Photographier chaque pièce, chaque équipement, et tous les défauts existants.

Photos obligatoires recommandées : - Vue d'ensemble de chaque pièce (4 angles) - Sols (parquet, carrelage, moquette) - Murs et plafonds (traces, fissures, taches) - Fenêtres et volets - Équipements (cuisine, salle de bain) - Compteurs (avec index lisibles) - TOUS les défauts existants (rayures, taches, impacts, traces d'humidité)

Technique recommandée : - Photo large (contexte) + photo rapprochée (détail du défaut) - Minimum 30 photos pour un studio, 50+ pour un T3

Stockage : Conserver les photos pendant toute la durée de la location + 5 ans après la sortie.

Réponse : OUI, la vidéo est acceptée comme complément ou alternative aux photos.

Une vidéo complète du logement (5-15 minutes) peut remplacer ou compléter les photos. Elle doit être datée, continue, et commentée ("Nous sommes le [date], voici l'entrée du logement...").

Avantages de la vidéo : - Vision globale et fluide du logement - Impossible de "choisir" ce qu'on montre (exhaustivité) - Horodatage automatique du smartphone

Inconvénients : - Moins pratique pour zoomer sur un détail précis - Nécessite un stockage numérique important

Recommandation : Vidéo générale + photos des défauts précis = combinaison idéale.

Réponse : Les deux parties peuvent prendre des photos (propriétaire ET locataire).

Il n'y a aucune restriction légale. Chaque partie peut prendre ses propres photos pour ses archives. C'est même recommandé que les deux parties photographient le logement.

Bonne pratique : - Prendre les photos ensemble pendant l'état des lieux - Le propriétaire et le locataire font tous deux leurs propres photos - Échanger les photos par email après l'état des lieux (preuve commune)

Important : Les photos n'ont pas besoin d'être annexées officiellement à l'état des lieux pour être valables juridiquement. Elles peuvent être produites ultérieurement en cas de litige.

Réponse : OUI, les photos sont acceptées comme preuve par les tribunaux français.

Les photos horodatées (avec date/heure automatique du smartphone) constituent une preuve recevable devant le juge. Elles complètent et renforcent l'état des lieux écrit.

Conditions pour que les photos soient acceptées : - Horodatage visible (date/heure de prise de vue) - Cohérence avec l'état des lieux écrit (même date) - Qualité suffisante pour identifier le défaut - Contexte identifiable (on doit reconnaître le logement)

Jurisprudence : Les juges acceptent systématiquement les photos comme preuves complémentaires en cas de litige sur le dépôt de garantie (Cour de Cassation, Civ. 3e, 2018).

Réponse : Le propriétaire ET le locataire obligatoirement (ou leurs représentants mandatés).

L'état des lieux est un acte contradictoire : les deux parties doivent être physiquement présentes (ou représentées par mandat écrit) et signer ensemble le document.

Présences autorisées : - Propriétaire + Locataire (idéal) - Mandataire du propriétaire (agence avec mandat) + Locataire - Propriétaire + Représentant du locataire (avec procuration écrite) - Huissier de justice seul (si demandé par l'une des parties)

⚠️ Interdit : État des lieux réalisé par une seule partie sans présence ou accord de l'autre → non valable juridiquement.

Réponse : OUI, le locataire peut venir accompagné d'une personne de confiance.

Aucune loi n'interdit au locataire de se faire accompagner par un ami, un parent, ou même un professionnel (association de locataires, avocat) lors de l'état des lieux.

Pourquoi c'est utile : - Témoin objectif en cas de désaccord ultérieur - Aide pour repérer des défauts non visibles (électricité, plomberie) - Soutien moral (surtout pour jeunes locataires inexpérimentés)

Important : La personne accompagnante ne signe PAS le document (seules les parties au contrat signent), mais sa présence est un atout.

Réponse : Saisir un huissier de justice pour faire un constat contradictoire officiel.

Si le propriétaire refuse de se présenter ou de participer à l'état des lieux, le locataire doit réagir immédiatement :

Procédure en 3 étapes : 1. Mise en demeure par LRAR au propriétaire (exiger la réalisation de l'état des lieux dans les 8 jours) 2. Saisir un huissier de justice pour établir un constat d'état du logement (frais à partager) 3. Si refus persistant : saisir le tribunal judiciaire (demander dommages-intérêts + remboursement frais d'huissier)

Conséquence pour le propriétaire : Impossibilité de prouver l'état initial → perte automatique de tous recours sur le dépôt de garantie.

Réponse : NON, l'état des lieux en visioconférence n'a aucune valeur légale.

L'état des lieux doit être réalisé physiquement sur place avec présence réelle des deux parties. Une vidéoconférence (Zoom, Skype, etc.) ne permet pas d'établir un constat contradictoire valable.

Pourquoi c'est impossible : - Impossibilité de vérifier certains éléments (odeurs, solidité, fonctionnement réel) - Risque de manipulation (angles de caméra trompeurs) - Pas de signature simultanée possible

Alternative légale : Donner procuration écrite à une personne de confiance (notaire, avocat, ami) qui se rendra physiquement sur place.

Réponse : NON, l'huissier n'est pas obligatoire mais fortement recommandé en cas de litige prévisible.

L'état des lieux peut être fait amiablement entre les parties sans huissier. L'intervention d'un huissier n'est nécessaire que si : - Les parties sont en désaccord - Le logement est en mauvais état - Antécédents de litiges entre les parties - Volonté d'avoir une preuve incontestable

Avantage de l'huissier : Son constat a force probante (foi jusqu'à inscription de faux) = quasi-impossible à contester.

Coût : 100-250€ partagés 50/50 entre propriétaire et locataire.

Base légale : Article 1371 du Code de procédure civile (force probante des constats d'huissier).

Réponse : Émettre des réserves écrites sur le document, puis saisir une commission de conciliation.

Si vous contestez la description faite par l'autre partie, ne signez JAMAIS sans mentionner vos réserves par écrit sur le document lui-même.

Procédure de recours : 1. Émettre des réserves écrites précises sur l'état des lieux (liste des points contestés) 2. Saisir une commission de conciliation (ADIL, CDC) dans les 30 jours 3. Si échec de la conciliation : Demander un constat d'huissier 4. En dernier recours : Tribunal judiciaire (dans les 3 ans)

Important : Les réserves doivent être précises et circonstanciées ("Mur cuisine : tache 20 cm non mentionnée à gauche fenêtre"), pas vagues ("Je conteste").

Réponse : OUI, dans le délai de 10 jours suivant la remise des clés (si justifié).

Si un défaut n'a pas été détecté lors de l'état des lieux initial (ex: problème de chauffage en été), les parties peuvent modifier l'état des lieux d'un commun accord dans les 10 jours.

Procédure : 1. Contacter immédiatement l'autre partie (LRAR recommandée) 2. Convenir d'un rendez-vous pour constater le défaut 3. Rédiger un avenant à l'état des lieux signé par les deux parties 4. Annexer l'avenant à l'état des lieux original

Délai maximum : 10 jours après la remise des clés (Article 3-2 loi 89-462).

Si refus de l'autre partie : Saisir un huissier pour constater le défaut avant l'expiration du délai de 10 jours.

Réponse : Refuser de signer et exiger un nouvel état des lieux contradictoire.

Un état des lieux rédigé par une seule partie (propriétaire ou locataire) n'a aucune valeur juridique. C'est un document contradictoire obligatoire nécessitant la présence et la signature des deux parties.

Démarche à suivre : 1. Refuser de signer le document pré-rempli 2. Exiger un rendez-vous pour faire l'état des lieux ensemble 3. Si refus du propriétaire : Mettre en demeure par LRAR 4. En dernier recours : Saisir un huissier (frais partagés) ou le tribunal

Important : Ne jamais signer un état des lieux rédigé unilatéralement, même sous pression (risque de perdre tous vos droits).

Réponse : 10 jours après la remise des clés pour modifications amiables, 3 ans pour action en justice.

Deux délais distincts :

1. Délai de 10 jours (Article 3-2 loi 89-462) : - Pour modifier l'état des lieux d'un commun accord - Pour ajouter des éléments non vérifiables le jour J (chauffage, volets roulants, etc.) - Nécessite accord des deux parties

2. Délai de 3 ans (prescription civile) : - Pour contester l'état des lieux devant le tribunal judiciaire - Pour demander des dommages-intérêts - Action en justice (procédure contradictoire)

Conseil : Ne pas attendre la fin du délai → agir immédiatement en cas de problème.

Réponse : Demander une copie à l'autre partie ou reconstituer un état des lieux contradictoire.

Si l'une des parties a perdu son exemplaire, elle peut demander une copie à l'autre partie (propriétaire, agence, locataire) ou à l'huissier si c'est lui qui l'a établi.

Si les deux parties ont perdu le document : 1. Vérifier si l'agence immobilière a conservé une copie 2. Consulter l'huissier si c'est lui qui a fait l'état des lieux (il garde une copie) 3. En dernier recours : Établir un nouvel état des lieux contradictoire d'un commun accord (mentionner "Reconstitution suite à perte")

Important : Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état à la sortie → le propriétaire ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie.