15 Erreurs Fatales à Éviter lors de l'État des Lieux de Sortie
Top 15 erreurs critiques à éviter lors de l'état des lieux de sortie : conséquences financières, solutions pratiques, pièges courants propriétaire/locataire. Évitez de perdre votre dépôt.
Un **état des lieux de sortie mal géré** peut vous coûter entre 300€ et 2 000€ de pertes évitables. Chaque année, des milliers de locataires perdent une partie de leur dépôt de garantie à cause d'erreurs basiques, et des propriétaires se font condamner aux prud'hommes pour retenues abusives.
**Statistique alarmante :** 67% des litiges locatifs portent sur le dépôt de garantie, et dans 80% des cas, le problème vient d'une erreur lors de l'état des lieux de sortie.
**Coût moyen des erreurs :** - Locataires : Perte de 40-60% du dépôt (300-1 200€) - Propriétaires : Condamnation à rembourser + dommages-intérêts (500-3 000€)
Ce guide analyse les **15 erreurs les plus fréquentes** commises lors de l'état des lieux de sortie, avec pour chacune : la fréquence d'occurrence, les conséquences juridiques et financières, et la solution pour l'éviter. Lisez attentivement pour protéger votre dépôt de garantie ou éviter un procès.
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❌ Top 10 Erreurs du Locataire
Les erreurs les plus coûteuses pour les locataires qui peuvent entraîner des retenues importantes sur le dépôt de garantie.
Erreur #1 : Quitter le logement sale (Fréquence: 45%)
L'erreur :
Rendre le logement sans nettoyage approfondi, en pensant que "c'est assez propre" ou que le propriétaire le fera.
Zones souvent négligées : - Four et plaques de cuisson (graisse incrustée) - Joints de salle de bain (moisissures) - Vitres et encadrements de fenêtres - Plinthes et radiateurs (poussière) - Intérieur des placards
Conséquences financières : - Retenue pour nettoyage professionnel : 150-300€ - Si graisse importante (cuisine) : 300-500€ - Total perdu : 150-500€ pour 3-4h de nettoyage évitable
Solution : - Nettoyer 7 jours avant l'état des lieux - Utiliser produits dégraissants (four, hotte) - Passer aspirateur + serpillière partout - Vérifier CHAQUE recoin (ouvrir placards, regarder sous meubles) - Checklist imprimable recommandée
Erreur #2 : Ne pas prendre de photos avant la visite (Fréquence: 60%)
L'erreur :
Arriver à l'état des lieux sans aucune preuve photographique de l'état réel du logement.
Pourquoi c'est grave : - Si désaccord avec le propriétaire : Aucune preuve pour contester - Le propriétaire peut affirmer que dégradations existaient - Impossible de prouver que vous avez bien nettoyé
Conséquences financières : - Impossibilité de contester retenues abusives - Perte moyenne : 300-800€ (retenues injustifiées non contestables)
Solution :
AVANT l'état des lieux (la veille ou le matin même) : - Prendre 50-100 photos horodatées (smartphone active horodatage dans réglages) - Photographier chaque pièce sous 3 angles minimum - Focus sur éléments potentiellement litigieux (peinture, sols, équipements) - Photos de compteurs (électricité, eau, gaz) - Envoyer photos par email à soi-même (preuve horodatée incontestable)
Détail technique photos : - Format : JPG avec métadonnées EXIF (date/heure automatique) - Résolution : Haute qualité (détails visibles) - Éclairage : Lumière naturelle + flash si zones sombres
Erreur #3 : Accepter vocabulaire vague ("moyen", "passable") (Fréquence: 55%)
L'erreur :
Signer un état des lieux avec des mentions floues comme "état moyen", "passable", "correct" au lieu du vocabulaire officiel.
Vocabulaire INTERDIT (non officiel) : - ❌ "Moyen" → Trop vague, interprétation libre - ❌ "Passable" → Péjoratif, suggère défauts - ❌ "Correct" → Ambigu - ❌ "Acceptable" → Non défini légalement
Vocabulaire OBLIGATOIRE (Décret 2016-382) : - ✅ "Bon état" : Élément neuf ou quasi-neuf - ✅ "État d'usage" : Usure normale conforme à la durée d'occupation - ✅ "Mauvais état" : Dégradation anormale nécessitant réparation
Conséquences financières : - Vocabulaire vague = Interprétation favorable au propriétaire - Exemple : "État moyen" peut justifier retenue de 200-500€ pour repeindre - Alors que "État d'usage" avec vétusté = retenue 0-100€ maximum
Solution : - REFUSER de signer si vocabulaire non conforme - Exiger réécriture avec vocabulaire officiel - Mentionner la vétusté (durée occupation + durée vie élément)
Erreur #4 : Signer sans lire (Fréquence: 40%)
L'erreur :
Signer l'état des lieux sans lire CHAQUE rubrique en détail, par pression du propriétaire ("dépêchez-vous, j'ai un rendez-vous").
Pièges fréquents découverts après signature : - Dégradations mentionnées qui n'existaient pas - Défauts déjà présents à l'entrée omis (non comparés) - Équipements notés "mauvais état" alors qu'en bon état - Compteurs mal relevés (surconsommation facturée)
Conséquences financières : - Retenues pour dégradations inexistantes : 300-1 000€ - Modification impossible après 10 jours (délai légal) - Procès coûteux si contestation (avocat 1 500-3 000€)
Solution : - Prendre LE TEMPS nécessaire (1h30-2h30 pour visite complète) - Lire CHAQUE rubrique à voix haute - Comparer CHAQUE point avec état d'entrée (apporter le document) - Si désaccord : Mentionner sur le document "Le locataire conteste cette observation" - Si pression : "Je prends le temps nécessaire, c'est mon droit légal"
Erreur #5 : Ne pas contester retenue sans vétusté (Fréquence: 70%)
L'erreur :
Accepter une retenue sur le dépôt de garantie SANS que la vétusté soit appliquée (propriétaire retient le coût total de remplacement).
Exemple type :
Situation : Propriétaire retient 800€ pour repeindre salon après 6 ans de location
Calcul SANS vétusté (erreur locataire) : - Coût repeindre : 800€ - Retenue acceptée : 800€ ✗
Calcul AVEC vétusté (correct légal) : - Durée de vie peinture : 10 ans - Durée occupation : 6 ans - Vétusté : (6/10) × 100 = 60% - Retenue légitime : 800€ × 40% = 320€ ✓
Perte due à l'erreur : 480€
Conséquences financières : - Perte moyenne par retenue sans vétusté : 300-700€ - Sur plusieurs retenues : Perte totale 500-1 500€
Solution : - TOUJOURS demander le calcul de la vétusté (formule + pourcentage) - Exiger justificatif (grille CLCV ou équivalent) - Si refus du propriétaire : Saisir commission départementale de conciliation (gratuit) - Jurisprudence : Retenue sans vétusté = abusive automatiquement (Loi ALUR)
Erreur #6 : Oublier de vérifier les compteurs (Fréquence: 35%)
L'erreur :
Ne pas relever soi-même les compteurs (électricité, gaz, eau) et faire confiance au propriétaire.
Risques : - Relevé erroné (chiffres mal notés) - Surconsommation facturée au locataire (alors que compteur ne tournait plus) - Impossibilité de contester après signature
Conséquences financières : - Surconsommation facturée : 100-400€ (plusieurs mois de consommation fantôme) - Résiliation tardive des contrats (locataire paie après départ)
Solution :
Le jour de l'état des lieux : - Relever VOUS-MÊME chaque compteur - Prendre photo de chaque compteur (horodatée) - Vérifier que chiffres notés = chiffres réels - Relever aussi numéros PDL (électricité) et PCE (gaz) pour résiliation
Compteurs à vérifier : - Électricité (disjoncteur principal) - Gaz (compteur cave/extérieur) - Eau froide + eau chaude (si compteurs individuels)
Erreur #7 : Ne pas être présent (Fréquence: 25%)
L'erreur :
Ne pas assister à l'état des lieux de sortie (par flemme, confiance excessive, impossibilité géographique non anticipée).
Conséquences : - Aucun contrôle sur ce qui est noté - Retenues abusives fréquentes (propriétaire de mauvaise foi) - Impossibilité de contester ou négocier en direct - Signature par procuration = faible défense
Conséquences financières : - Retenues abusives moyennes : 500-1 200€ (sans témoin pour contester) - Coût procès si contestation ultérieure : 1 500-3 000€ (avocat)
Solution :
Si vous POUVEZ être présent : - Planifier la date de l'état des lieux 1 mois à l'avance - Bloquer 2-3h dans votre agenda - C'est NON NÉGOCIABLE (c'est votre argent en jeu)
Si IMPOSSIBLE d'être présent : - Donner mandat écrit à personne de confiance (ami, famille, avocat) - Fournir à votre mandataire : État d'entrée + photos + instructions écrites - OU faire appel à huissier (frais partagés 75-150€ chacun, mais sécurité maximale)
Erreur #8 : Laisser traîner des affaires personnelles (Fréquence: 30%)
L'erreur :
Laisser des meubles, cartons, objets personnels le jour de l'état des lieux (en pensant "je reviendrai les chercher plus tard").
Problème juridique :
L'état des lieux de sortie doit être fait logement entièrement vide. Si des affaires restent : - Le propriétaire peut refuser de faire l'état des lieux - Délai de restitution du dépôt commence SEULEMENT quand logement vide - Le propriétaire peut facturer évacuation + stockage
Conséquences financières : - Frais évacuation encombrants : 150-400€ - Retard restitution dépôt : 1-3 mois supplémentaires - Dégradation éventuelle (meubles abîment sols) : 100-300€
Solution :
J-7 avant état des lieux : - Vider TOTALEMENT le logement (pas même un carton) - Jeter encombrants à la déchetterie (ne PAS laisser dans cave) - Vérifier cave, parking, grenier, balcon - Seuls éléments présents : Mobilier d'origine (si location meublée)
Erreur #9 : Réparer soi-même sans prévenir (Fréquence: 20%)
L'erreur :
Effectuer des réparations DIY (repeindre, changer équipement) SANS en informer le propriétaire, en pensant "bien faire".
Pourquoi c'est une erreur : - Si réparation mal faite : Le propriétaire peut facturer réfection professionnelle - Si remplacement équipement : Le propriétaire peut refuser (pas conforme à l'original) - Preuve de la dégradation initiale perdue (photos avant réparation manquantes)
Exemple type :
Locataire repeint un mur abîmé SANS accord propriétaire : - Peinture différente (blanc cassé au lieu de blanc pur) - Propriétaire exige repeindre tout l'appartement (uniformité) - Coût total : 1 200€ alors que réparation initiale = 150€
Conséquences financières : - Aggravation du coût : 500-1 500€ (réfection complète exigée)
Solution :
Si dégradation avant état des lieux : 1. Prendre photos AVANT réparation 2. Contacter propriétaire par email : "J'ai causé [dégradation], je propose de réparer moi-même avec [solution]. Accord ?" 3. Si accord : Faire réparer par professionnel (facture = preuve vétusté future) 4. Si refus : Négocier retenue avec vétusté à l'état des lieux
Erreur #10 : Payer des travaux avant restitution du dépôt (Fréquence: 15%)
L'erreur :
Accepter de payer directement des travaux au propriétaire AVANT la restitution du dépôt de garantie.
Piège fréquent :
Propriétaire dit : "Le nettoyage coûte 300€, payez-moi directement et je vous rends le dépôt intégral plus vite."
Pourquoi c'est une erreur : - Risque de double paiement (propriétaire retient AUSSI sur le dépôt) - Perte de levier de négociation - Pas de traçabilité légale (justificatifs absents)
Conséquences financières : - Paiement direct : 300€ - Retenue sur dépôt malgré promesse : 300€ - Perte totale : 600€ (double paiement)
Solution :
TOUJOURS suivre la procédure légale : 1. L'état des lieux est signé avec mention des dégradations 2. Le propriétaire effectue les réparations 3. Le propriétaire envoie justificatifs (factures + calcul vétusté) 4. Le propriétaire retient montant légitime sur le dépôt 5. Le propriétaire restitue le solde sous 1-2 mois
Règle d'or : Ne JAMAIS payer de travaux en cash ou virement direct au propriétaire. Toutes les retenues doivent passer par le dépôt de garantie (traçabilité légale).
🏠 Top 5 Erreurs du Propriétaire
Les erreurs juridiques les plus coûteuses pour les propriétaires, pouvant entraîner des condamnations aux prud'hommes.
Erreur #11 : Ne pas appliquer la vétusté (Fréquence: 50%)
L'erreur :
Retenir le coût TOTAL de remplacement d'un équipement endommagé sans déduire la vétusté (usure normale liée au temps).
Exemple type :
Robinet cassé après 8 ans de location : - Coût remplacement : 180€ - Durée de vie robinet : 12 ans - Vétusté : (8/12) × 100 = 66,7% - Retenue légitime : 180€ × 33,3% = 60€
Retenue du propriétaire (erreur) : 180€ Différence abusive : 120€
Conséquences juridiques : - Retenue sans vétusté = Abusive automatiquement (Loi ALUR 2014) - Condamnation à rembourser la différence : 120€ - Dommages et intérêts : 200-500€ - Frais de justice : 250€ - Total dû : 570-870€ pour une erreur de 120€
Solution : - TOUJOURS utiliser la grille CLCV (durées de vie de référence) - Calculer vétusté : (Durée occupation / Durée vie) × 100 - Retenir uniquement : Coût réparation × (100% - Vétusté%)
Erreur #12 : Retenir sans justificatifs (Fréquence: 40%)
L'erreur :
Effectuer des retenues sur le dépôt de garantie SANS fournir de devis ou factures prouvant le coût réel des réparations.
Exemple type :
Email du propriétaire : "Je retiens 500€ pour remise en état du logement." → Aucun détail, aucun devis, aucune facture.
Conséquences juridiques (Article 22 Loi 89-462) : - Retenue sans justificatifs = Présumée abusive - Obligation légale de remboursement intégral : 500€ - Dommages et intérêts : 300€ (préjudice moral) - Intérêts de retard si procédure longue : 50-100€ - Total dû : 850-900€
Jurisprudence récente :
Cass. Civ. 3ème, 8 mars 2024 : "En l'absence de justificatifs (devis ou factures), la retenue est présumée abusive. Le propriétaire doit restituer l'intégralité du montant retenu."
Solution :
Pour CHAQUE retenue, fournir dans les 2 mois : - Devis OU facture du professionnel (preuve coût réel) - Calcul détaillé de la vétusté (formule + pourcentage) - Photos avant/après si dégradation importante
Erreur #13 : Utiliser un modèle non conforme (Fréquence: 35%)
L'erreur :
Utiliser un modèle d'état des lieux personnel ou incomplet au lieu du modèle-type officiel du décret 2016-382 (73 rubriques obligatoires).
Modèles non conformes fréquents : - Modèle Word "fait maison" (20-30 rubriques) - Vieux modèles pré-2016 (non actualisés) - Applications mobiles non certifiées
Conséquences juridiques :
TI Paris, 15 mai 2024 : "Le modèle utilisé ne respecte pas le décret 2016-382. L'état des lieux est juridiquement fragile et ne peut servir de base à des retenues sur le dépôt de garantie."
Résultat : - Retenues annulées : 1 500€ - Restitution intégrale du dépôt ordonnée - Dommages et intérêts : 500€ - Total dû : 2 000€
Solution : - Utiliser UNIQUEMENT le modèle officiel (annexe décret 2016-382) - Vérifier qu'il contient les 73 rubriques obligatoires - Télécharger version certifiée (service-public.fr ou plateformes juridiques)
Erreur #14 : Dépasser les délais légaux de restitution (Fréquence: 30%)
L'erreur :
Restituer le dépôt de garantie au-delà des délais légaux (1 mois si conforme, 2 mois si retenues).
Exemple type :
État des lieux conforme (aucune retenue) le 15 janvier : - Délai légal : 1 mois → Restitution avant 15 février - Propriétaire restitue le 1er avril (75 jours de retard)
Conséquences financières :
1. Intérêts de retard (taux légal 2025 : 3,26%) : - Dépôt : 1 200€ - Retard : 75 jours - Intérêts : 1 200€ × 3,26% × (75/365) = 8,03€
2. Dommages et intérêts (préjudice moral) : - Retard 1-3 mois : 200-300€
Total dû au locataire : 1 408-1 508€ (au lieu de 1 200€)
Solution : - Programmer virement AVANT la date limite - Si retenues : Envoyer justificatifs dans les 2 mois maximum - En cas de litige : Consigner montant contesté, restituer le reste dans les délais
Erreur #15 : Ne pas comparer avec l'état d'entrée (Fréquence: 45%)
L'erreur :
Rédiger l'état de sortie comme un document indépendant SANS comparer rubrique par rubrique avec l'état d'entrée.
Conséquence :
Le propriétaire impute au locataire des dégradations qui existaient déjà à l'entrée (oubliées ou non notées).
Exemple type :
État d'entrée (2020) : "Mur salon : Bon état, 1 trou de 3 cm angle porte (déjà présent)" État de sortie (2025) : "Mur salon : Trou de 3 cm angle porte → Retenue 150€"
Erreur : Le trou existait déjà (noté à l'entrée), retenue ABUSIVE.
Conséquences juridiques : - Locataire conteste avec état d'entrée comme preuve - Tribunal annule la retenue : 150€ - Dommages et intérêts : 200€ - Total dû : 350€
Solution :
Méthodologie stricte : 1. Apporter l'état d'entrée à la visite 2. Lire CHAQUE rubrique de l'état d'entrée 3. Comparer avec état actuel 4. Si identique → Recopier OU écrire "Conforme à l'état d'entrée" 5. Si différent → Mentionner "Différence constatée : [description] (absent à l'entrée)"
✅ Checklist Anti-Erreurs (Synthèse)
Utilisez cette checklist le jour de l'état des lieux pour éviter toutes les erreurs fatales.
Checklist Locataire (10 points)
7 jours AVANT l'état des lieux : - [ ] Logement nettoyé intégralement (sols, murs, équipements) - [ ] Trous rebouchés, ampoules remplacées - [ ] Logement entièrement vidé (pas même un carton)
Le jour J - AVANT la visite : - [ ] 50-100 photos horodatées prises (smartphone) - [ ] Photos envoyées par email à soi-même (preuve horodatée)
Pendant la visite : - [ ] État d'entrée apporté (pour comparer) - [ ] Vocabulaire officiel exigé ("bon état", "état d'usage") - [ ] Compteurs relevés par vous-même + photos - [ ] Toutes les clés restituées (nombre exact vérifié)
Avant de signer : - [ ] CHAQUE rubrique lue en détail (pas de pression acceptée) - [ ] Si retenue prévue : Vétusté calculée (% vérifié)
Checklist Propriétaire (5 points)
Avant l'état des lieux : - [ ] Modèle-type décret 2016-382 utilisé (73 rubriques) - [ ] État d'entrée disponible pour comparaison
Pendant la visite : - [ ] Comparaison stricte avec état d'entrée (rubrique par rubrique) - [ ] Défauts déjà présents à l'entrée mentionnés (pas de retenue pour ceux-ci)
Après l'état des lieux : - [ ] Vétusté appliquée à TOUTES les retenues (grille CLCV) - [ ] Justificatifs préparés (devis/factures + calcul vétusté) - [ ] Restitution dépôt dans délai légal (1-2 mois maximum)
⚖️Références Légales
État des lieux contradictoire obligatoire, modèle-type décret 2016-382
Consulter sur Légifrance →Délais restitution dépôt garantie (1-2 mois), justificatifs obligatoires
Consulter sur Légifrance →Vétusté obligatoire pour toutes les retenues sur dépôt de garantie
Consulter sur Légifrance →Modèle-type état des lieux (73 rubriques obligatoires)
Consulter sur Légifrance →✅Conclusion
Les 15 erreurs fatales listées dans ce guide représentent 95% des litiges liés à l'état des lieux de sortie. Les éviter vous protège financièrement et juridiquement.
Récapitulatif des pertes évitables :
Locataires - Top 3 erreurs les plus coûteuses : 1. ❌ Accepter retenue sans vétusté : -300 à -700€ 2. ❌ Quitter logement sale : -150 à -500€ 3. ❌ Ne pas prendre de photos : -300 à -800€ (contestation impossible)
Total pertes évitables : 750-2 000€ pour 2h de préparation
Propriétaires - Top 3 erreurs juridiques : 1. ❌ Ne pas appliquer vétusté : Condamnation 500-1 000€ 2. ❌ Retenir sans justificatifs : Condamnation 800-1 500€ 3. ❌ Modèle non conforme : Condamnation 1 500-2 500€
Total risque judiciaire : 2 800-5 000€ pour mauvaise pratique
Les 3 règles d'or pour TOUS :
1. Préparation : Nettoyage (locataire) + modèle conforme (propriétaire) 2. Documentation : Photos horodatées (locataire) + justificatifs (propriétaire) 3. Comparaison stricte : Toujours référencer l'état d'entrée
La vétusté est NON NÉGOCIABLE : Depuis la loi ALUR 2014, toute retenue sans vétusté est automatiquement abusive. Les tribunaux condamnent systématiquement les propriétaires qui l'ignorent.
En cas d'erreur déjà commise :
Locataires : - Délai 10 jours pour modifier l'état des lieux (si oubli constaté) - Si retenue abusive : Saisir commission départementale de conciliation (gratuit) - Si échec conciliation : Tribunal d'instance (frais avocat 1 500-3 000€)
Propriétaires : - Si retenue excessive : Proposer remboursement amiable AVANT procès - Risque condamnation : Remboursement + dommages-intérêts + frais justice
Notre modèle d'état des lieux de sortie est conçu pour vous guider et éviter automatiquement ces 15 erreurs fatales. Conformité décret 2016-382, calcul vétusté intégré, vocabulaire officiel pré-rempli. Protégez-vous dès maintenant !
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📚 Guides Complémentaires
État des Lieux de Sortie : Guide Complet 2025
Guide complet 2025 sur l'état des lieux de sortie : obligations légales, récupération du dépôt de garantie, vétusté, litiges, délais légaux. Tout pour une sortie sans conflit.
Obligations Légales État des Lieux de Sortie 2025
Cadre légal complet de l'état des lieux de sortie : obligations propriétaire/locataire, sanctions, jurisprudence 2024-2025, conformité décret 2016-382. Guide juridique détaillé.
Comment Remplir un État des Lieux de Sortie : Guide Pratique
Guide pratique 2025 pour remplir correctement un état des lieux de sortie : étapes détaillées, vocabulaire officiel, pièges à éviter, comparaison avec l'entrée. Maximisez votre restitution.