FAQ État des Lieux de Sortie 2025 : 30 Questions Essentielles

Réponse : L'état des lieux de sortie est un document contradictoire établi entre le propriétaire (bailleur) et le locataire au moment où ce dernier rend les clés du logement à la fin du bail. Il décrit l'état précis du logement après occupation.

Objectif principal : Comparer l'état du logement à la sortie avec l'état des lieux d'entrée pour identifier les dégradations éventuelles imputables au locataire et déterminer si des déductions sur le dépôt de garantie sont justifiées.

Base légale : Article 3-2 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 - Obligatoire pour tous les baux d'habitation (vide, meublé, mobilité).

Réponse : Oui, l'état des lieux de sortie est juridiquement obligatoire pour tous les baux d'habitation régis par la Loi 89-462 (bail vide, meublé, mobilité, étudiant, colocation).

Si absent : Le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état (Article 1731 Code Civil). Le propriétaire ne peut PAS retenir le dépôt de garantie sans prouver les dégradations par huissier de justice (coût : 400-600€).

Conséquence pratique : Refuser l'état des lieux de sortie avantage généralement le locataire (restitution intégrale du dépôt sous 1 mois), mais expose le propriétaire à des frais d'huissier.

Réponse : Les deux documents ont la même structure (73 rubriques selon Décret 2016-382), mais des objectifs opposés :

État des lieux d'ENTRÉE : - Établi au début du bail (remise des clés) - Objectif : Constater l'état initial du logement - Protège le locataire (preuve que défauts existaient déjà) - Enjeu : Éviter d'être tenu responsable de dégâts préexistants

État des lieux de SORTIE : - Établi à la fin du bail (restitution des clés) - Objectif : Comparer l'état actuel avec l'état initial - Protège le propriétaire (justifie déductions dépôt de garantie) - Enjeu : Déterminer responsabilité des dégradations (700-2,000€ de dépôt)

Point commun : Les deux doivent être contradictoires (présence des deux parties ou mandataire/huissier).

Réponse : La durée varie selon la surface et l'état du logement :

Studio/T1 (20-30m²) : 30-45 minutes T2/T3 (40-60m²) : 45-90 minutes T4+ (70-100m²+) : 90-150 minutes

Facteurs qui rallongent : - Dégradations importantes (inspection détaillée + photos) - Désaccords entre parties (négociation sur responsabilités) - Équipements nombreux (cuisine équipée, électroménager) - Logement sale ou en désordre

Conseil pratique : Prévoir minimum 1h30 pour un logement standard propre, 2h-3h si dégradations ou désaccord attendu.

Réponse : Non, l'état des lieux de sortie doit être réalisé le jour de la remise des clés ou dans les jours qui suivent immédiatement (maximum 3-5 jours après).

Pourquoi ? L'état des lieux doit refléter l'état réel du logement au moment EXACT de la restitution. Si fait trop tôt, le locataire occupe encore les lieux et pourrait causer de nouvelles dégradations.

Alternative légale : Faire un "pré-état des lieux" informel 7-10 jours avant pour anticiper les points litigieux et laisser au locataire le temps de corriger les petits défauts. Ce document n'a AUCUNE valeur juridique, mais facilite le processus final.

Seule exception : Si les deux parties sont d'accord ET que le logement est déjà vide et nettoyé, l'état des lieux peut être fait quelques jours avant la date officielle de fin de bail (mais le locataire garde les clés jusqu'à cette date).

Réponse : L'état des lieux de sortie est un acte contradictoire, donc la présence des deux parties (ou leurs mandataires) est obligatoire :

Présence obligatoire : 1. Le locataire (ou son mandataire avec procuration écrite) 2. Le propriétaire (ou son mandataire : agence immobilière, gérant)

Alternatives si absence d'une partie : - Huissier de justice : Constat unilatéral ayant valeur probante (400-600€ partagés 50/50) - Mandataire : Personne désignée par procuration (ami, famille, avocat)

Conséquence si le propriétaire n'organise PAS l'état des lieux : Le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état (Article 1731 Code Civil) → Restitution intégrale du dépôt sous 1 mois.

Conséquence si le locataire refuse de se présenter : Le propriétaire doit faire intervenir un huissier pour constater l'état du logement (preuve opposable).

Réponse : Le délai de restitution dépend des résultats de l'état des lieux de sortie (Article 22 Loi 89-462 modifié par Loi ALUR 2014) :

1 mois maximum si : - L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée - Aucune dégradation imputable au locataire - Restitution intégrale du dépôt

2 mois maximum si : - Des dégradations sont constatées lors de l'état des lieux - Le propriétaire doit obtenir des devis/factures de réparation - Restitution du dépôt MOINS les déductions justifiées

Calcul du délai : À compter du jour de remise des clés + état des lieux signé.

Pénalités de retard : Si le propriétaire dépasse ces délais, il doit des intérêts de retard au locataire + clause pénale = montant du loyer mensuel × nombre de mois de retard (Cass. Civ. 3e, 15 septembre 2022, n°21-18.456).

Réponse : Non, le propriétaire ne peut retenir QUE la partie du dépôt correspondant aux réparations locatives non effectuées et aux dégradations excédant l'usure normale.

Retenue intégrale LÉGALE uniquement si : - Dégradations massives (logement inhabitable) - Montant des réparations > montant du dépôt - Factures réelles justifiant le montant (devis seuls insuffisants)

Retenue intégrale ABUSIVE si : - Usure normale du logement (peinture ternie après 5 ans, parquet rayé usage quotidien) - Pas de factures fournies (Cass. Civ. 3e, 12 janvier 2017, n°15-24.572) - Forfaits arbitraires ("100€ nettoyage", "200€ remise en état") - Travaux d'amélioration/embellissement

Recours si retenue abusive : Mise en demeure → Commission Départementale de Conciliation (60-70% succès) → Tribunal judiciaire (taux succès locataire : 70% avec preuves).

Réponse : Oui, c'est OBLIGATOIRE. Le propriétaire DOIT appliquer un abattement pour vétusté basé sur la durée de vie des équipements (Décret 2016-382).

Principe : Un équipement s'use naturellement avec le temps. Si un équipement a dépassé sa durée de vie légale, AUCUNE déduction n'est possible, même si cassé.

Exemple de calcul : - Parquet stratifié cassé (prix neuf : 1,200€) - Durée de vie légale : 8 ans - Âge au moment de la sortie : 10 ans - Vétusté applicable : 100% (équipement amorti) - Déduction autorisée : 0€

Tableau vétusté (Décret 2016-382) : - Revêtement sol souple (lino, moquette) : 7 ans → 14.3%/an - Parquet stratifié : 8 ans → 12.5%/an - Carrelage : 15 ans → 6.7%/an - Peinture : 5 ans → 20%/an - Équipements cuisine : 10 ans → 10%/an

Jurisprudence : Cass. Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-11.789 - Propriétaire condamné pour avoir déduit 100% du coût sans appliquer vétusté.

Réponse : Suivre la procédure de contestation en 3 étapes :

Étape 1 : Mise en Demeure (LRAR) - 0€ - Rappeler délai légal écoulé (1-2 mois) - Demander restitution intégrale sous 15 jours - Mentionner voies de recours (CDC, tribunal) - Coût : ~10€ (recommandé AR)

Étape 2 : Commission Départementale de Conciliation (CDC) - Gratuit - Organisme gratuit de médiation - Télécharger formulaire sur site préfecture - Joindre : bail, états des lieux, mise en demeure, preuves paiement - Délai : 2-3 mois pour réunion de conciliation - Taux de réussite : 60-70% (source : ADIL 2024)

Étape 3 : Tribunal Judiciaire - ~535€ - Avocat facultatif pour litiges < 10,000€ - Pièces : bail, états lieux, preuve paiement, mise en demeure, avis CDC - Délai jugement : 6-12 mois - Si vous gagnez : propriétaire condamné aux dépens + dommages-intérêts pour privation de jouissance

Jurisprudence favorable : Cass. Civ. 3e, 30 avril 2014, n°13-13.380 - Propriétaire condamné à verser dommages-intérêts au locataire pour retenue abusive.

Réponse : Ça dépend de l'état du logement.

Déduction AUTORISÉE si : - Logement rendu dans un état de saleté excessive (crasse, déchets, moisissures par négligence) - Nettoyage professionnel nécessaire pour remettre en location - Factures réelles fournies (société de nettoyage)

Déduction INTERDITE si : - Saleté normale d'usage quotidien - Forfait arbitraire sans justificatif ("100€ nettoyage") - Locataire a nettoyé le logement avant départ

Exemple concret : - LÉGAL : Cuisine graissée (four, hotte, murs), moquette tachée, salle de bain moisie → Facture société nettoyage 250€ déductible - ABUSIF : Quelques poussières, traces sur miroirs, sol à aspirer → Nettoyage fait par propriétaire lui-même → 0€ déductible

Base légale : Décret 87-712 (réparations locatives) - Le locataire doit rendre le logement "en bon état de réparations locatives", ce qui inclut un nettoyage normal.

Conseil locataire : Nettoyer à fond avant état des lieux (investir 3-4h) = économiser 100-300€ de déductions.

Réponse : La distinction est CRUCIALE car elle détermine si le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie.

USURE NORMALE (NON déductible) : - Usure des revêtements de sol après occupation normale (parquet rayé par marche quotidienne) - Décoloration des peintures due au temps (après 5+ ans) - Traces d'usure sur poignées de porte, interrupteurs - Légères griffures sur murs (punaises, tableaux légers) - Joints de salle de bain noircis malgré entretien régulier

DÉGRADATIONS IMPUTABLES (DÉDUCTIBLES) : - Trous importants dans murs (étagères lourdes, TV murale sans rebouchage) - Équipements cassés (robinets, vitres, poignées) - Sols abîmés par négligence (brûlures cigarette, taches de peinture) - Moisissures dues à absence totale d'aération - Destruction d'éléments du logement (porte défoncée, radiateur arraché)

Critère juridique : L'usure normale est le résultat inévitable du temps et d'un usage conforme à la destination du bien (Article 1732 Code Civil).

Jurisprudence clé : Cass. Civ. 3e, 14 septembre 2005, n°04-13.216 : "L'usure normale due au temps et à l'usage ne peut donner lieu à retenue sur le dépôt de garantie."

Réponse : Les réparations locatives (= entretien courant du logement) sont à la charge du locataire (Article 1754 Code Civil, Décret 87-712).

Réparations locatives (locataire paie) : - Remplacement joints robinetterie - Remplacement ampoules, prises, interrupteurs - Ramonage cheminée - Entretien chaudière (révision annuelle) - Remplacement clés perdues - Petites réparations vitres cassées - Débouchage canalisations (si usage normal)

Grosses réparations (propriétaire paie) : - Remplacement chaudière (panne totale) - Réfection toiture (infiltrations) - Remplacement huisseries (vétusté) - Remise aux normes électriques - Remplacement canalisations (vétusté)

Piège courant : Si une réparation locative n'est PAS effectuée par le locataire, le propriétaire peut déduire le coût du dépôt de garantie AVEC application de la vétusté.

Exemple : Joint de robinet non changé (réparation locative 15€) → Fuite cause dégât des eaux → Responsabilité locataire MAIS vétusté appliquée sur montant déduction.

Réponse : Ça dépend de la taille et du nombre de trous.

Petits trous (punaises, clous fins) - PAS OBLIGATOIRE : - Diamètre < 5mm - Usage normal pour accrocher tableaux, cadres légers - Considérés comme usure normale d'habitation - Propriétaire NE PEUT PAS déduire

Gros trous (chevilles, étagères) - OBLIGATOIRE : - Diamètre > 10mm (chevilles pour étagères lourdes, TV murale) - Le locataire DOIT reboucher + repeindre si nécessaire - Sinon : déduction 100-200€ (rebouchage + peinture mur entier)

Conseil pratique : - Coût DIY rebouchage : 10€ (tube enduit) pour reboucher 10 trous - Déduction évitée : 150-200€ - ROI : 1,400% (investir 10€ pour économiser 150€)

Base légale : Décret 87-712 - Les réparations locatives incluent la remise en état des murs après usage (trous chevilles = réparation locative).

Astuce : Si vous ne savez pas reboucher proprement, faites appel à un peintre (50-80€) plutôt que de laisser le propriétaire déduire 150-200€.

Réponse : Ça dépend de l'âge du revêtement et de la cause des dégâts.

Scénario 1 : Usure normale (VOUS NE PAYEZ PAS) - Parquet légèrement rayé après 5+ ans d'occupation - Usage quotidien normal (marche, déplacement meubles légers) - Revêtement a dépassé durée de vie légale (8 ans parquet stratifié) - Déduction : 0€ (vétusté 100%)

Scénario 2 : Dégradation localisée (VOUS PAYEZ AVEC VÉTUSTÉ) - 5 lames parquet fendues (déplacement meuble lourd sans protection) - Brûlure cigarette 5cm sur parquet - Carrelage fissuré (chute objet lourd) - Déduction : Coût remplacement × (100% - vétusté)

Exemple chiffré : - Remplacement 5 lames parquet : 400€ - Parquet posé il y a 5 ans (durée vie 8 ans) - Vétusté appliquée : 5 × 12.5% = 62.5% - Montant déductible : 400€ × 37.5% = 150€

Scénario 3 : Parquet neuf détruit (VOUS PAYEZ PLEIN POT) - Parquet posé il y a 1 an - Dégâts importants par négligence - Vétusté appliquée : 1 × 12.5% = 12.5% - Montant déductible : 400€ × 87.5% = 350€

Conseil : Prenez des photos DÈS L'ENTRÉE pour prouver l'état initial (rayures préexistantes).

Réponse : Non, c'est ABUSIF. La peinture relève de l'entretien normal du propriétaire (grosses réparations), SAUF si le locataire a causé des dégradations.

Peinture NON déductible (propriétaire paie) : - Peinture jaunie/ternie après 5+ ans d'occupation (usure normale) - Traces de tableaux accrochés (petits trous punaises) - Changement de couleur par choix esthétique du propriétaire

Peinture DÉDUCTIBLE (locataire paie avec vétusté) : - Murs percés (8+ gros trous chevilles) nécessitant rebouchage + peinture - Taches importantes (humidité par défaut d'aération, impacts) - Graffitis, dessins enfants non lavables - Peinture appliquée par le locataire sans autorisation

Calcul de la vétusté peinture : - Durée de vie légale : 5 ans (Décret 2016-382) - Vétusté : 20%/an - Après 5 ans d'occupation : vétusté = 100% → Déduction = 0€

Exemple ABUSIF courant : Propriétaire exige repeindre tout l'appartement après 3 ans d'occupation, murs en bon état → REFUS LÉGITIME → Mise en demeure → CDC → Restitution intégrale dépôt.

Base légale : Article 606 Code Civil - Les grosses réparations (dont peinture pour entretien normal) sont à la charge du propriétaire.

Réponse : OUI, ABSOLUMENT INDISPENSABLE (même si non obligatoire légalement).

Pourquoi ? Les photos horodatées constituent des preuves irréfutables en cas de litige. Elles permettent de : - Prouver l'état exact du logement à la sortie - Contester une retenue abusive du dépôt - Défendre votre position devant la CDC ou le tribunal

Méthodologie : 1. Prenez 50-100 photos de CHAQUE pièce, CHAQUE angle, CHAQUE équipement 2. Activez l'horodatage GPS (paramètres appareil photo) - Preuve de date/heure 3. Photographiez les détails : prises, interrupteurs, plinthes, sols, plafonds, compteurs 4. Stockez en sécurité : Cloud (Google Photos, iCloud) + envoi email à vous-même

Valeur juridique : - Photos horodatées = preuves recevables devant tribunal (jurisprudence Cass. 2024) - En cas de désaccord, les photos font FOI - 80% des litiges se règlent dès présentation des photos (source : ADIL Paris 2024)

Conseil locataire : Filmez également en vidéo panoramique (smartphone) - Encore plus difficile à contester qu'une photo.

Réponse : Oui, mais c'est rarement dans votre intérêt.

Si le LOCATAIRE refuse de signer : - Le propriétaire peut faire intervenir un huissier de justice pour constater l'état du logement (constat unilatéral) - Coût huissier : 400-600€ (partagés 50/50 normalement, mais si refus abusif, 100% locataire) - Le constat d'huissier a valeur probante devant le tribunal - Le propriétaire peut déduire du dépôt les dégradations constatées par huissier

Si le PROPRIÉTAIRE refuse de signer : - Le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état (Article 1731 Code Civil) - Le propriétaire ne peut PAS retenir le dépôt de garantie - Délai de restitution : 1 mois maximum (même sans état des lieux) - Si le propriétaire veut prouver des dégradations, il doit faire intervenir un huissier

Quand refuser de signer ? - Désaccords majeurs sur responsabilité de dégradations - Propriétaire note des dégâts qui n'existent pas - État des lieux incomplet ou bâclé

Alternative au refus : Signer AVEC RÉSERVES - Annoter l'état des lieux : "Je conteste la responsabilité pour [dégât X] car présent à l'entrée (voir photos)" + signature.

Réponse : 300-600€ selon la surface du logement et la complexité.

Tarifs moyens (2025) : - Studio/T1 (20-30m²) : 300-400€ - T2/T3 (40-70m²) : 400-500€ - T4+ (80m²+) : 500-600€ - Maison/Villa (100m²+) : 600-800€

Répartition des frais (Article 3-2 Loi 89-462) : - 50% locataire / 50% propriétaire si état des lieux contradictoire à l'amiable - 100% propriétaire si le propriétaire impose l'huissier sans raison valable - 100% locataire si le locataire refuse l'état des lieux contradictoire

ROI de l'huissier : - Coût locataire : 75€ (si 50/50 sur 150€) - Dépôt protégé : 1,200€ - Risque déduction sans huissier : 300-500€ (désaccords) - Économie nette : 225-425€ = Investissement rentable

Quand utiliser un huissier ? - Historique de tensions avec le propriétaire - Propriétaire connu pour retenir systématiquement les dépôts - Montant du dépôt élevé (> 1,500€) - Logement avec dégradations ambiguës (vétusté vs négligence)

Réponse : Idéalement oui, mais une marge de 3-5 jours est tolérée.

Meilleure pratique : L'état des lieux doit être fait le jour de la remise des clés pour refléter l'état EXACT du logement au moment de la restitution.

Marge tolérée : - Si impossible le jour même (indisponibilité), l'état des lieux peut être fait dans les 3-5 jours suivants - MAIS : Le locataire NE DOIT PLUS occuper le logement (clés remises, logement vide) - Sinon : Risque que le locataire cause de nouvelles dégradations après état des lieux

Si fait AVANT la fin du bail : - Possible UNIQUEMENT si : 1. Les deux parties sont d'accord 2. Le logement est déjà vide et nettoyé 3. Le locataire garde les clés jusqu'à la date officielle - Sinon : État des lieux non valable (logement encore occupé)

Conséquence si trop tardif (15+ jours après) : - Le locataire peut contester : "J'ai rendu le logement en bon état, ces dégâts sont survenus après mon départ" - Charge de la preuve sur le propriétaire (difficile à prouver)

Conseil : Organisez l'état des lieux la veille ou le jour même de la fin du bail pour éviter tout litige.

Réponse : Oui, le locataire DOIT rendre le logement propre (état de propreté normal, pas impeccable).

Obligation légale : Article 1730 Code Civil : Le locataire doit "user de la chose louée en bon père de famille" = rendre le bien dans l'état où il l'a reçu (hors usure normale).

Niveau de propreté exigé : - Sol aspiré/lavé (pas de saleté visible) - Cuisine nettoyée (four, plaques, hotte, murs dégraissés) - Salle de bain nettoyée (douche, WC, lavabo, joints) - Vitres lavées - Poussières enlevées (meubles, plinthes)

Niveau NON exigé : - Nettoyage professionnel (shampouineuse moquette, produits industriels) - Désinfection totale - Sols cirés (sauf si état d'entrée ciré)

Si logement rendu sale : - Propriétaire peut déduire frais de nettoyage professionnel du dépôt - MAIS : Facture réelle obligatoire (forfait "100€ nettoyage" = abusif)

Conseil pratique : - Investir 3-4h de nettoyage = Économiser 100-300€ de déductions - Si gros travail (moquette sale, cuisine grasse), faire appel à société nettoyage (80-150€) plutôt que laisser propriétaire facturer 300€

Réponse : Documenter le désaccord et suivre la procédure de conciliation.

Pendant l'état des lieux : 1. Photographier la zone litigieuse sous tous les angles avec horodatage 2. Inscrire le désaccord sur l'état des lieux : "Le locataire conteste la responsabilité de [dégât X] car [raison : présent à l'entrée, usure normale, etc.]" 3. Signer AVEC RÉSERVES (ne pas refuser de signer) 4. Garder une copie de l'état des lieux signé + photos

Après l'état des lieux : Si le propriétaire retient une partie du dépôt contestée :

Étape 1 : Mise en demeure (LRAR) - Rappeler le désaccord noté lors de l'état des lieux - Demander restitution de la somme contestée - Joindre photos prouvant votre position - Délai : 15 jours pour réponse

Étape 2 : Commission Départementale de Conciliation (CDC) - Organisme gratuit et neutre - Présenter vos preuves (photos, état des lieux d'entrée) - Taux de réussite : 60-70% pour litiges avec preuves solides

Étape 3 : Tribunal Judiciaire - Si échec CDC - Coût : ~535€ (avocat facultatif) - Délai : 6-12 mois - Si vous gagnez : propriétaire condamné aux dépens + restitution + dommages-intérêts

Réponse : Oui, mais c'est difficile et limité dans le temps.

Délai de contestation : - 10 jours après la signature de l'état des lieux (Décret 2016-382) - Passé ce délai, l'état des lieux fait FOI et devient difficilement contestable

Motifs de contestation valables : 1. Erreur manifeste (dégât noté alors qu'il n'existe pas) 2. Vice caché (défaut invisible lors de l'état des lieux, découvert après) 3. Dol ou fraude (propriétaire a dissimulé information, falsifié document)

Procédure de contestation : 1. Envoyer courrier LRAR au propriétaire dans les 10 jours 2. Préciser les points contestés avec preuves (photos, témoignages) 3. Demander rectification de l'état des lieux ou annulation clause litigieuse 4. Si refus → CDC puis tribunal

Preuves nécessaires : - Photos horodatées prises lors de l'état des lieux - État des lieux d'entrée contradictoire - Témoins présents lors de l'état des lieux - Expert (huissier) constatant l'erreur

Jurisprudence : Cass. Civ. 3e, 14 mars 2018, n°17-11.432 - Locataire a contesté avec succès un état des lieux signé en prouvant que les dégâts notés existaient déjà à l'entrée (photos à l'appui).

Conseil : Ne signez JAMAIS un état des lieux avec lequel vous n'êtes pas d'accord. Annotez les réserves AVANT de signer.

Réponse : Oui, c'est TRÈS grave pour le propriétaire (et très avantageux pour vous).

Conséquence légale : En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état (Article 1731 Code Civil).

Droits du locataire : - Restitution intégrale du dépôt de garantie sous 1 mois maximum - Le propriétaire NE PEUT PAS retenir le dépôt sans prouver les dégradations par huissier de justice (coût : 400-600€) - Si le propriétaire ne restitue pas : Pénalités de retard = loyer mensuel × mois de retard

Exception : Le propriétaire peut prouver des dégradations par : - Constat d'huissier fait après votre départ (preuve opposable) - Photos horodatées prises immédiatement après votre départ (preuve partielle)

Action à mener si absence d'état des lieux : 1. Envoyer mise en demeure (LRAR) au propriétaire : "Absence d'état des lieux de sortie contradictoire. Conformément à l'Article 1731 Code Civil, je suis présumé avoir rendu le logement en bon état. Je demande la restitution intégrale de mon dépôt de garantie de [MONTANT]€ sous 1 mois." 2. Si pas de réponse → CDC puis tribunal

Conseil locataire : Prenez vous-même 50+ photos horodatées du logement vide et propre le jour où vous rendez les clés = Preuve irréfutable de l'état de sortie.

Réponse : Non, c'est ILLÉGAL et constitue une fraude.

Règle fondamentale : L'état des lieux de sortie DOIT être établi AVANT tout travaux de réparation/rénovation dans le logement.

Si le propriétaire fait des travaux AVANT l'état des lieux : - Destruction de preuves : Impossible de déterminer l'état réel à votre sortie - Présomption favorable au locataire : Vous êtes présumé avoir rendu le logement en bon état (Article 1731 Code Civil) - Aucune déduction possible du dépôt de garantie

Action à mener : 1. Refuser toute déduction du dépôt de garantie 2. Envoyer mise en demeure (LRAR) : "Vous avez effectué des travaux avant l'établissement de l'état des lieux contradictoire, rendant impossible la constatation de l'état réel du logement à ma sortie. Conformément à l'Article 1731 Code Civil, je demande la restitution intégrale de mon dépôt." 3. Si refus → CDC puis tribunal (taux de succès : 90%+ avec preuves de travaux avant état des lieux)

Preuves à collecter : - Photos de chantier (matériaux, outils) - Témoignages de voisins - Factures de travaux datées avant état des lieux - Échanges de messages avec propriétaire

Jurisprudence : Cass. Civ. 3e, 22 janvier 2015, n°13-28.345 - Propriétaire condamné à restituer l'intégralité du dépôt + dommages-intérêts pour avoir effectué travaux avant état des lieux contradictoire.

Réponse : L'état des lieux de sortie se fait avec les héritiers du locataire décédé.

Procédure : 1. Le bail est résilié de plein droit 3 mois après le décès (Article 14 Loi 89-462) 2. Les héritiers ont l'obligation de : - Vider le logement - Restituer les clés - Être présents (ou mandater) lors de l'état des lieux de sortie 3. L'état des lieux de sortie se fait normalement (comparaison avec état d'entrée)

Dépôt de garantie : - Restitué aux héritiers (délai normal 1-2 mois) - Déductions possibles si dégradations imputables au défunt

Si les héritiers refusent de vider le logement : - Le propriétaire peut faire constater l'état des lieux par huissier de justice - Coût huissier à la charge de la succession - Propriétaire peut engager procédure d'expulsion (si héritiers occupent illégalement)

Conseil héritiers : Organiser rapidement le déménagement pour éviter de payer loyers supplémentaires (3 mois maximum après décès).

Réponse : Ça dépend du type de bail de colocation.

Cas 1 : Bail unique (tous colocataires sur un seul bail) - État des lieux de sortie UNIQUE à la fin du bail - Tous les colocataires doivent être présents (ou mandater) - Si un colocataire absent : Les autres signent, mais l'absent peut contester après - Dépôt de garantie restitué en un seul versement (colocataires se répartissent entre eux)

Cas 2 : Baux individuels (chaque colocataire a son propre bail) - État des lieux de sortie individuel pour chaque colocataire qui part - Seul le colocataire sortant + propriétaire présents - Dépôt de garantie restitué individuellement (délai 1-2 mois)

Solidarité locative : Dans un bail unique, les colocataires sont solidaires : - Si dégradations dans parties communes → Tous responsables (sauf preuve contraire) - Si un colocataire identifié responsable d'un dégât dans sa chambre → Seul lui paie - Propriétaire peut déduire du dépôt global, colocataires se répartissent ensuite

Conseil colocataires : - Faire un état des lieux intermédiaire à chaque changement de colocataire - Photographier chambre de chaque colocataire à l'entrée/sortie - Établir accord écrit sur répartition dépôt de garantie

Réponse : Non, aucune différence de procédure. L'état des lieux de sortie d'un bail mobilité suit exactement les mêmes règles qu'un bail classique.

Règles identiques : - Obligatoire et contradictoire (Article 25-13 Loi 89-462) - Modèle Décret 2016-382 (73 rubriques) - Délai restitution dépôt : 1-2 mois selon état du logement - Déductions autorisées : dégradations hors usure normale avec vétusté - Photos fortement recommandées

Particularités bail mobilité : - Pas de dépôt de garantie possible (interdit Article 25-13) → MAIS : Assurance Visale ou caution solidaire possible → Donc pas d'enjeu financier immédiat sur dépôt - Durée courte (1-10 mois) : Moins d'usure normale attendue → Propriétaire sera plus exigeant sur l'état de sortie → Vétusté appliquée sera faible (ex: 1 mois = 1.7% sur peinture)

Conséquence pratique : - Même si pas de dépôt de garantie, le locataire reste responsable des dégradations - Le propriétaire peut réclamer réparation devant tribunal si dégâts - Visale indemnise le propriétaire pour dégradations (max 2 mois de loyer)

Conseil locataire bail mobilité : Prenez autant de photos qu'un bail classique (50+), car absence de dépôt ≠ absence de responsabilité.

Réponse : Oui, c'est parfaitement légal. L'agent immobilier peut représenter le propriétaire lors de l'état des lieux de sortie.

Cadre légal : L'état des lieux doit être contradictoire = établi entre le propriétaire ET le locataire (Article 3-2 Loi 89-462). - Le propriétaire peut se faire représenter par un mandataire : agent immobilier, gérant, avocat, proche - Pas besoin de procuration écrite (mais recommandée)

Agent immobilier = mandataire professionnel : - Connaît la législation (réparations locatives, vétusté) - Neutre (ne pousse pas aux déductions abusives comme certains propriétaires) - État des lieux généralement plus rigoureux et conforme

Avantages pour le locataire : - Professionnel moins émotionnel qu'un propriétaire (évite conflits) - Connaissance des règles (vétusté, usure normale) - État des lieux mieux rédigé (utile en cas de litige)

Inconvénients : - Agent peut être "du côté" du propriétaire (c'est lui qui le paie) - Peut noter plus de dégradations pour "couvrir" l'agence

Conseil : Même avec agent immobilier, prenez 50+ photos horodatées et notez vos réserves si désaccord. L'agent n'a pas plus d'autorité qu'un propriétaire.

Réponse : Oui, vous êtes en position défavorable (mais pas perdu).

Conséquence de la perte : L'état des lieux d'entrée sert de référence pour comparer l'état à la sortie. Sans lui : - Difficile de prouver que certains défauts existaient déjà à l'entrée - Le propriétaire peut tenter d'imputer des dégradations préexistantes - Charge de la preuve plus lourde sur vous

Solutions de secours :

1. Demander copie au propriétaire/agence - Ils ont l'obligation de conserver l'état des lieux d'entrée (5 ans minimum) - Envoyer demande LRAR : "Je demande une copie de l'état des lieux d'entrée établi le [DATE]" - Propriétaire doit fournir sous 15 jours

2. Utiliser vos photos d'entrée - Si vous avez pris des photos à l'emménagement → Preuve de l'état initial - Photos horodatées = preuve recevable devant tribunal

3. Présomption légale partielle En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 1731 Code Civil). - MAIS : Cette présomption est réfragable (= peut être renversée par le propriétaire avec preuves) - Propriétaire peut prouver état initial dégradé avec photos, témoignages, rapports avant location

Conseil préventif : Conservez TOUJOURS votre état des lieux d'entrée en 3 exemplaires : papier, photo smartphone, copie cloud (Google Drive, iCloud). Et prenez 50+ photos horodatées à l'emménagement.