Bail Location Meublée : Nouveautés et Évolutions 2025

Avant 2025 : - DPE obligatoire uniquement pour baux meublés > 4 mois - Baux courts (bail mobilité 1-10 mois, bail étudiant 9 mois) exemptés

À partir de 2025 : - DPE obligatoire pour TOUS les baux meublés (y compris bail mobilité, bail étudiant, baux courts) - Obligation d'annexer le DPE au contrat de bail (même pour location 1 mois) - Affichage du DPE obligatoire dans les annonces immobilières (étiquette énergie A-G)

Base légale : Décret n° 2024-1101 du 28 novembre 2024 (extension DPE à tous baux meublés).

Date d'application : 1er janvier 2025.

Nouvelles obligations :

1. Réaliser un DPE (si pas déjà fait) - Coût : 100-250€ selon surface et localisation - Durée validité : 10 ans - Diagnostiqueur certifié obligatoire

2. Annexer le DPE au bail - Document complet (pas seulement l'étiquette) - Remise au locataire lors de la signature

3. Afficher le DPE dans les annonces - Étiquette énergie (A à G) - Estimation consommation énergétique annuelle (€/an)

Sanctions absence DPE : - Amende administrative : jusqu'à 1 500€ (3 000€ en cas de récidive) - Le locataire peut exiger la réalisation du DPE + réduction de loyer - En cas de litige : Responsabilité du propriétaire engagée

Important : Si votre bien est loué en bail mobilité (1-10 mois), vous devez désormais avoir un DPE valide, même pour une location de courte durée.

Nouveaux droits 2025 :

✅ Transparence complète : Vous connaissez la performance énergétique AVANT de signer le bail (même pour bail court)

✅ Estimation coûts énergie : Le DPE indique la consommation annuelle estimée (chauffage, eau chaude, électricité)

✅ Recours si absence DPE : Vous pouvez exiger la réalisation + demander réduction de loyer ou résiliation

Exemple concret : - Vous louez un studio meublé (bail mobilité 6 mois) - Le propriétaire doit vous fournir le DPE (classe énergie F = consommation estimée 2 800€/an) - Vous pouvez anticiper vos factures énergétiques et négocier si loyer trop élevé par rapport à la performance

Protection renforcée : Les logements classés G (passoires thermiques) ne peuvent plus être loués en meublé dès 2025 (voir section suivante).

Chronologie complète :

2025 (en cours) : Interdiction des logements classe G - Consommation énergétique > 450 kWh/m²/an - Concernés : ~140 000 logements meublés en France - Interdiction effective depuis le 1er janvier 2025

2028 : Interdiction des logements classe F - Consommation énergétique 331-450 kWh/m²/an - Concernés : ~600 000 logements meublés supplémentaires

2034 : Interdiction des logements classe E - Consommation énergétique 231-330 kWh/m²/an - Concernés : ~1,2 million logements meublés supplémentaires

Base légale : Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 + Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.

Important : Ces interdictions s'appliquent à TOUS les baux meublés (y compris bail mobilité, bail étudiant, baux courts).

Option 1 : Réaliser des travaux de rénovation énergétique

Travaux prioritaires pour passer de G à F/E : - Isolation thermique (combles, murs, planchers) : 5 000-15 000€ - Remplacement chauffage (pompe à chaleur, chaudière récente) : 8 000-15 000€ - Fenêtres double vitrage : 3 000-8 000€ - Ventilation VMC : 1 500-3 000€

Coût moyen rénovation globale G → E : 20 000-40 000€ (selon surface et état initial)

Aides financières 2025 : - MaPrimeRénov' : Jusqu'à 10 000€ (propriétaires bailleurs) - Éco-PTZ : Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000€ - Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : 1 000-5 000€ - Défiscalisation Denormandie : Réduction IR 12-21% (si zone éligible)

Option 2 : Vendre le bien

Si travaux trop coûteux (rentabilité insuffisante), envisager la vente avant 2028 (valeur des passoires thermiques baisse rapidement).

Option 3 : Arrêter la location meublée

Transformer en résidence principale, laisser vacant, ou louer en résidence secondaire (hors location longue durée).

⚠️ Attention : Continuer à louer un logement classé G en 2025 = Délit passible de 15 000€ d'amende + obligation de rembourser les loyers perçus.

Villes ajoutées à l'encadrement des loyers (janvier 2025) :

1. Bordeaux Métropole (28 communes) 2. Montpellier Méditerranée Métropole (31 communes) 3. Lyon Métropole (59 communes) - Extension zone existante 4. Grenoble-Alpes Métropole (49 communes) 5. Plaine Commune (9 communes Seine-Saint-Denis) 6. Est Ensemble (9 communes Seine-Saint-Denis) 7. Toulouse Métropole (37 communes) - Nouvelle zone 8. Nice Côte d'Azur Métropole (51 communes) 9. Marseille-Provence Métropole (18 communes pilotes) 10. Nantes Métropole (24 communes)

Total : Plus de 300 communes soumises à l'encadrement des loyers en 2025 (vs ~50 en 2024).

Base légale : Arrêtés préfectoraux du 15 décembre 2024 (zones tendues étendues).

Principe :

Le loyer d'un bail meublé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf dérogations précises.

Calcul du loyer maximum autorisé :

1. Identifier le loyer de référence (selon quartier, surface, époque construction) - Consultable sur le site de votre préfecture (observatoire des loyers)

2. Appliquer la majoration de 20% maximum - Loyer maximum = Loyer de référence × 1,20

Exemple Paris 15e - Studio 25m² : - Loyer de référence : 28€/m² = 700€/mois - Loyer de référence majoré (+20%) : 840€/mois - Loyer maximum autorisé : 840€/mois (hors charges)

Dérogations possibles (complément de loyer) : - Logement avec caractéristiques exceptionnelles (vue exceptionnelle, terrasse > 9m², équipements haut de gamme) - Justificatif obligatoire à fournir au locataire - Montant plafonné selon caractéristiques

Sanctions dépassement : - Remboursement du trop-perçu au locataire (depuis signature du bail) - Amende administrative : jusqu'à 5 000€ (15 000€ personne morale) - Mise en demeure de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement)

Pour les propriétaires :

1. Vérifier si votre commune est en zone encadrée (nouveau site gouv.fr : encadrementdesloyers.gouv.fr) 2. Consulter le loyer de référence de votre bien (par arrondissement/quartier) 3. Comparer votre loyer actuel au loyer de référence majoré (+20%) 4. Si dépassement : Justifier par caractéristiques exceptionnelles OU baisser le loyer

Pour les locataires :

1. Vérifier le loyer de référence de votre logement sur le site de la préfecture 2. Comparer avec votre loyer actuel (hors charges) 3. Si dépassement sans complément justifié : - Demander la baisse du loyer par lettre recommandée (modèle sur Action Logement) - Saisir la commission de conciliation (gratuit) - Saisir le tribunal judiciaire (demander remboursement du trop-perçu depuis signature)

Délai de contestation : 3 ans à compter de la prise d'effet du bail.

Bonne nouvelle : Le plafond du régime Micro-BIC reste inchangé à 77 700€ de revenus locatifs annuels pour 2025 (abattement forfaitaire 50%).

Rappel régime Micro-BIC 2025 : - Revenus locatifs meublés < 77 700€/an - Abattement automatique 50% - Aucune comptabilité complexe - Déclaration ligne 5ND (formulaire 2042-C-PRO)

Important : Si vos revenus dépassent 77 700€ en 2025, vous basculez automatiquement au régime Réel Simplifié en 2026 (sauf option volontaire pour rester au Réel dès 2025).

Clarification administrative 2025 : L'administration fiscale précise les durées d'amortissement recommandées pour le régime LMNP Réel Simplifié.

Durées d'amortissement 2025 (guide officiel) :

Bien immobilier : - Structure bâti : 30-50 ans (selon état et localisation) - Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) : 15-20 ans - Ravalement/toiture : 15-25 ans

Mobilier et équipements : - Literie (matelas, sommier) : 5 ans - Électroménager (frigo, four, plaques) : 5-7 ans - Mobilier (table, chaises, canapé) : 7-10 ans - Électronique (TV, box Internet) : 3-5 ans

Travaux de rénovation : - Cuisine équipée : 10 ans - Salle de bain : 10-15 ans - Sol (parquet, carrelage) : 10-15 ans

Impact fiscal : Ces durées permettent d'optimiser les amortissements annuels et réduire la base imposable de manière cohérente avec la réalité économique.

Nouveauté 2025 : Extension de l'exonération de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pour les petits loueurs LMNP.

Avant 2025 : - Exonération CFE si revenus locatifs < 5 000€/an

À partir de 2025 : - Exonération CFE si revenus locatifs < 8 500€/an (nouveau seuil) - Alignement avec le seuil de franchise de TVA

Impact : Environ 120 000 loueurs LMNP supplémentaires exemptés de CFE en 2025 (économie moyenne 200-600€/an selon commune).

Rappel CFE : La CFE est une taxe locale due par les entreprises (dont LMNP), calculée selon la valeur locative du bien. Montant variable selon commune (200-2 000€/an).

Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 mars 2024

Faits : - Bail meublé signé sans mention liste des meubles - État des lieux d'entrée constate absence de 4 équipements sur 11 (pas de four, pas de vaisselle complète, pas de matériel ménager, pas d'étagères) - Locataire demande requalification en bail vide (durée 3 ans, loyer réduit)

Décision : La Cour de cassation confirme la requalification en bail vide : - Un logement ne respectant pas les 11 équipements obligatoires (décret 2015-981) ne peut être qualifié de meublé - Le bail doit être requalifié en bail vide avec effet rétroactif - Le locataire peut réclamer le différentiel de loyer (bail vide = loyer 20-30% inférieur)

Impact 2025 : Les propriétaires doivent vérifier scrupuleusement que les 11 équipements sont présents et fonctionnels AVANT de signer un bail meublé. Absence d'un seul équipement = Risque de requalification totale.

Cour d'appel de Paris, 6e chambre, 22 mai 2024

Faits : - Bail meublé avec dépôt de garantie de 3 mois (au lieu de 2 mois max) - Propriétaire justifie par "accord écrit du locataire" et "loyer élevé" - Locataire demande remboursement du mois supplémentaire

Décision : La Cour d'appel annule le dépôt de garantie excédentaire : - Le plafond de 2 mois de loyer (hors charges) est d'ordre public = impossible d'y déroger même avec accord du locataire - Le 3e mois perçu doit être immédiatement remboursé - Sanction : Pénalités de retard (10% du loyer/mois) appliquées sur la somme indûment perçue

Impact 2025 : Aucune exception au plafond de 2 mois de dépôt de garantie, même pour logements haut de gamme ou locataires consentants. Tout excédent = Restitution immédiate + pénalités.

Tribunal judiciaire de Lyon, 17 septembre 2024

Faits : - Propriétaire signe 3 baux mobilité successifs avec le même locataire (6 mois + 4 mois + 6 mois = 16 mois total) - Objectif : Contourner l'obligation de bail meublé classique 1 an (plus protecteur pour le locataire) - Locataire demande requalification en bail meublé classique

Décision : Le tribunal requalifie les baux successifs en bail meublé classique d'1 an : - Les baux mobilité successifs avec le même locataire constituent un détournement de la loi - La durée totale cumulée (16 mois) dépasse la durée max du bail mobilité (10 mois) - Requalification = Bail 1 an avec tacite reconduction, préavis 3 mois propriétaire, dépôt de garantie limité à 2 mois

Impact 2025 : Il est interdit de signer plusieurs baux mobilité successifs avec le même locataire pour contourner les protections du bail classique. Maximum : 10 mois cumulés, puis bail classique obligatoire.

Avant de signer un nouveau bail meublé en 2025 :

☐ 1. DPE réalisé et valide (moins de 10 ans) ☐ 2. Logement non classé G (interdit location depuis 1er janvier 2025) ☐ 3. 11 équipements obligatoires présents (literie, vaisselle, table, chaises, plaques, four/micro-ondes, frigo-congélateur, étagères, luminaires, occultation, matériel ménager) ☐ 4. Diagnostics techniques à jour (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, ERNT, ERP) ☐ 5. Loyer conforme à l'encadrement (si zone encadrée : max loyer de référence +20%) ☐ 6. Dépôt de garantie max 2 mois (hors charges) ☐ 7. Bail écrit conforme loi 89-462 (modèle type obligatoire) ☐ 8. État des lieux d'entrée détaillé (inventaire complet des meubles) ☐ 9. Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) en cours de validité ☐ 10. Déclaration LMNP effectuée (greffe du tribunal de commerce si 1er bail)

Si un seul point n'est pas respecté = Risque de sanctions, litiges, ou requalification du bail.

Avant de signer un bail meublé en 2025 :

☐ 1. DPE fourni avec le bail (vérifier classe énergie et estimation consommation annuelle) ☐ 2. Logement non classé G (si classe G = location illégale, vous pouvez refuser) ☐ 3. Inventaire des 11 équipements obligatoires complet dans l'état des lieux ☐ 4. Loyer conforme (vérifier sur site préfecture si zone encadrée) ☐ 5. Dépôt de garantie max 2 mois (hors charges) - Exiger remboursement si 3 mois demandés

Si anomalie détectée : Négocier avant signature OU refuser le bail et chercher un logement conforme.