Bail Location Meublée 2025 : Guide Complet et Modèle Juridique

Depuis le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, un logement meublé doit obligatoirement comporter 11 catégories d'équipements :

1. Literie avec couette ou couverture - Lit avec matelas et couverture/couette - Draps et oreillers recommandés mais non obligatoires

2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres - Rideaux, volets ou stores - Doit permettre l'obscurité complète pour le sommeil

3. Plaques de cuisson - Minimum 2 feux (gaz, électrique ou induction) - Peuvent être intégrées ou mobiles

4. Four ou four à micro-ondes - Au choix du propriétaire - Un micro-ondes seul suffit légalement

5. Réfrigérateur avec compartiment congélateur - Réfrigérateur avec freezer intégré - Ou réfrigérateur + congélateur séparé

6. Vaisselle et ustensiles de cuisine - Assiettes, verres, couverts, casseroles, poêle - En nombre suffisant (minimum 6 couverts recommandé)

7. Table et chaises - Table de repas fixe ou pliante - Minimum 2 chaises (selon surface du logement)

8. Étagères de rangement - Placards, étagères murales ou meubles de rangement - Dans chambre et/ou salon

9. Luminaires - Plafonniers ou lampes d'appoint - Éclairage dans chaque pièce principale

10. Matériel d'entretien ménager - Balai, serpillière, seau - Aspirateur recommandé mais non obligatoire

11. Poubelle - Poubelle avec couvercle dans la cuisine - Taille adaptée au logement

⚠️ Attention : L'absence d'un seul de ces équipements peut entraîner la requalification du bail en location vide, avec des conséquences juridiques importantes (durée 3 ans au lieu d'1 an, préavis 3 mois, dépôt de garantie 1 mois max).

Bail Meublé vs Bail Vide :

| Critère | Bail Meublé | Bail Vide | |---------|-------------|-----------| | Durée minimale | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans | | Équipements | 11 catégories obligatoires | Aucun meuble | | Dépôt de garantie | Maximum 2 mois | Maximum 1 mois | | Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois zones tendues) | | Préavis propriétaire | 3 mois | 6 mois | | Loyer moyen | 10-20% plus élevé | Loyer de base | | Fiscalité propriétaire | LMNP possible, amortissement | Micro-foncier ou réel | | Régularisation charges | Annuelle | Annuelle | | Taxe d'habitation | Locataire | Locataire |

Cas pratiques de choix : - Bail meublé : Investissement locatif, zones étudiantes, centres-villes, locataires mobiles - Bail vide : Locataires stables, logements familiaux, zones rurales

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs constitue le texte de référence pour tous les baux d'habitation en France.

Articles clés pour le bail meublé :

- Article 25-4 : Définition du logement meublé et durée du bail (1 an ou 9 mois) - Article 25-5 : Dépôt de garantie (maximum 2 mois de loyer hors charges) - Article 25-6 : Révision du loyer (annuelle selon IRL) - Article 25-7 : Préavis du locataire (1 mois) - Article 25-8 : Congé délivré par le bailleur (3 mois minimum) - Article 25-9 : Renouvellement du bail (tacite reconduction) - Article 25-10 : État des lieux obligatoire - Article 25-11 : Clause résolutoire de plein droit

Ces articles ont été modifiés par la loi ALUR de 2014 pour renforcer la protection des locataires.

La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014 a apporté des modifications majeures au bail meublé :

1. Liste des équipements obligatoires Création du décret n° 2015-981 définissant précisément les 11 catégories d'équipements minimum. Avant 2015, aucune liste officielle n'existait, créant des litiges.

2. Encadrement des loyers (zones tendues) Dans 28 agglomérations françaises (Paris, Lyon, Lille, Marseille, etc.), le loyer est plafonné selon un loyer de référence majoré. Le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer initial.

3. Bail type obligatoire Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 créant un contrat de bail type avec clauses obligatoires et clauses interdites. Modèle téléchargeable sur service-public.fr.

4. Dépôt de garantie limité à 2 mois Avant ALUR, certains propriétaires exigeaient 3 mois. Désormais, maximum 2 mois de loyer hors charges.

5. Délais de restitution du dépôt de garantie - 1 mois maximum si état des lieux de sortie conforme à l'entrée - 2 mois maximum si dégradations constatées (retenue sur le dépôt)

Ces règles visent à rééquilibrer les rapports locatifs entre propriétaires et locataires.

Ce décret précise la liste limitative des catégories de meubles et équipements qu'un logement décent doit contenir pour être qualifié de meublé (articles R. 111-23 à R. 111-25 du CCH).

Impact juridique : - Si le logement ne contient pas TOUS les équipements listés, le bail peut être requalifié en location vide par le juge. - Conséquences : durée 3 ans au lieu d'1 an, dépôt de garantie réduit à 1 mois, préavis locataire 3 mois. - Le propriétaire peut être condamné à rembourser le surplus de dépôt de garantie perçu.

Jurisprudence : Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-25.950 : Un logement sans four ni micro-ondes a été requalifié en location vide, entraînant la restitution d'1 mois de dépôt de garantie au locataire.

Bail standard : 1 an minimum

Le bail de location meublée est conclu pour une durée minimale d'1 an (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989).

- Aucune durée maximale : Le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction - Impossible de déroger : Toute clause fixant une durée inférieure à 1 an est réputée non écrite (sauf bail mobilité ou bail étudiant)

Bail étudiant : 9 mois minimum

Pour un locataire étudiant, le bail peut être conclu pour une durée de 9 mois non renouvelable (article 25-4 alinéa 2).

Conditions : - Le locataire doit justifier de son statut d'étudiant (certificat de scolarité) - Bail non reconductible automatiquement (pas de tacite reconduction) - À l'expiration des 9 mois, le bail prend fin automatiquement sans préavis - Le propriétaire peut proposer un nouveau bail (9 mois ou 1 an)

⚠️ Attention : Si le locataire n'est plus étudiant à la fin du bail, le propriétaire doit proposer un bail classique d'1 an ou donner congé.

À l'expiration de la période d'1 an, le bail meublé se renouvelle automatiquement pour 1 an (tacite reconduction), sauf si :

1. Le locataire donne congé Préavis de 1 mois avant la fin du bail (courrier recommandé avec AR ou remise en main propre contre récépissé).

2. Le propriétaire donne congé Préavis de 3 mois minimum avant la fin du bail, avec motif légitime : - Reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant) - Vente du logement (le locataire bénéficie d'un droit de préemption) - Motif légitime et sérieux (non-paiement répété, troubles de voisinage graves)

⚠️ Important : Si aucune des parties ne donne congé, le bail se poursuit automatiquement. Le locataire n'a aucune démarche à effectuer.

Préavis du locataire : 1 mois

Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis de 1 mois (article 25-7).

Modalités : - Lettre recommandée avec AR ou remise en main propre contre récépissé - Préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre par le propriétaire - Loyer dû jusqu'à la fin du préavis (même si le locataire part avant)

Exemple : Lettre remise le 15 mars → Préavis court jusqu'au 15 avril → Locataire doit payer loyer de mars et avril

Préavis du propriétaire : 3 mois minimum

Le propriétaire doit respecter un préavis de 3 mois avant la fin du bail avec un motif légitime :

1. Reprise pour habitation personnelle ou familiale - Justificatif : déclaration sur l'honneur + pièces d'identité de l'occupant - Sanction si fausse reprise : 6 mois de loyer de dommages et intérêts

2. Vente du logement - Le locataire bénéficie d'un droit de préemption (droit d'acheter en priorité) - Congé doit mentionner le prix et conditions de vente

3. Motif légitime et sérieux - Non-paiement répété du loyer (clause résolutoire activable) - Troubles de voisinage graves et répétés

⚠️ Attention : Le propriétaire ne peut PAS donner congé sans motif. Si le motif est invalide, le congé est nul et le bail continue.

1. Zone non tendue : Loyer libre

Dans la majorité du territoire français, le loyer est librement fixé par le propriétaire lors de la première location.

Critères à considérer : - Surface du logement (loi Carrez) - Emplacement (centre-ville, transports, commerces) - État général et équipements du logement - Loyers pratiqués dans le voisinage (étude de marché)

Majoration meublé vs vide : En moyenne, le loyer meublé est 10-20% supérieur au loyer vide équivalent, justifié par : - Investissement mobilier initial (8 000-15 000€) - Usure et remplacement des équipements - Turnover locatif plus élevé (vacance locative)

2. Zone tendue : Encadrement des loyers

Dans 28 agglomérations (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Marseille, Montpellier, etc.), le loyer est plafonné selon un loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral.

Règle : Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de la zone, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles (vue panoramique, terrasse de plus de 9m², équipements haut de gamme).

Exemple Paris 16e (2025) : - Loyer de référence : 24,50€/m² - Loyer de référence majoré : 29,40€/m² (+20%) - Pour 40m² : loyer maximum = 1 176€/mois (hors complément de loyer justifié)

Sanction : Si le loyer dépasse le plafond, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal pour obtenir une réduction.

Le loyer d'un bail meublé peut être révisé une fois par an à la date anniversaire du contrat, selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE (article 25-6).

Formule de révision :

``` Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL / IRL du trimestre de référence) ```

Exemple concret : - Loyer actuel : 800€ - Date anniversaire du bail : 1er septembre 2025 - IRL du 2e trimestre 2025 : 142,00 (exemple) - IRL du 2e trimestre 2024 : 139,00 - Calcul : 800 × (142,00 / 139,00) = 816,55€

Règles importantes : - La révision est plafonnée à la variation de l'IRL (pas de libre négociation) - Si l'IRL baisse, le loyer peut théoriquement baisser (rare en pratique) - Le propriétaire doit demander explicitement la révision (pas d'application automatique) - La révision rétroactive est possible sur 5 ans maximum

⚠️ Attention : Si le propriétaire oublie de réviser le loyer pendant 2 ans, il perd le droit à la révision rétroactive pour ces années.

Le propriétaire peut récupérer certaines charges auprès du locataire, définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Charges récupérables courantes :

1. Charges de copropriété - Entretien des parties communes (ménage, éclairage, ascenseur) - Espaces verts et poubelles - Consommation d'eau froide et chaude collective

2. Taxes et redevances - Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) - Redevance d'assainissement collectif

3. Chauffage et eau chaude (si collectifs) - Consommation selon les relevés de compteurs individuels - Quote-part de l'entretien de la chaudière collective

Modalités de paiement :

Provisions sur charges : Le locataire paie chaque mois une provision pour charges, calculée sur la base des charges réelles de l'année précédente.

Régularisation annuelle : Une fois par an, le propriétaire établit un décompte des charges réelles et compare avec les provisions versées. - Si provisions > charges réelles → remboursement au locataire - Si provisions < charges réelles → complément demandé au locataire

Documents obligatoires : Le propriétaire doit fournir au locataire : - Décompte détaillé des charges (nature, montant) - Mode de répartition entre les locataires - Justificatifs (factures, relevés de charges de copropriété)

Le locataire peut contester pendant 1 an.

⚠️ Charges non récupérables : Taxe foncière, travaux de gros entretien, honoraires de syndic, assurance propriétaire.

Le dépôt de garantie (aussi appelé "caution") est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail, destinée à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés.

Montant maximum : 2 mois de loyer hors charges

Pour un bail meublé, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges (article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989).

Exemple : - Loyer : 900€ + 100€ de charges = 1 000€ TTC - Dépôt de garantie maximum : 2 × 900€ = 1 800€ (hors charges)

⚠️ Attention : Toute clause exigeant plus de 2 mois est réputée non écrite (nulle). Le locataire peut refuser de payer le surplus et demander le remboursement en justice.

Révision du dépôt en cours de bail : Le dépôt de garantie ne peut pas être révisé même si le loyer augmente. Il reste bloqué au montant initial jusqu'à la fin du bail.

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire, déduction faite d'éventuelles retenues justifiées.

Délais légaux de restitution :

1. Si état des lieux de sortie conforme à l'entrée : 1 mois maximum Le propriétaire dispose d'1 mois à compter de la remise des clés pour restituer l'intégralité du dépôt.

2. Si dégradations constatées : 2 mois maximum Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt pour : - Réparation des dégradations imputables au locataire (hors usure normale) - Impayés de loyer ou de charges - Frais de remise en état du logement

Règles importantes :

1. L'usure normale n'est pas imputable au locataire Exemples d'usure normale : peinture ternie après 3 ans, joints de salle de bain jaunis, parquet rayé par usage normal.

2. Vétusté déduite Si le locataire a causé une dégradation, le propriétaire ne peut pas facturer le prix du neuf. Il doit appliquer un abattement pour vétusté selon la durée d'occupation.

Grille de vétusté courante : - Peinture : 10% par an (vétusté totale après 10 ans) - Moquette : 10% par an - Équipements électroménagers : 10-15% par an - Revêtements de sol : 5-10% par an

Exemple : - Locataire casse un réfrigérateur neuf (500€) après 3 ans d'occupation - Vétusté : 10% × 3 = 30% - Retenue sur dépôt : 500€ × 70% = 350€ (non 500€)

3. Justificatifs obligatoires Le propriétaire doit fournir : - Factures des réparations effectuées - Devis détaillés si travaux non encore réalisés - Photos des dégradations (comparaison entrée/sortie)

Sanction en cas de non-restitution : Si le propriétaire ne restitue pas dans les délais sans justification, il s'expose à des pénalités de 10% du loyer mensuel par mois de retard (article 22 de la loi de 1989).

L'état des lieux est un document obligatoire établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire lors de l'entrée et de la sortie du logement (article 3-2 de la loi de 1989).

État des lieux d'entrée :

Réalisé lors de la remise des clés, il décrit avec précision : - L'état général du logement (peinture, sols, plafonds, murs) - L'état des équipements (cuisine, salle de bain, chauffage) - L'état du mobilier (liste complète avec état de chaque meuble) - Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) - Les clés remises (nombre et type)

Format : - Amiable (gratuit) : propriétaire et locataire remplissent ensemble le document - Par huissier (200-400€) : recommandé en cas de désaccord ou logement haut de gamme

État des lieux de sortie :

Réalisé lors de la restitution des clés, il permet de comparer l'état du logement avec l'état d'entrée.

Règle d'or : Tout ce qui n'est pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée est présumé en bon état. Le locataire sera tenu responsable des dégradations constatées à la sortie.

⚠️ Conseil : Prenez des photos datées lors de l'entrée et de la sortie pour éviter tout litige. Soyez très précis sur l'état du mobilier (rayures, taches, état de fonctionnement des appareils).

✅ Avantages :

1. Fiscalité LMNP avantageuse - Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) - Régime micro-BIC : abattement de 50% sur les loyers (régime simplifié) - Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier - Exemple : Loyer 12 000€/an → Micro-BIC = imposition sur 6 000€ seulement

2. Loyer supérieur de 10-20% - Justifié par l'investissement mobilier initial - Attractif pour les locataires mobiles (étudiants, cadres en mission)

3. Préavis réduit pour le locataire - 1 mois au lieu de 3 mois (bail vide) - Facilite le turnover et la recherche de nouveaux locataires

4. Dépôt de garantie 2 mois - Meilleure protection en cas de dégradations - Couvre potentiellement 2 mois d'impayés

❌ Inconvénients :

1. Investissement mobilier initial - Coût : 8 000€ à 15 000€ pour équiper un T2 - Renouvellement régulier des équipements (usure, casse)

2. Turnover locatif plus élevé - Rotation tous les 1-3 ans en moyenne - Périodes de vacance locative (1-2 mois entre deux locataires) - Frais d'agence à chaque nouveau locataire

3. Entretien et remplacement - Réparation ou remplacement des meubles et électroménagers - Dégradations plus fréquentes qu'en location vide

4. Charges de copropriété non déductibles En régime réel, certaines charges restent à la charge du propriétaire (travaux exceptionnels, taxe foncière).

✅ Avantages :

1. Installation immédiate - Pas besoin d'acheter de meubles ni d'électroménager - Emménagement rapide avec ses seuls effets personnels

2. Mobilité facilitée - Préavis de 1 mois seulement - Idéal pour contrats courts (stage, mutation professionnelle, études) - Déménagement simplifié (moins d'affaires à transporter)

3. Pas d'investissement initial - Économie de 5 000€ à 15 000€ en meubles - Idéal pour jeunes actifs, étudiants, personnes en transition

4. Flexibilité - Changement de ville facilité - Test d'un quartier avant achat - Solution transitoire en attendant achat immobilier

❌ Inconvénients :

1. Loyer plus élevé - 10-20% plus cher qu'une location vide équivalente - Exemple : 900€/mois meublé vs 750€/mois vide

2. Dépôt de garantie 2 mois - 1 800€ à 2 000€ à bloquer (contre 1 mois en vide) - Immobilise de la trésorerie pendant toute la durée du bail

3. Mobilier imposé - Pas de choix du style ou de la qualité des meubles - Sentiment de "ne pas être chez soi" - Qualité parfois médiocre (meubles bas de gamme)

4. Risque de retenue sur le dépôt - Responsabilité sur l'usure des meubles et équipements - Dégradations d'électroménager coûteuses (réfrigérateur, four, lave-linge)